تعمیرات ملک اجاره ای: چه کسی مسئول است؟
در ایران، طبق قانون مدنی و روابط موجر و مستاجر، مسئولیت تعمیرات ملک اجاره ای به دو دسته کلی تقسیم می شود:
تعمیرات اساسی:
- تعمیراتی که برای استفاده از ملک ضروری است و بدون انجام آن، ملک قابل سکونت یا استفاده نیست.
- به عهده موجر (مالک) است.
- نمونه هایی از تعمیرات اساسی:
- تعمیر خرابی های کلی ساختمان مانند دیوار، سقف، کف، در و پنجره
- تعمیر تاسیسات حیاتی مانند لوله کشی آب و فاضلاب، سیستم گرمایشی و سرمایشی، سیم کشی برق
- عایق بندی پشت بام و رفع نم و رطوبت
تعمیرات جزئی:
- تعمیراتی که برای استفاده روزمره از ملک لازم است و عدم انجام آن به طور موقت ممکن است باعث مشکلاتی شود، اما مانع از سکونت یا استفاده از ملک نمی شود.
- به عهده مستاجر است.
- نمونه هایی از تعمیرات جزئی:
- تعمیر شیرآلات و لوله کشی جزئی
- رنگ آمیزی و گچ کاری
- تعویض شیشه های شکسته
- تعمیر درب های کمد و کابینت
توافقات بین موجر و مستاجر:
- در برخی موارد، ممکن است موجر و مستاجر در قرارداد اجاره به توافق دیگری در مورد تعمیرات دست پیدا کنند.
- این توافق باید به صورت کتبی و در قالب الحاقیه به قرارداد اجاره نوشته شود.
- در صورت وجود توافق کتبی، این توافق بر قانون کلی که در بالا ذکر شد، مقدم خواهد بود.
نکات مهم:
- مستاجر موظف است در صورت مشاهده هر گونه خرابی در ملک، آن را به موجر اطلاع دهد.
- موجر موظف است در اسرع وقت نسبت به تعمیرات اساسی اقدام نماید.
- در صورت عدم اقدام موجر برای انجام تعمیرات اساسی، مستاجر می تواند با توجه به شرایط، از جمله فسخ قرارداد و یا کسر اجاره بهاء، اقدام نماید.
- مستاجر باید از انجام تعمیرات اساسی بدون اجازه موجر خودداری کند.
قوانین تعمیرات ملک اجاره ای در ایران
قوانین مربوط به تعمیرات ملک اجاره ای در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 و همچنین در برخی از مصوبات و آیین نامه های مرتبط به آن آمده است.
به طور کلی، می توان وظایف مربوط به تعمیرات ملک اجاره ای را به دو دسته کلی تقسیم کرد:
1. تعمیرات اساسی:
تعمیراتی که برای حفظ و بقای ملک و به منظور قابل سکونت بودن آن ضروری هستند، تعمیرات اساسی نامیده می شوند.
مواردی از جمله:
- تعمیر یا تعویض فونداسیون
- تعمیر یا تعویض سقف و خرپای ساختمان
- تعمیر اساسی دیوارها
- تعمیر و لولهکشی آب و فاضلاب
- تعمیر موتورخانه و سیستم گرمایشی و سرمایشی
- تعمیر اساسی پله ها و جان پناه
بر اساس قانون، تعهد انجام تعمیرات اساسی بر عهده موجر (صاحبخانه) است.
2. تعمیرات جزئی:
تعمیراتی که به دلیل فرسودگی و استهلاک معمولی و یا استفاده نامناسب مستاجر از ملک ایجاد می شوند، تعمیرات جزئی نامیده می شوند.
مواردی از جمله:
- رنگ آمیزی
- تعمیر شیرآلات
- تعمیر لولهکشی جزئی
- تعویض شیشه ها
- تعمیر در و پنجره
بر اساس قانون، تعهد انجام تعمیرات جزئی بر عهده مستاجر است.
نکات مهم:
- در ابتدای عقد اجاره نامه، موجر و مستاجر باید وضعیت ملک را به طور دقیق بررسی کرده و در صورت وجود هرگونه نقص یا ایراد، آن را در اجاره نامه قید کنند.
- در صورتی که در طول مدت اجاره، به دلیل فرسودگی و استهلاک معمولی، نیاز به تعمیر جزئی در ملک باشد، مستاجر موظف است نسبت به انجام آن اقدام کند و در صورت عدم انجام، موجر می تواند با اخطار کتبی به مستاجر، راساً اقدام به انجام تعمیرات کرده و هزینه آن را از مستاجر مطالبه کند.
- در صورتی که نیاز به انجام تعمیرات اساسی در ملک باشد، موجر موظف است در اسرع وقت نسبت به انجام آن اقدام کند و در صورت عدم انجام، مستاجر می تواند با اخطار کتبی به موجر، راساً اقدام به انجام تعمیرات کرده و هزینه آن را از موجر مطالبه کند.
- در صورت بروز اختلاف بین موجر و مستاجر در مورد تعمیرات، می توانند به شورای حل اختلاف محل سکونت خود مراجعه کنند.
توجه: این اطلاعات صرفاً جنبه آموزشی دارد و نباید به عنوان مشاوره حقوقی تلقی گردد. برای دریافت مشاوره در مورد تعمیرات ملک اجاره ای، حتماً با یک وکیل متخصص در امور املاک و مستغلات مشورت کنید.
تعهدات مستاجر طبق قانون ایران:
مستاجر بر اساس قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 و 1362، موظف به انجام تعهداتی نسبت به موجر و ملک مورد اجاره میباشد.
مهمترین تعهدات مستاجر عبارتند از:
1. پرداخت اجاره بها:
- پرداخت به موقع اجاره بها در موعد مقرر شده در قرارداد اجاره، مهمترین تعهد مستاجر است.
- در صورت عدم پرداخت اجاره بها در موعد مقرر، موجر میتواند از طریق مراجع قانونی اقدام به مطالبه آن و حتی فسخ قرارداد اجاره نماید.
2. استعمال ملک در موارد مجاز:
- مستاجر فقط میتواند از ملک مورد اجاره در همان جهتی که در قرارداد اجاره قید شده استفاده نماید.
- به عنوان مثال، اگر در قرارداد ذکر شده باشد که ملک مسکونی است، مستاجر حق ندارد از آن به عنوان مغازه استفاده کند.
3. حفظ و نگهداری از ملک:
- مستاجر موظف است از ملک مورد اجاره به نحو مطلوب و متعارف نگهداری و مراقبت نماید.
- او باید از ایجاد هرگونه خسارت به ملک خودداری کند و در صورت بروز هرگونه اشکال یا نقص در آن، سریعاً به موجر اطلاع دهد.
4. پرداخت هزینههای مربوط به ملک:
- برخی از هزینههای مربوط به ملک مانند صرف آب، برق، گاز و فاضلاب بر عهده مستاجر میباشد.
- مبلغ این هزینهها معمولاً در قرارداد اجاره مشخص میشود.
5. تخلیه ملک در موعد مقرر:
- مستاجر موظف است در تاریخ انقضای مدت اجاره ملک را تخلیه و در اختیار موجر قرار دهد.
- در صورت خودداری مستاجر از تخلیه ملک، موجر میتواند از طریق مراجع قانونی اقدام به اخراج او نماید.
6. رعایت قوانین و مقررات:
- مستاجر موظف است قوانین و مقررات مربوط به ملک و محله را رعایت کند.
- به عنوان مثال، او باید از ایجاد هرگونه سر و صدا یا مزاحمت برای همسایگان خودداری کند.
7. اخذ مجوزهای لازم:
- در صورت نیاز به اخذ هرگونه مجوز برای استفاده از ملک، مانند پروانه کسب یا جواز کار، مستاجر موظف به اخذ آنها میباشد.
8. عدم واگذاری ملک به غیر:
- مستاجر حق ندارد ملک را به شخص دیگری واگذار کند یا در اجاره فرعی بدهد مگر با رضایت و مجوز کتبی موجر.
9. تعمیرات جزئی:
- انجام تعمیرات جزئی و مربوط به استهلاک معمولی ملک بر عهده مستاجر میباشد.
- به عنوان مثال، او موظف به تعویض لامپ سوخته یا شیشه شکسته میباشد.
10. بیمه کردن ملک:
- در صورت توافق طرفین، مستاجر میتواند ملک را بیمه کند و هزینه بیمه را به عهده خود بگیرد.
