مشاوره حقوقی ثبت اموال

حق ارتفاق نسبت به ملک غیر مشاوره حقوقی

مشاوره حقوقی آنلاین

حق ارتفاق نسبت به ملک غیر در قانون ایران

حق ارتفاق در قانون ایران به حقی اطلاق می شود که به موجب آن، یک شخص (صاحب حق) می تواند از ملک دیگری (ملک حاکم) برای انجام کار خاصی استفاده کند، بدون اینکه مالک آن باشد.

مصادیق حق ارتفاق:

  • عبور و مرور: صاحب حق می تواند از ملک حاکم برای عبور و مرور خود یا حیوانات یا وسایل نقلیه خود استفاده کند.
  • گذر آب: صاحب حق می تواند از ملک حاکم برای عبور آب به ملک خود استفاده کند.
  • مجرای فاضلاب: صاحب حق می تواند از ملک حاکم برای عبور فاضلاب ملک خود استفاده کند.
  • دید و منظر: صاحب حق می تواند از ملک حاکم برای داشتن دید و منظر به ملک خود یا به خارج از ملک خود استفاده کند.
  • گذر برق و تلفن: صاحب حق می تواند از ملک حاکم برای عبور سیم های برق و تلفن به ملک خود استفاده کند.

شرایط ایجاد حق ارتفاق:

  • اهلیت طرفین: صاحب حق و صاحب ملک حاکم باید اهلیت لازم برای انعقاد قرارداد یا انجام سایر اقدامات قانونی را داشته باشند.
  • رضایت طرفین: ایجاد حق ارتفاق باید با رضایت کامل صاحب حق و صاحب ملک حاکم صورت گیرد.
  • معین بودن حق ارتفاق: نوع و حدود حق ارتفاق باید به طور دقیق مشخص شود.
  • مشروع بودن حق ارتفاق: حق ارتفاق باید مشروع و قانونی باشد و به حقوق دیگران لطمه ای وارد نکند.

نحوه ایجاد حق ارتفاق:

  • قرارداد: متداول ترین روش ایجاد حق ارتفاق، عقد قرارداد بین صاحب حق و صاحب ملک حاکم است. در این قرارداد، شرایط حق ارتفاق از جمله نوع حق، حدود آن، مدت حق، تعهدات طرفین و … باید به طور دقیق مشخص شود.
  • وصیت: وصیت نامه یکی دیگر از روش های ایجاد حق ارتفاق است. وصیت کننده می تواند در وصیت نامه خود، حق ارتفاقی را برای شخص یا اشخاصی در ملک خود ایجاد کند.
  • حکم دادگاه: در برخی موارد، دادگاه می تواند حکم به ایجاد حق ارتفاق برای یک شخص در ملک دیگری صادر کند. این امر معمولاً در مواردی اتفاق می افتد که شخص به دلیل ضرورت و برای رفع نیاز خود به حق ارتفاق نیاز داشته باشد.

آثار حق ارتفاق:

  • مالکیت ملک حاکم از بین نمی رود، ولی صاحب حق می تواند از آن برای انجام کار خاصی استفاده کند.
  • حق ارتفاق قابل انتقال به غیر است، مگر اینکه در قرارداد یا وصیت نامه خلاف آن شرط شده باشد.
  • حق ارتفاق قابل ارث است و وراث صاحب حق می توانند از آن استفاده کنند.
  • در صورت فوت صاحب ملک حاکم، حق ارتفاق همچنان باقی می ماند و صاحب حق می تواند تا پایان مدت حق از آن استفاده کند.
  • در صورت بروز اختلاف در مورد حق ارتفاق، می توان به مراجع قضایی یا مراجع حل اختلاف مراجعه کرد.

حق ارتفاق در قانون مدنی ایران:

حق ارتفاق حقی است برای شخص، در ملک دیگری، به منظور استفاده از آن ملک برای انتفاع خود، بدون اینکه مالک آن ملک شود.

به عبارت دیگر، حق ارتفاق به شخصی اجازه می دهد که از منافع ملک دیگری، بدون اینکه مالک آن ملک باشد، استفاده کند.

مهمترین ویژگی های حق ارتفاق عبارتند از:

  • ارتباطی: حق ارتفاق همیشه بین دو ملک وجود دارد. ملکی که حق ارتفاق بر آن برقرار می شود، “ملک حاکم” و ملکی که حق ارتفاق از آن استفاده می شود، “ملک محکوم” نامیده می شود.
  • انتفاعی: حق ارتفاق فقط برای انتفاع و استفاده از منافع ملک محکوم است، نه برای مالکیت آن.
  • غیر قابل انتقال: حق ارتفاق به طور کلی قابل انتقال به غیر نیست.
  • غیر قابل ارث: حق ارتفاق به طور کلی به ورثه منتقل نمی شود.
  • باقی بودن: حق ارتفاق تا زمانی که ملک حاکم و ملک محکوم پابرجا باشند، باقی می ماند.

انواع حق ارتفاق:

حق ارتفاق به دو دسته ی کلی تقسیم می شود:

  • حق ارتفاق قهری: حق ارتفاقی است که به موجب قانون ایجاد می شود و نیاز به اراده ی طرفین ندارد. مانند حق ارتفاق مجرای آب، حق مبرز، حق مسقط، و حق ممر.
  • حق ارتفاق قراردادی: حق ارتفاقی است که به موجب قرارداد بین طرفین ایجاد می شود. مانند حق ارتفاق عبور، حق ارتفاق شرب، و حق ارتفاق سکنی.

موارد انقضاء حق ارتفاق:

  • از بین رفتن یکی از دو ملک: با از بین رفتن یکی از دو ملک (ملک حاکم یا ملک محکوم)، حق ارتفاق نیز منقرض می شود.
  • انقضای مدت: در صورتی که حق ارتفاق برای مدت معینی باشد، با انقضای مدت، حق ارتفاق نیز منقرض می شود.
  • فسخ: در برخی موارد، مانند حق ارتفاق قراردادی، امکان فسخ حق ارتفاق وجود دارد.
  • از بین رفتن انتفاع: در صورتی که انتفاع از حق ارتفاق غیرممکن شود، حق ارتفاق نیز منقرض می شود.

مصادیق حق ارتفاق

حق ارتفاق، حقی است برای شخص در ملک دیگری که به او اجازه می‌دهد از آن ملک برای رفع حوائج خود استفاده کند، بدون اینکه مالک آن باشد.

مصادیق حق ارتفاق بسیار متنوع هستند و در عمل می‌توان گفت که هر نوع استفاده‌ای که یک شخص از ملک دیگری به طور مستمر و بدون اذن مالک آن انجام دهد، می‌تواند مشمول عنوان حق ارتفاق باشد.

با این حال، برخی از مصادیق رایج حق ارتفاق عبارتند از:

1. حق عبور:

  • حق عبور عبارت است از حقی که به موجب آن، شخص می‌تواند از ملک دیگری برای عبور و مرور خود یا حیوانات یا وسایل نقلیه خود استفاده کند.
  • به عنوان مثال، اگر ملکی در بن‌بست باشد و مالک آن برای دسترسی به معابر عمومی نیاز به عبور از ملک مجاور داشته باشد، می‌تواند حق عبور از آن ملک را به دست آورد.

2. حق مجرا:

  • حق مجرا عبارت است از حقی که به موجب آن، شخص می‌تواند از ملک دیگری برای عبور دادن آب یا فاضلاب یا سایر مایعات استفاده کند.
  • به عنوان مثال، اگر ملکی فاقد شبکه فاضلاب باشد و مالک آن برای دفع فاضلاب خود نیاز به عبور آن از ملک مجاور داشته باشد، می‌تواند حق مجرا از آن ملک را به دست آورد.

3. حق ناودان:

  • حق ناودان عبارت است از حقی که به موجب آن، شخص می‌تواند ناودان خود را بر روی سقف یا دیوار ملک دیگری نصب کند و آب باران را از آن ملک به زمین مجاور هدایت کند.

4. حق مسقط:

  • حق مسقط عبارت است از حقی که به موجب آن، شخص می‌تواند از ملک دیگری برای انداختن میوه‌های درختان خود بر روی آن استفاده کند.

5. حق شرب:

  • حق شرب عبارت است از حقی که به موجب آن، شخص می‌تواند از آب قنات یا چاه یا چشمه‌ای که در ملک دیگری واقع شده، برای آشامیدن خود یا حیوانات خود استفاده کند.

6. حق راهگذر:

  • حق راهگذر عبارت است از حقی که به موجب آن، افراد می‌توانند از طریق خاصی که در ملک دیگری واقع شده، عبور و مرور کنند.
  • حق راهگذر معمولاً مربوط به معابر عمومی است و به نفع عموم مردم ایجاد می‌شود.

نکات مهم:

  • مصادیق ذکر شده در بالا فقط نمونه‌هایی از حق ارتفاق هستند و انواع دیگری از حق ارتفاق نیز وجود دارد.
  • برای ایجاد حق ارتفاق، باید شرایط و ارکان لازم برای ایجاد حق ارتفاق وجود داشته باشد.
  • در صورت بروز اختلاف در مورد حق ارتفاق، می‌توان به مراجع قضایی مراجعه کرد.

شرایط ایجاد حق ارتفاق در حقوق ایران

حق ارتفاق حقی است برای شخص، در ملک دیگری. به موجب این حق، صاحب حق ارتفاق می‌تواند از ملک دیگری برای انتفاع خود استفاده کند.

شرایط ایجاد حق ارتفاق در حقوق ایران عبارتند از:

1. اهلیت کامل طرفین:

  • برای ایجاد حق ارتفاق، هر دو طرف (صاحب حق و صاحب ملک) باید اهلیت کامل داشته باشند.
  • اشخاصی که فاقد اهلیت هستند مانند افراد غیر رشید، مجنون و محجور، حق ایجاد حق ارتفاق را ندارند.

2. رضای آزادانه طرفین:

  • ایجاد حق ارتفاق باید با رضای آزادانه هر دو طرف انجام شود.
  • اکراه، اجبار و فریب در ایجاد حق ارتفاق موجب بطلان آن می‌شود.

3. معین بودن حق و تکلیف:

  • حق و تکلیف هر دو طرف در ایجاد حق ارتفاق باید به طور دقیق و روشن مشخص باشد.
  • به عنوان مثال، باید مشخص شود که صاحب حق چه نوع انتفاعی از ملک دیگری می‌تواند داشته باشد و صاحب ملک چه تعهداتی در قبال صاحب حق دارد.

4. مشروع و معقول بودن حق ارتفاق:

  • حق ارتفاق باید مشروع و معقول باشد.
  • ایجاد حق ارتفاقی که مخالف شرع و قانون باشد، باطل است.
  • به عنوان مثال، ایجاد حق ارتفاق عبور و مرور در یک مسجد باطل است.

5. عدم مغایرت حق ارتفاق با حقوق اشخاص ثالث:

  • ایجاد حق ارتفاق نباید با حقوق اشخاص ثالث مغایرت داشته باشد.
  • به عنوان مثال، ایجاد حق ارتفاق عبور و مرور در ملکی که موجب تضییع حق عبور و مرور سایر مالکین در آن ملک می‌شود، باطل است.

طرق ایجاد حق ارتفاق:

  • حق ارتفاق به دو طریق ایجاد می‌شود:

    • توافق: حق ارتفاق می‌تواند با توافق بین صاحب حق و صاحب ملک و تنظیم سند رسمی در دفترخانه ایجاد شود.
    • وصیت: مالک می‌تواند در وصیت نامه خود، حق ارتفاق را برای شخص یا اشخاصی در اموال خود ایجاد کند.

آثار ایجاد حق ارتفاق:

  • با ایجاد حق ارتفاق، صاحب حق می‌تواند از ملک دیگری برای انتفاع خود استفاده کند.
  • صاحب ملک موظف است که از ممانعت صاحب حق در استفاده از حق ارتفاق خودداری کند.
  • صاحب حق موظف است که از حق ارتفاق خود به نحو متعارف استفاده کند و به ملک دیگری آسیبی نرساند.

انفساخ حق ارتفاق:

  • حق ارتفاق به طرق زیر منفسخ می‌شود:

    • از بین رفتن مورد حق ارتفاق
    • توافق طرفین
    • فسخ توسط صاحب حق
    • تجویز فسخ توسط دادگاه در صورت سوء استفاده صاحب حق از حق ارتفاق

تفاوت حق ارتفاق با سایر حقوق انتفاعی:

  • حق سکنی: حق سکنی حقی است که به موجب آن، منتفع می‌تواند تا زمان فوت خود از یک واحد مسکونی متعلق به مالک به طور رایگان و بلاعوض استفاده کند.
  • حق رقبی: حق رقبی حقی است انتفاعی که به موجب آن، منتفع می‌تواند تا زمان معین یا انقضای عمر خود از مال غیرمنقول متعلق به مالک به طور رایگان و بلاعوض استفاده کند.

 

انفساخ حق ارتفاق در قانون ایران

انفساخ به معنای از بین رفتن یک عقد یا تعهد به صورت قانونی است. در مورد حق ارتفاق نیز، انفساخ به معنای از بین رفتن این حق به صورت قانونی و به یکی از طرق زیر است:

1. اقاله:

  • تعریف: اقاله به معنای توافق طرفین عقد بر فسخ آن است.
  • شرایط: اقاله در مورد حق ارتفاق نیز مانند سایر عقود، تابع شرایط عمومی اقاله است.
  • اثر: با اقاله، حق ارتفاق به طور کامل از بین می رود و گویی از ابتدا وجود نداشته است.

2. فسخ:

  • تعریف: فسخ به معنای برهم زدن یک عقد به صورت یکطرفه و به موجب قانون یا شرط ضمن عقد است.
  • شرایط: در مورد حق ارتفاق، فسخ در موارد زیر امکان پذیر است:
    • فوت صاحب حق: با فوت صاحب حق، حق ارتفاق منفسخ می شود.
    • فوت صاحب ملک حاکم: با فوت صاحب ملک حاکم، حق ارتفاق منفسخ می شود، مگر اینکه ورثه او به بقای حق ارتفاق رضایت دهند.
    • انقضای مدت حق ارتفاق: در صورتی که برای حق ارتفاق مدت تعیین شده باشد، با انقضای آن مدت، حق ارتفاق منفسخ می شود.
    • از بین رفتن ملک حاکم: در صورتی که ملک حاکم به طور کامل از بین برود، حق ارتفاق نیز منفسخ می شود.
    • عدم استفاده از حق ارتفاق برای مدت طولانی: در صورتی که صاحب حق برای مدت طولانی (معمولاً 10 سال) از حق ارتفاق خود استفاده نکند، صاحب ملک حاکم می تواند حق ارتفاق را فسخ کند.
    • سوء استفاده از حق ارتفاق: در صورتی که صاحب حق از حق ارتفاق خود سوء استفاده کند، صاحب ملک حاکم می تواند حق ارتفاق را فسخ کند.
  • اثر: با فسخ، حق ارتفاق به طور کامل از بین می رود و گویی از ابتدا وجود نداشته است.

3. از بین رفتن موضوع حق ارتفاق:

  • تعریف: موضوع حق ارتفاق، همان ملکی است که حق ارتفاق در آن ایجاد شده است.
  • شرایط: در صورتی که موضوع حق ارتفاق به طور کامل از بین برود، حق ارتفاق نیز منفسخ می شود.
  • اثر: با از بین رفتن موضوع حق ارتفاق، حق ارتفاق به طور کامل از بین می رود و گویی از ابتدا وجود نداشته است.

4. ابطال حق ارتفاق:

  • تعریف: ابطال به معنای از بین رفتن یک عقد یا تعهد به صورت قانونی و به دلیل وجود ایراد در آن است.
  • شرایط: ابطال حق ارتفاق در موارد زیر امکان پذیر است:
    • غیر مشروع بودن حق ارتفاق: در صورتی که حق ارتفاق به موجب قانون یا شرع غیر مشروع باشد، باطل می شود.
    • اهلیت نداشتن طرفین: در صورتی که یکی از طرفین عقد حق ارتفاق اهلیت لازم را نداشته باشد، عقد باطل می شود و حق ارتفاق نیز از بین می رود.
    • معین نبودن حق ارتفاق: در صورتی که نوع و حدود حق ارتفاق به طور دقیق مشخص نشده باشد، عقد باطل می شود و حق ارتفاق نیز از بین می رود.
  • اثر: با ابطال، حق ارتفاق به طور کامل از بین می رود و گویی از ابتدا وجود نداشته است.

5. مرور زمان:

  • تعریف: در برخی موارد، مرور زمان می تواند موجب از بین رفتن حق ارتفاق شود.
  • شرایط: در صورتی که صاحب حق برای مدت طولانی (معمولاً 15 سال) از حق ارتفاق خود استفاده نکند و صاحب ملک حاکم نیز در این مدت به این موضوع اعتراض نکند، حق ارتفاق به مرور زمان از بین می رود.
  • اثر: با مرور زمان، حق ارتفاق به طور کامل از بین می رود و صاحب ملک حاکم می تواند آزادانه از ملک خود استفاده کند.

طرق ایجاد حق ارتفاق در قانون مدنی ایران:

مطابق قانون مدنی ایران، حق ارتفاق به دو طریق کلی ایجاد می‌شود:

1. حق ارتفاق قهری:

  • این نوع حق ارتفاق به موجب قانون ایجاد می‌شود و نیازی به اراده طرفین ندارد.
  • در واقع، قانون به طور قهری این حق را برای ملک حاکم بر ملک محکوم ایجاد می‌کند.
  • مبنای ایجاد حق ارتفاق قهری، ضرورت و نیاز طبیعی ملک حاکم به استفاده از ملک محکوم است.

موارد حق ارتفاق قهری:

  • حق مجرای آب: هر ملکی که در پایین دست ملکی دیگر واقع شده است، حق دارد که فاضلاب خود را از طریق ملک بالادست به نهر یا مجرای عمومی هدایت کند. ([ماده 975 قانون مدنی])
  • حق مبرز: اگر ملکی فاضلاب خود را به ملک مجاور هدایت کند و این امر برای ملک مجاور ضرری نداشته باشد، صاحب آن ملک نمی‌تواند مانع از این کار شود. ([ماده 976 قانون مدنی])
  • حق مسقط: اگر ملکی در اثر بارندگی یا سیلاب، به ملک مجاور سرایت کند، صاحب آن ملک نمی‌تواند مانع از این کار شود. ([ماده 977 قانون مدنی])
  • حق ممر: اگر ملکی به هیچ راه عمومی دسترسی نداشته باشد و برای استفاده از آن، ناچار به عبور از ملک مجاور باشد، صاحب آن ملک حق دارد که از ملک مجاور عبور کند. ([ماده 985 قانون مدنی])

2. حق ارتفاق قراردادی:

  • این نوع حق ارتفاق با توافق و اراده طرفین ایجاد می‌شود.
  • به این معنی که صاحب ملک حاکم و صاحب ملک محکوم با یکدیگر توافق می‌کنند که حق ارتفاقی برای ملک حاکم بر ملک محکوم ایجاد شود.
  • این توافق می‌تواند به صورت کتبی یا شفاهی باشد.

موارد حق ارتفاق قراردادی:

  • حق عبور: صاحب ملکی می‌تواند با صاحب ملک مجاور توافق کند که از ملک او عبور کند.
  • حق شرب: صاحب ملکی می‌تواند با صاحب ملک مجاور توافق کند که از آب چاه یا قنات او استفاده کند.
  • حق سکنی: صاحب ملکی می‌تواند با صاحب ملک مجاور توافق کند که در قسمتی از ملک او سکونت داشته باشد.

نکات:

  • در مورد حق ارتفاق قهری، صاحب ملک محکوم حق دخل و تصرف در ملک خود را از دست نمی‌دهد، فقط صاحب ملک حاکم حق استفاده از منافع آن را به دست می‌آورد.
  • در مورد حق ارتفاق قراردادی، طرفین می‌توانند در مورد شرایط و حدود حق ارتفاق توافق کنند.
  • حق ارتفاق، چه قهری و چه قراردادی، تا زمانی که باقی است، لازم الوفاء است و صاحب ملک محکوم نمی‌تواند آن را به طور یک طرفه منقرض کند.

موارد انقضاء حق ارتفاق

حق ارتفاق، حقی است به موجب آن، شخص می‌تواند از ملک دیگری برای رفع حوائج خود استفاده کند، بدون اینکه مالک آن باشد.

همانند سایر حقوق، حق ارتفاق نیز دارای اسباب انقضاء است.

موارد انقضاء حق ارتفاق به شرح زیر است:

1. هلاک یکی از دو ملک:

  • اگر یکی از دو ملک (ملک مرتفق و ملک مرتفق به) هلاک شود، حق ارتفاق نیز منقضی می‌شود.
  • هلاک به معنای از بین رفتن کامل یا قسمتی از ملک است که قابلیت انتفاع از آن را سلب می‌کند.
  • به عنوان مثال، اگر ملکی که حق عبور از آن برای شخص دیگری ایجاد شده است، به طور کامل در اثر زلزله تخریب شود، حق عبور نیز منقضی می‌شود.

2. انقضای مدت حق ارتفاق:

  • اگر حق ارتفاق برای مدت معینی ایجاد شده باشد، با انقضای آن مدت، حق ارتفاق نیز منقضی می‌شود.
  • به عنوان مثال، اگر حق عبور از ملکی برای 10 سال ایجاد شده باشد، پس از 10 سال، این حق منقضی می‌شود.

3. از بین رفتن انتفاع:

  • اگر به دلیل شرایطی، امکان استفاده از حق ارتفاق از بین برود، این حق منقضی می‌شود.
  • به عنوان مثال، اگر ملکی که حق عبور از آن برای شخص دیگری ایجاد شده است، به طور کامل به یک پارک عمومی تبدیل شود و عبور و مرور از آن ممنوع شود، حق عبور نیز منقضی می‌شود.

4. رضایت طرفین:

  • حق ارتفاق، یک حق قابل انتقال است و طرفین می‌توانند با رضایت یکدیگر آن را از بین ببرند.
  • به عنوان مثال، صاحب ملک مرتفق به می‌تواند با پرداخت مبلغی به صاحب ملک مرتفق، رضایت او را برای از بین بردن حق ارتفاق جلب کند.

5. فسخ:

  • در برخی موارد، ممکن است حق ارتفاق به موجب شرط فسخ، قابل فسخ باشد.
  • به عنوان مثال، ممکن است در عقد ایجاد حق ارتفاق، شرط شود که اگر صاحب ملک مرتفق به، از ملک خود به نحو خاصی استفاده کند، حق ارتفاق قابل فسخ باشد.

6. احکام قضایی:

  • در برخی موارد، ممکن است دادگاه به موجب حکم قضایی، حق ارتفاق را از بین ببرد.
  • به عنوان مثال، ممکن است دادگاه در دعوای حقوقی بین صاحب ملک مرتفق به و صاحب حق ارتفاق، حکم به از بین بردن حق ارتفاق صادر کند.

نکات مهم:

  • با انقضاء حق ارتفاق، صاحب ملک مرتفق به می‌تواند از تصرف صاحب حق ارتفاق در ملک خود جلوگیری کند.
  • در صورت بروز اختلاف در مورد انقضاء حق ارتفاق، می‌توان به مراجع قضایی مراجعه کرد.

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *