حق شفعه مشاوره حقوقی

حق شفعه چیست؟

حق شفعه حقی است که به موجب آن، یکی از شرکاء در مال غیرمنقول قابل تقسیم، در صورتی که شریک دیگر سهم خود را به شخص ثالثی بفروشد، می‌تواند با پرداخت ثمن معامله به خریدار، سهم فروخته شده را تملک کند. به عبارت دیگر، حق شفعه به شریک این اختیار را می‌دهد که در صورت تمایل، مانع از ورود شخص ثالث به عنوان شریک جدید خود در ملک شود.

شرایط ایجاد حق شفعه:

• مشاع بودن مال: مال مورد معامله باید بین دو نفر یا بیشتر مشاع باشد، یعنی سهم هر یک از شرکاء مشخص و معین باشد.
• غیرمنقول بودن مال: مال مورد معامله باید غیرمنقول قابل تقسیم باشد. اراضی، املاک و مستغلات، از جمله اموال غیرمنقول محسوب می‌شوند.
• انتقال سهم: یکی از شرکاء باید سهم خود را به شخص ثالثی به قصد بیع (فروش) منتقل کند.
• قابلیت افراز: مال غیرمنقول باید قابل افراز باشد، یعنی امکان تقسیم آن بین شرکاء بدون ضرر و زیان وجود داشته باشد.

اشخاصی که حق شفعه دارند:

• شریک دیگر: شریکی که سهم خود را نفروخته است، حق شفعه دارد.
• وراثه شریک: در صورت فوت شریک، وراثه او نیز می‌توانند از حق شفعه استفاده کنند.

نحوه اعمال حق شفعه:

• اعلام شفعه: شفیع باید ظرف دو ماه از تاریخ اطلاع از وقوع بیع، به خریدار و بایع (فرزندنده و خریدار) اعلام کند که قصد اعمال حق شفعه را دارد.
• توديع ثمن: شفیع باید ثمن معامله را به خریدار تودیع کند.
• اخذ سند: پس از تودیع ثمن، شفیع می‌تواند از بایع تقاضای سند رسمی انتقال سهم را داشته باشد.

موارد سقوط حق شفعه:

• فوت شفیع: با فوت شفیع، حق شفعه او ساقط می‌شود و به وراثه او منتقل نمی‌گردد.
• اذن شفیع به بیع: اگر شفیع به بیع رضایت دهد، حق شفعه او ساقط می‌شود.
• تصرف بایع در مبیع: اگر بایع قبل از اعلام شفعه توسط شفیع در مبیع تصرف کند، حق شفعه ساقط می‌شود.
• فوت بایع یا خریدار: فوت بایع یا خریدار قبل از اعلام شفعه توسط شفیع، موجب سقوط حق شفعه می‌شود.

نکات:

• حق شفعه فقط در اموال غیرمنقول مشاع قابل اعمال است و در اموال منقول و غیرمشاع کاربرد ندارد.
• در صورت وجود چند شفیع، اولویت با کسی است که به محل ملک نزدیکتر باشد و اگر دو شفیع به یک اندازه به محل ملک نزدیک باشند، اولویت با کسی است که زودتر تقاضای اعمال حق شفعه را کرده باشد.
• در صورت اختلاف در مورد حق شفعه، می‌توان به مراجع قضایی مراجعه کرد.

شرایط ایجاد حق شفعه طبق قانون مدنی جمهوری اسلامی ایران:

1. غیرمنقول بودن مال:

• حق شفعه فقط در اموال غیرمنقول قابل اعمال است.
• غیرمنقول ذاتی مانند زمین و غیرمنقولات احداثی مانند بنا و درخت که با زمین فروخته شده باشند مشمول حق شفعه می‌شوند.

2. مشاع بودن مال:

• مال مورد بحث باید بین دو نفر یا بیشتر مشاع باشد.
• در اموال مشاع، سهم شرکا از نظر قانونی معین و مشخص است، اما از نظر جغرافیایی مشخص نیست و شرکا در ذره‌ذره آن با یکدیگر شریک هستند.

3. انتقال سهم مشاع:

• یکی از شرکا باید سهم مشاع خود را به شخص ثالثی (غیر شریک) منتقل کند.
• انتقال سهم مشاع می‌تواند به صورت بیع، هبه، صلح و … باشد.

4. وجود شریک:

• شریکی که قصد اعمال حق شفعه را دارد، باید در مال مورد بحث شریک باشد.
• در غیر این صورت، حق شفعه برای او ایجاد نمی‌شود.

5. عدم افراز:

• اگر مال مشاع قبل از انتقال سهم یکی از شرکا افراز شده باشد، دیگر حق شفعه ایجاد نمی‌شود.
• زیرا در افراز، سهم هر شریک به صورت مشخص و مجزا درآمده و اشتراکی باقی نمی‌ماند.

6. عدم علم به انتقال:

• شریک در زمان انتقال سهم مشاع به غیر، باید از آن بی‌اطلاع باشد.
• اگر شریک از انتقال سهم مشاع آگاه باشد و سکوت کند، حق شفعه خود را از دست می‌دهد.

7. اعمال حق شفعه در مدت دو ماه:

• شریک از تاریخ اطلاع از وقوع بیع، دو ماه مهلت دارد تا حق شفعه خود را اعمال کند.
• در غیر این صورت، حق شفعه او ساقط می‌شود.

8. پرداخت ثمن معامله:

• شریک برای اعمال حق شفعه باید ثمن معامله را به همان میزانی که خریدار پرداخت کرده است به او بپردازد.
• خریدار حق ندارد ثمن بیشتری را مطالبه کند.

9. عدم انتقال به غیر:

• شریک نمی‌تواند حق شفعه خود را به شخص دیگری منتقل کند.
• حق شفعه امتیازی شخصی است و قابل انتقال به غیر نیست.

10. رعایت تشریفات قانونی:

• برای اعمال حق شفعه، رعایت تشریفات قانونی از جمله مراجعه به دادگاه و اخذ حکم لازم ضروری است.

علاوه بر شرایط فوق، در برخی موارد دیگر نیز حق شفعه ایجاد نمی‌شود، از جمله:

• اگر مال مورد معامله مستثنیات حق شفعه باشد، مانند شش دانگ مفروز از یک باب خانه.
• اگر انتقال به سبب ارث یا وصیت باشد.
• اگر انتقال به موجب مزایده یا حکم دادگاه باشد.
• اگر انتقال به عنوان رهنی یا وکالت در رهن باشد.

توجه:

• در صورت وجود هرگونه ابهام یا سوال در خصوص حق شفعه، می‌توانید به وکیل یا مشاور حقوقی مراجعه کنید.

نحوه اعمال حق شفعه

طبق قانون مدنی ایران، حق شفعه حقی است که به موجب آن، یکی از دو شریک در مال غیرمنقول قابل تقسیم، در صورتی که شریک دیگر سهم خود را به شخص ثالثی بفروشد، می‌تواند با پرداخت ثمن معامله به خریدار، سهم فروخته شده را تملک کند. به عبارت دیگر، شفیع می‌تواند با جایگزینی خود به جای خریدار، مال را به طور کامل تملک کند.

برای اعمال حق شفعه، شرایطی باید وجود داشته باشد که در ادامه به آنها می‌پردازیم:

شرایط ایجاد حق شفعه:

1. غیرمنقول بودن مال: مال مورد معامله باید غیرمنقول باشد. اعم از اینکه ذاتی باشد مانند زمین، یا اینکه به وسیله عمل انسان غیرمنقول شده باشد مانند بنا یا درخت.
2. قابل تقسیم بودن مال: مال غیرمنقول باید قابل تقسیم باشد. یعنی عرفاً بتوان آن را بین شرکا تقسیم کرد.
3. مشاع بودن مال: مال باید بین دو نفر مشاع باشد. یعنی سهم هر یک از شرکا در مال باید معین و مشخص باشد.
4. انتقال از طریق عقد بیع: انتقال سهم شریک باید از طریق عقد بیع انجام شده باشد. فرقی نمی‌کند که بیع به صورت عادی یا رسمی انجام شده باشد.
5. عدم رضایت شفیع به معامله: شفیع در معامله‌ای که انجام شده، رضایتی نداشته باشد.

مراحل اعمال حق شفعه:

1. اطلاع از وقوع معامله: شفیع باید از وقوع معامله و شرایط آن، از جمله ثمن معامله، اطلاع پیدا کند.
2. اعلام حق شفعه: شفیع باید ظرف دو ماه از تاریخ اطلاع از وقوع معامله، حق شفعه خود را به خریدار و بایع اعلام کند. این اعلام باید کتبی باشد و به رویه قانونی به اشخاص مذکور ابلاغ شود.
3. توديع ثمن معامله: شفیع باید ثمن معامله را به خریدار توديع کند. در صورت امتناع از توديع ثمن، حق شفعه او ساقط می‌شود.
4. گواهی از اداره ثبت اسناد و املاک: شفیع باید از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک، گواهی حاکی از عدم وجود منع قانونی برای اعمال حق شفعه را اخذ کند.
5. تقاضای ثبت انتقال به نام خود: شفیع باید با ارائه مدارک لازم به اداره ثبت اسناد و املاک، تقاضای ثبت انتقال سهم مورد شفعه به نام خود را بدهد.

نکاتی در مورد حق شفعه:

• حق شفعه فقط در مورد املاک مشاعی که بین دو نفر شریک باشد، ایجاد می‌شود.
• اگر مال غیرمنقول بیش از دو شریک داشته باشد، حق شفعه ایجاد نمی‌شود.
• در صورتی که شریک دیگر قبل از انتقال سهم خود به شخص ثالث، سهم خود را به شفیع بفروشد، حق شفعه برای شفیع ایجاد نمی‌شود.
• اگر شفیع در موعد مقرر حق خود را اعمال نکند، حق شفعه او ساقط می‌شود.
• حق شفعه قابل انتقال به غیر است.

نکات حقوقی حق شفعه:

مفهوم:

حق شفعه در قانون مدنی ایران به شرح زیر تعریف شده است:

ماده ۸۰۸: “هر گاه مال غیرمنقول قابل تقسیمی بین دو نفر مشترک باشد و یکی از دو شریک حصه خود را به قصد بیع به شخص ثالثی منتقل کند، شریک دیگر حق دارد که قیمتی را که مشتری داده است به او بدهد و حصه مبیع را تملک کند. این حق را حق شفعه و صاحب آن را شفیع می گویند.”

به عبارت ساده‌تر، حق شفعه به این معنی است که اگر دو نفر در یک ملک غیرمنقول شریک باشند و یکی از آنها سهم خود را به فرد دیگری بفروشد، شریک دیگر می‌تواند با پرداخت همان مبلغی که خریدار به شریک فروشنده داده است، سهم فروخته شده را تملک کند.

شرایط ایجاد حق شفعه:

برای ایجاد حق شفعه، شرایط زیر باید وجود داشته باشد:

• مال غیرمنقول قابل تقسیمی باشد: منظور از مال غیرمنقول، زمین و املاک و مستغلاتی است که قابل جابجایی و حمل و نقل نیست. مال غیرمنقول باید قابل تقسیم باشد، یعنی اینکه شش دانگ آن به طور کامل متعلق به دو نفر باشد.
• مال بین دو نفر مشترک باشد: شراکت در مال غیرمنقول به این معنی است که سهم هر دو شریک در آن مشخص و معین باشد.
• یکی از شرکا سهم خود را به شخص ثالثی بفروشد: انتقال سهم باید به قصد بیع باشد، یعنی اینکه شریک قصد داشته باشد مالکیت سهم خود را به طور کامل به خریدار منتقل کند.

افراد واجد حق شفعه:

• شریک دیگر: شریکی که سهم او فروخته نشده است، واجد حق شفعه است.
• وراث شفیع: در صورت فوت شفیع، وراث او می‌توانند از حق شفعه استفاده کنند.

نحوه اعمال حق شفعه:

شفیع باید حداکثر تا دو ماه از تاریخ اطلاع از وقوع بیع، به خریدار اعلام کند که قصد اعمال حق شفعه را دارد. در غیر این صورت، حق شفعه او ساقط می‌شود.

موارد سقوط حق شفعه:

علاوه بر انقضای دو ماه از تاریخ اطلاع، حق شفعه در موارد زیر نیز ساقط می‌شود:

• رضایت شفیع به بیع
• عدم پرداخت ثمن مبیع توسط شفیع در موعد مقرر
• اعلام بطلان یا فسخ بیع
• منتقل شدن سهم مبیع به شفیع قبل از اعمال حق شفعه

آثار اعمال حق شفعه:

با اعمال حق شفعه، بیع بین شریک فروشنده و خریدار به نفع شفیع فسخ می‌شود و شفیع مالک سهم فروخته شده می‌شود.

نکات تکمیلی:

• حق شفعه فقط در املاک غیرمنقول مشاعی ایجاد می‌شود و در املاک غیرمشاعی وجود ندارد.
• حق شفعه یک حق عینی است و به صاحب آن تعلق دارد، نه به شخص او.
• حق شفعه قابل انتقال به غیر است.
• حق شفعه قهری است، یعنی اینکه شفیع برای اعمال آن نیازی به اذن یا رضایت کسی ندارد.

توجه: مطالب ارائه شده در این پاسخ صرفاً جنبه اطلاع‌رسانی داشته و به هیچ وجه جایگزین مشاوره حقوقی تخصصی نیست. برای بررسی دقیق وضعیت خود و دریافت مشاوره حقوقی لازم، باید به وکیل دادگستری مراجعه کنید.