حق ارتفاق به ملک غیر مشاوره حقوقی

حق ارتفاق به ملک غیر چیست؟

حق ارتفاق حقی است که برای شخص در ملک دیگری ایجاد می‌شود و به موجب آن، صاحب حق می‌تواند از آن ملک به نحو خاصی استفاده کند.

به عبارت دیگر، حق ارتفاق، حقی است که به موجب آن، مالک ملکی (ملک مُرتفق) می‌تواند از ملک دیگری (ملک مُرتفق علیه) برای انجام عمل یا اعمال خاصی استفاده کند، بدون اینکه مالکیت آن ملک را به دست آورد.

انواع حق ارتفاق

حق ارتفاق به انواع مختلفی تقسیم می‌شود، از جمله:

• حق عبور و مرور: این حق به صاحب آن اجازه می‌دهد که از ملک دیگری برای عبور و مرور خود یا حیوانات یا وسایل نقلیه خود استفاده کند.
• حق مجری: این حق به صاحب آن اجازه می‌دهد که از ملک دیگری برای عبور دادن آب یا فاضلاب خود استفاده کند.
• حق مسقط: این حق به صاحب آن اجازه می‌دهد که از ملک دیگری برای تنور یا دودکش خود استفاده کند.
• حق مأخذ: این حق به صاحب آن اجازه می‌دهد که از ملک دیگری برای برداشتن آب یا هیزم یا میوه استفاده کند.
• حق انتفاع: این حق به صاحب آن اجازه می‌دهد که از ملک دیگری به نحو خاصی استفاده کند، مانند سکونت یا زراعت.

نحوه ایجاد حق ارتفاق

حق ارتفاق به دو طریق ایجاد می‌شود:

• اختیاری: این نوع حق ارتفاق با توافق و رضایت طرفین ایجاد می‌شود.
• قانونی: این نوع حق ارتفاق به موجب قانون ایجاد می‌شود، مانند حق ارتفاقی که برای همسایگان در مورد عبور و مرور یا مجری ایجاد می‌شود.

آثار حق ارتفاق

حق ارتفاق دارای آثار متعددی است، از جمله:

• تابع ملک: حق ارتفاق همیشه تابع ملک مُرتفق است و با از بین رفتن آن از بین می‌رود.
• غیرقابل انتقال: حق ارتفاق به طور کلی غیرقابل انتقال است، مگر اینکه به همراه ملک مُرتفق منتقل شود.
• غیرقابل تقسیم: حق ارتفاق به طور کلی غیرقابل تقسیم است، مگر اینکه قابل انفکاک باشد.

قوانین مربوط به حق ارتفاق

احکام مربوط به حق ارتفاق در فصل سوم باب دوم کتاب اول جلد اول قانون مدنی از ماده 98 به بعد بیان شده است.

قوانین مربوط به حق ارتفاق در هر حوزه قضایی متفاوت است. با این حال، برخی از اصول کلی در مورد حقوق ارتفاق در اکثر حوزه‌های قضایی وجود دارد.

تعریف: حق ارتفاق حقی است که به صاحب یک ملک (ملک مسلط) اجازه می‌دهد از ملک دیگری (ملک تابع) برای یک منظور خاص استفاده کند. به عنوان مثال، حق ارتفاق عبور و مرور به صاحب ملک مسلط اجازه می‌دهد از ملک تابع برای عبور و مرور عبور کند.

انواع حقوق ارتفاق:

• حقوق ارتفاق مثبت: به صاحب ملک مسلط اجازه می‌دهد از ملک تابع به شیوه خاصی استفاده کند. به عنوان مثال، حق ارتفاق عبور و مرور، حق ارتفاق زهکشی، و حق ارتفاق چشم‌انداز.
• حقوق ارتفاق منفی: صاحب ملک مسلط را از انجام کاری در ملک تابع منع می‌کند که ممکن است استفاده از ملک مسلط را مختل کند. به عنوان مثال، حق ارتفاق عدم ساخت و ساز، حق ارتفاق نور، و حق ارتفاق حمایت.

ایجاد حقوق ارتفاق:

• حقوق ارتفاق قراردادی: حقوق ارتفاق قراردادی با توافق بین صاحب ملک مسلط و صاحب ملک تابع ایجاد می‌شود. این توافق معمولاً به صورت کتبی است و در دفتر ثبت اسناد و املاک ثبت می‌شود.
• حقوق ارتفاق قضایی: حقوق ارتفاق قضایی توسط دادگاه ایجاد می‌شود. این امر معمولاً زمانی اتفاق می‌افتد که دو ملک زمانی متعلق به یک مالک بوده و در حین تقسیم ملک، یک ملک حق استفاده از ملک دیگر را برای یک منظور خاص حفظ می‌کند.
• حقوق ارتفاق اکتسابی: حقوق ارتفاق اکتسابی با استفاده طولانی مدت و بدون مخالفت از ملک تابع ایجاد می‌شود. به عنوان مثال، اگر صاحب ملک مسلط برای 20 سال از مسیر مشخصی در ملک تابع بدون مخالفت صاحب ملک تابع عبور و مرور کند، ممکن است حق ارتفاق عبور و مرور اکتسابی به دست آورد.

پایان حقوق ارتفاق:

• انقضای مدت: اگر حق ارتفاق برای مدت زمان مشخصی ایجاد شده باشد، با انقضای آن مدت به پایان می‌رسد.
• توافق: صاحب ملک مسلط و صاحب ملک تابع می‌توانند با توافق کتبی حق ارتفاق را فسخ کنند.
• حکم دادگاه: دادگاه ممکن است در شرایط خاصی حکم به فسخ حق ارتفاق را صادر کند. به عنوان مثال، اگر صاحب ملک تابع ثابت کند که حق ارتفاق برای او ایجاد ضرر و زیان قابل توجهی می‌کند.

نحوه ایجاد حق ارتفاق

دو روش کلی برای ایجاد حق ارتفاق وجود دارد:

1. حق ارتفاق قراردادی:

در این روش، مالک دو ملک با یکدیگر توافق می‌کنند که یکی از آنها در ملک دیگری حق استفاده محدودی داشته باشد. این توافق باید به صورت کتبی انجام شود و در دفتر اسناد رسمی به ثبت برسد.

نکاتی که باید در مورد حق ارتفاق قراردادی در نظر داشت:

• توافق آزادانه: توافق باید آزادانه و بدون اکراه انجام شود.
• اهلیت طرفین: طرفین قرارداد باید اهلیت لازم برای معامله را داشته باشند.
• موضوع معین: موضوع معامله باید به طور دقیق مشخص شود.
• مشروعیت موضوع: موضوع معامله باید مشروع باشد و مخالف شرع و قانون نباشد.

2. حق ارتفاق قهری:

در این روش، حق ارتفاق به طور طبیعی و بدون نیاز به توافق ایجاد می‌شود. این نوع حق ارتفاق در موارد زیر ایجاد می‌شود:

• وضعیت طبیعی ملک: اگر به دلیل وضعیت طبیعی ملک، مالک آن ناچار به استفاده از ملک دیگری باشد، حق ارتفاق قهری ایجاد می‌شود. به عنوان مثال، اگر تنها راه عبور به یک ملک از طریق ملک دیگری باشد، مالک آن ملک حق ارتفاق عبور خواهد داشت.
• سابقه تصرف: اگر کسی برای مدت طولانی از ملکی به عنوان حق ارتفاق استفاده کرده باشد و صاحب آن ملک نیز به این موضوع رضایت داشته باشد، حق ارتفاق قهری ایجاد می‌شود.

نکاتی که باید در مورد حق ارتفاق قهری در نظر داشت:

• لزوم اثبات: دارنده حق ارتفاق قهری باید وجود این حق را به اثبات برساند.
• عدم نیاز به سند: برخلاف حق ارتفاق قراردادی، برای ایجاد حق ارتفاق قهری نیازی به سند رسمی نیست.

قوانین مربوط به حق ارتفاق:

• مواد 93 تا 108 قانون مدنی ایران به حق ارتفاق اختصاص دارد.
• در این مواد، انواع حق ارتفاق، شرایط ایجاد و اسقاط آن و حقوق و تعهدات طرفین حق ارتفاق به طور کامل بیان شده است.

محدودیت‌ها:

• حق ارتفاق نباید به ملک مُرتفق‌علیه ضرر قابل توجهی وارد کند.
• دارنده حق ارتفاق فقط می‌تواند از حق خود در حدود متعارف استفاده کند.
• صاحب ملک مُرتفق‌علیه می‌تواند با پرداخت خسارت به دارنده حق ارتفاق، حق او را از بین ببرد.

مشاوره با وکیل:

اگر قصد ایجاد حق ارتفاق دارید، توصیه می‌شود که با یک وکیل مجرب مشورت کنید تا از حقوق خود آگاه شوید و از بروز مشکلات احتمالی در آینده جلوگیری کنید.

انواع حق ارتفاق در ایران

در قانون مدنی ایران، حقوق ارتفاق به دو دسته کلی تقسیم می‌شوند:

1. حقوق ارتفاق قهری:

این حقوق به موجب قانون ایجاد می‌شوند و نیاز به توافق بین مالکان املاک مربوطه ندارند. برخی از مصادیق حقوق ارتفاق قهری عبارتند از:

• حق شفعه: حقی است که برای صاحب ملک مجاور ملک فروخته شده ایجاد می‌شود تا بتواند آن ملک را با شرایطی به همان ثمن به خریدار اولیه واگذار کند.
• حق مسيل: حقی است که برای صاحب ملک مرتفع ایجاد می‌شود تا آب باران از ملک خود به ملک پایین‌دست جاری کند.
• حق گذر: حقی است که برای صاحب ملکی که به راه عمومی دسترسی ندارد ایجاد می‌شود تا از ملک مجاور برای عبور و مرور به راه عمومی استفاده کند.

2. حقوق ارتفاق قراردادی:

این حقوق با توافق بین مالکان املاک مربوطه ایجاد می‌شوند و به موجب سند رسمی یا عادی به ثبت می‌رسند. برخی از مصادیق حقوق ارتفاق قراردادی عبارتند از:

• حق عبور: حقی است که به موجب آن، صاحب ملکی می‌تواند از ملک دیگری برای عبور و مرور عبور کند.
• حق انتفاع: حقی است که به موجب آن، صاحب ملکی می‌تواند از منافع ملک دیگری، مانند حق استفاده از چاه آب یا حق سکونت در بخشی از آن، استفاده کند.
• حق ارتفاق عمری، رقبی و سکنی: این حقوق به صاحب آنها اجازه می‌دهند تا از تمام یا قسمتی از منافع ملک دیگری به طور مادام العمر، برای مدت معین یا تا زمان سکونت در آن استفاده کنند.

علاوه بر این، حقوق ارتفاق را می‌توان از جهات دیگر نیز دسته‌بندی کرد، از جمله:

• از نظر وضع:
  • حقوق ارتفاق ظاهری: حقوقی هستند که آثار آنها به طور آشکار قابل مشاهده است، مانند حق عبور یا حق گذر.
  • حقوق ارتفاق خفی: حقوقی هستند که آثار آنها به طور آشکار قابل مشاهده نیست، مانند حق مسيل یا حق شرب از قنات.
• از نظر استمرار:
  • حقوق ارتفاق دائمی: حقوقی هستند که به طور دائمی برقرار می‌مانند و از بین نمی‌روند، مانند حق شفعه یا حق مسيل.
  • حقوق ارتفاق موقت: حقوقی هستند که برای مدت معین یا تا زمانی که شرطی باقی است برقرار می‌مانند، مانند حق انتفاع برای مدت 10 سال.

قانون مدنی ایران احکام و قواعد مفصلی راجع به حقوق ارتفاق بیان کرده است که برای مطالعه بیشتر می‌توانید به مواد 757 تا 820 این قانون مراجعه کنید.

حق ارتفاق قراردادی چیست؟

حق ارتفاق قراردادی نوعی از حق ارتفاق است که با توافق و رضایت طرفین ایجاد می‌شود.

در این نوع حق ارتفاق، مالک ملکی (ملک مُرتفق) به مالک ملک دیگری (ملک مُرتفق علیه) اجازه می‌دهد که از ملک او برای انجام عمل یا اعمال خاصی استفاده کند.

به عنوان مثال، دو نفر همسایه می‌توانند با توافق یکدیگر، حق عبور و مرور از ملک یکدیگر را برای خود ایجاد کنند.

شرایط ایجاد حق ارتفاق قراردادی

برای ایجاد حق ارتفاق قراردادی، باید شرایط زیر وجود داشته باشد:

• اهلیت و رضایت طرفین: طرفین قرارداد باید اهلیت قانونی برای معامله داشته باشند و با رضایت کامل اقدام به انعقاد قرارداد نمایند.
• معین بودن موضوع قرارداد: موضوع قرارداد باید به طور روشن و واضح مشخص باشد و عملی که صاحب حق ارتفاق می‌تواند انجام دهد، معین شود.
• مشروع بودن موضوع قرارداد: موضوع قرارداد باید مشروع و مطابق با قانون باشد.
• قابل انتقال بودن موضوع قرارداد: موضوع قرارداد باید قابل انتقال باشد.

شکل قرارداد حق ارتفاق قراردادی

قرارداد حق ارتفاق قراردادی می‌تواند به صورت کتبی یا شفاهی باشد.

اما برای جلوگیری از بروز اختلافات احتمالی در آینده، بهتر است که قرارداد به صورت کتبی تنظیم شود و در آن مشخصات طرفین، موضوع قرارداد، مدت قرارداد، شرایط استفاده از حق ارتفاق و سایر توافقات انجام شده بین طرفین قید شود.

ثبت قرارداد حق ارتفاق قراردادی

ثبت قرارداد حق ارتفاق قراردادی در دفترخانه اسناد رسمی الزامی نیست، اما برای ضمانت بیشتر و جلوگیری از بروز مشکلات احتمالی در آینده، توصیه می‌شود که قرارداد در دفترخانه اسناد رسمی ثبت شود.

آثار حق ارتفاق قراردادی

حق ارتفاق قراردادی دارای آثار متعددی است، از جمله:

• تابع ملک: حق ارتفاق قراردادی همیشه تابع ملک مُرتفق است و با از بین رفتن آن از بین می‌رود.
• غیرقابل انتقال: حق ارتفاق قراردادی به طور کلی غیرقابل انتقال است، مگر اینکه به همراه ملک مُرتفق منتقل شود.
• غیرقابل تقسیم: حق ارتفاق قراردادی به طور کلی غیرقابل تقسیم است، مگر اینکه قابل انفکاک باشد.

فسخ قرارداد حق ارتفاق قراردادی

قرارداد حق ارتفاق قراردادی مانند سایر قراردادها، قابل فسخ است.

طرفین قرارداد می‌توانند با توافق یکدیگر قرارداد را فسخ کنند.

همچنین، در برخی موارد، قانون به یکی از طرفین حق فسخ قرارداد را می‌دهد، مانند زمانی که صاحب حق ارتفاق از حق خود سوء استفاده کند.

نکات مهم در مورد حق ارتفاق قراردادی

• قبل از انعقاد قرارداد حق ارتفاق قراردادی، حتماً با یک وکیل یا مشاور حقوقی مشورت کنید تا از حقوق خود آگاه شوید.
• در قرارداد حق ارتفاق قراردادی، تمام شرایط و جزئیات مربوط به استفاده از حق ارتفاق را به طور روشن و واضح مشخص کنید.
• برای جلوگیری از بروز اختلافات احتمالی در آینده، قرارداد حق ارتفاق قراردادی را به صورت کتبی تنظیم و در دفترخانه اسناد رسمی ثبت کنید.

حق ارتفاق قهری نوعی حق ارتفاق است که به موجب قانون یا حکم دادگاه ایجاد می‌شود، نه با توافق بین طرفین. برخلاف حقوق ارتفاق قراردادی، که توسط مالکان دو ملک ایجاد می‌شود، حقوق ارتفاق قهری به طور اجباری اعمال می‌شود، حتی اگر صاحب ملک تابع با آن موافق نباشد.

انواع حقوق ارتفاق قهری:

• حق ارتفاق عبور و مرور: به صاحب ملک مسلط اجازه می‌دهد از ملک تابع برای عبور و مرور عبور کند. این حق ارتفاق معمولاً برای دسترسی به یک جاده عمومی یا خدمات ضروری اعطا می‌شود.
• حق ارتفاق زهکشی: به صاحب ملک مسلط اجازه می‌دهد آب را از ملک خود از طریق ملک تابع زهکشی کند. این حق ارتفاق معمولاً در مناطقی که زهکشی طبیعی ضعیف است اعطا می‌شود.
• حق ارتفاق چشم‌انداز: به صاحب ملک مسلط اجازه می‌دهد از چشم‌انداز ملک تابع لذت ببرد. این حق ارتفاق معمولاً برای جلوگیری از ساخت و سازهایی که چشم‌انداز را مسدود می‌کند، اعطا می‌شود.
• حق ارتفاق حمایت: به صاحب ملک مسلط اجازه می‌دهد از خاک ملک تابع برای حمایت از ملک خود در برابر ریزش استفاده کند. این حق ارتفاق معمولاً در مناطقی که زمین شیب دار است اعطا می‌شود.

ایجاد حقوق ارتفاق قهری:

• قانون: برخی از حقوق ارتفاق قهری توسط قانون ایجاد می‌شوند. به عنوان مثال، در بسیاری از حوزه‌های قضایی، صاحب ملک مسلط که به یک جاده عمومی دسترسی ندارد، حق ارتفاق قهری عبور و مرور از طریق ملک مجاور را دارد.
• حکم دادگاه: حقوق ارتفاق قهری نیز می‌توانند توسط حکم دادگاه ایجاد شوند. به عنوان مثال، دادگاه ممکن است حکم به ایجاد حق ارتفاق زهکشی را صادر کند اگر ثابت شود که ملک مسلط بدون زهکشی قابل سکونت نیست.

پایان حقوق ارتفاق قهری:

• توافق: صاحب ملک مسلط و صاحب ملک تابع می‌توانند با توافق کتبی حق ارتفاق قهری را فسخ کنند.
• حکم دادگاه: دادگاه ممکن است در شرایط خاصی حکم به فسخ حق ارتفاق قهری را صادر کند. به عنوان مثال، اگر صاحب ملک تابع ثابت کند که حق ارتفاق برای او ایجاد ضرر و زیان قابل توجهی می‌کند.

قوانین مربوط به حقوق ارتفاق قهری در ایالات متحده

در ایالات متحده، قوانین مربوط به حقوق ارتفاق قهری توسط قوانین ایالتی اداره می‌شود. هر ایالت قوانین خاص خود را در مورد نحوه ایجاد، اعمال و فسخ حقوق ارتفاق قهری دارد.