خیار غبن مشاوره حقوقی

خیار غبن

خیار غبن در اصطلاح حقوقی، به اختیاری گفته می‌شود که به یکی از طرفین معامله اجازه می‌دهد تا در صورت غبن معامله را فسخ کند.

غبن به معنای زیان ناشی از عدم تعادل بین عوضین معامله است. به عبارت دیگر، زمانی که قیمت واقعی یک کالا یا خدمات با قیمت توافق شده در معامله تفاوت فاحش داشته باشد، غبن رخ داده است.

شرایط تحقق خیار غبن:

• معامله باید عوضین داشته باشد: یعنی دو چیز یا بیشتر در مقابل یکدیگر مبادله شوند.
• غبن فاحش رخ داده باشد:** یعنی تفاوت بین قیمت واقعی و قیمت توافق شده باید قابل توجه باشد. میزان قابل توجه بودن این تفاوت توسط قانون و عرف و رویه قضایی تعیین می‌شود.
• طرف مقابل از غبن آگاه نباشد: اگر طرف مقابل از غبن آگاه باشد، خیار غبن برای او ایجاد نمی‌شود.

انواع خیار غبن:

• خیار غبن فاحش: در این حالت، تفاوت بین قیمت واقعی و قیمت توافق شده باید بسیار زیاد باشد.
• خیار غبن افحش: در این حالت، تفاوت بین قیمت واقعی و قیمت توافق شده به حدی زیاد است که غیرقابل تحمل به نظر می‌رسد.

اثبات خیار غبن:

• اثبات غبن بر عهده کسی است که مدعی آن است.
• برای اثبات غبن می‌توان از دلایل مختلفی مانند نظر کارشناس و شهادت شهود استفاده کرد.

آثار خیار غبن:

• خیار غبن از نوع خیارات قابل اسقاط است، یعنی طرفین معامله می‌توانند با توافق یکدیگر این خیار را از بین ببرند.
• اگر خیار غبن اعمال شود، معامله باطل می‌شود و طرفین به وضع قبل از معامله باز می‌گردند.

مواردی که خیار غبن در آنها جاری نیست:

• معاملات صلح
• معاملات هبه
• معاملات ربوی
• معاملات فضولی

نکات مهم:

• خیار غبن فقط در معاملات معوض جاری است، یعنی معاملاتی که در آنها دو چیز یا بیشتر در مقابل یکدیگر مبادله می‌شوند.
• خیار غبن فقط در معاملات قطعی جاری است، یعنی معاملاتی که آثار آنها به محض وقوع ایجاد می‌شود.
• خیار غبن فقط برای متعاملین ایجاد می‌شود، یعنی فقط طرفین معامله می‌توانند از آن استفاده کنند.

شرایط تحقق خیار غبن در قانون مدنی ایران:

طبق ماده 381 قانون مدنی، برای تحقق خیار غبن، سه شرط لازم است:

1. معوض بودن قرارداد:

خیار غبن فقط در معاوضاتی جاری می‌شود که عوضین آن در مقابل یکدیگر قرار می‌گیرند، مانند عقد بیع (خرید و فروش) و معاوضه. این خیار در عقود تملیکی غیرمعوض، مانند هبه (بخشش) و صلح، جاری نمی‌شود.

2. عدم تعادل اقتصادی عوضین:

برای تحقق خیار غبن، باید بین ارزش واقعی عوضین در زمان انعقاد عقد، تفاوت فاحش وجود داشته باشد. به عبارت دیگر، یکی از عوضین باید به طور قابل توجهی از دیگری کم‌ارزش‌تر باشد.

تشخیص فاحش بودن این تفاوت بر عهده عرف است و معیار دقیقی برای آن در قانون وجود ندارد. با این حال، در رویه قضایی، ملاک‌های مختلفی مانند نوع معامله، عرف محل، اوضاع اقتصادی حاکم بر جامعه و شرایط طرفین معامله برای احراز غبن فاحش در نظر گرفته می‌شود.

3. جهل مغبون:

مغبون کسی است که در معامله متضرر شده و از عدم تعادل ارزش عوضین آگاه نبوده است. اگر مغبون به عدم تعادل ارزش عوضین در زمان معامله آگاه باشد، خیار غبن برای او ایجاد نمی‌شود.

اثبات جهل مغبون:

اثبات جهل مغبون بر عهده خود اوست. او باید با ارائه دلایل و شواهد، ثابت کند که در زمان معامله از عدم تعادل ارزش عوضین آگاه نبوده است.

موارد عدم امکان استناد به خیار غبن:

در برخی موارد، حتی اگر شرایط فوق برای تحقق خیار غبن وجود داشته باشد، مغبون نمی‌تواند به این خیار استناد کند. این موارد عبارتند از:

• معاملات به قصد صلح و سازش: در معاملاتی که به قصد صلح و سازش انجام می‌شوند، حتی اگر غبن فاحش وجود داشته باشد، خیار غبن برای طرفین ایجاد نمی‌شود.
• معاملات غرری: در معاملات غرری، به دلیل وجود عنصر ریسک و عدم قطعیت در سود و زیان، خیار غبن جاری نمی‌شود.
• معاملات فضولی: در معاملاتی که بدون اذن و رضایت صاحب مال انجام می‌شوند، حتی اگر غبن فاحش وجود داشته باشد، خیار غبن برای صاحب مال ایجاد نمی‌شود.

مهلت اعمال خیار غبن:

طبق ماده 384 قانون مدنی، خیار غبن از تاریخ وقوع عقد تا زمانی که مغبون به غبن خود آگاه نشده است، جاری می‌شود. پس از علم به غبن، مغبون یک سال مهلت دارد تا خیار غبن خود را اعمال کند.

نحوه اعمال خیار غبن:

مغبون می‌تواند با مراجعه به دادگاه و طرح دعوی، فسخ معامله را به دلیل غبن درخواست کند. دادگاه پس از رسیدگی و بررسی دلایل و شواهد، در صورت اثبات غبن، حکم به فسخ معامله صادر می‌کند.

نکات:

• خیار غبن از جمله خیارات اسقاطی است، یعنی اگر مغبون صریحاً یا ضمناً از آن حق خود صرف‌نظر کند، دیگر نمی‌تواند به آن استناد کند.
• در معاملات ملکی، قبل از انجام معامله، می‌توان با کمک کارشناسان رسمی دادگستری، از ارزش واقعی ملک مورد معامله مطلع شد تا از بروز غبن احتمالی جلوگیری شود.

در قانون مدنی ایران، دو نوع خیار غبن وجود دارد:

1. خیار غبن فاحش:

• تعریف: غبن فاحش زمانی اتفاق می‌افتد که تفاوت قیمت واقعی مبیع با ثمن پرداختی توسط خریدار یا بایع، فاحش و آشکار باشد. به عبارت دیگر، هر عاقلی با دیدن این تفاوت، متوجه غبن می‌شود.
• ماده 441 قانون مدنی در این خصوص مقرر می‌دارد: “هر گاه در معامله غبن به قدر نصف باشد حق فسخ برای متضرر خواهد بود خواه غبن در نفس مبیع باشد یا در قیمت.”
• مثال: اگر ملکی به قیمت 100 میلیون تومان فروخته شود، در حالی که قیمت واقعی آن 200 میلیون تومان باشد، غبن فاحش رخ داده است و خریدار حق فسخ معامله را دارد.

2. خیار غبن غیر فاحش:

• تعریف: غبن غیر فاحش زمانی اتفاق می‌افتد که تفاوت قیمت واقعی مبیع با ثمن پرداختی توسط خریدار یا بایع، فاحش و آشکار نباشد و برای اثبات آن نیاز به کارشناسی و نظر متخصص باشد.
• ماده 442 قانون مدنی در این خصوص مقرر می‌دارد: “در معاملات غیر لازم هر یک از طرفین معامله خیار فسخ دارند به شرط اینکه ثابت کنند در معامله غبن به قدر ثلث بوده است.”
• مثال: اگر ملکی به قیمت 100 میلیون تومان فروخته شود، در حالی که قیمت واقعی آن 120 میلیون تومان باشد، غبن غیر فاحش رخ داده است و خریدار برای اثبات غبن و استفاده از خیار غبن، باید به کارشناس مراجعه کند.

نکات:

• اثبات غبن: اثبات غبن، چه فاحش و چه غیر فاحش، بر عهده کسی است که مدعی غبن است (خواه خریدار و یا بایع).
• مهلت استفاده از خیار غبن: مهلت استفاده از خیار غبن برای معاملات لازم دو روز و برای معاملات غیر لازم ده روز از تاریخ وقوع معامله است.
• اسقاط خیار غبن: طرفین معامله می‌توانند با شرط ضمن عقد، خیار غبن را اسقاط کنند.

در نهایت، لازم به ذکر است که تشخیص غبن فاحش یا غیر فاحش، امری تخصصی است و در صورت بروز اختلاف، باید توسط مراجع قضایی رسیدگی و احراز شود.

اثبات خیار غبن

اثبات خیار غبن در معاملات، امری پیچیده است که نیاز به ارائه مستندات و شواهد کافی دارد. در ادامه به برخی از راهکارهای اثبات این خیار اشاره می‌کنم:

1. ارائه نظریه کارشناسی:

یکی از متداول‌ترین روش‌های اثبات خیار غبن، ارائه نظریه کارشناسی است. در این روش، خواهان (کسی که مدعی غبن است) باید با مراجعه به یک کارشناس رسمی دادگستری، از وی بخواهد که ارزش واقعی مورد معامله را در زمان انجام معامله، تعیین کند. در صورتی که نظریه کارشناس، حاکی از اختلاف فاحش بین قیمت واقعی و قیمت معامله‌ شده باشد، می‌توان به استناد آن، خیار غبن را اثبات کرد.

2. مقایسه با معاملات مشابه:

یکی دیگر از راهکارهای اثبات خیار غبن، مقایسه قیمت مورد معامله با قیمت سایر معاملات مشابه در همان محل و زمان است. در این روش، خواهان باید با جمع‌آوری اطلاعات مربوط به معاملات مشابه، نشان دهد که قیمت مورد معامله به طور قابل توجهی از قیمت سایر معاملات مشابه پایین‌تر بوده است.

3. شهادت شهود:

در برخی موارد، می‌توان با شهادت شهود، خیار غبن را اثبات کرد. شهود باید افرادی باشند که از ارزش واقعی مورد معامله در زمان انجام معامله، اطلاع داشته باشند و بتوانند در دادگاه شهادت دهند که قیمت مورد معامله به طور قابل توجهی از ارزش واقعی آن پایین‌تر بوده است.

4. اقرار طرف مقابل:

در صورتی که طرف مقابل معامله (کسی که به وی غبن شده است) به غبن خود اقرار کند، دیگر نیازی به ارائه سایر ادله و مستندات نیست و خیار غبن محرز خواهد شد.

نکات:

• برای اثبات خیار غبن، صرف ادعای خواهان کافی نیست و باید مستندات و شواهد کافی برای اثبات غبن ارائه شود.
• تشخیص اینکه چه مقدار اختلاف قیمت، برای تحقق غبن فاحش کافی است، بر عهده قاضی دادگاه است.
• در صورتی که خواهان نتواند خیار غبن را اثبات کند، دعوای وی رد خواهد شد.

نحوه اعمال خیار غبن

برای اعمال خیار غبن، مراحل زیر باید طی شود:

1. اثبات غبن:

• اولین قدم برای اعمال خیار غبن، اثبات آن است. اثبات غبن بر عهده کسی است که مدعی غبن است (خواه خریدار و یا بایع).
• برای اثبات غبن، می‌توان از دلایل مختلفی مانند:
  • نظر کارشناس: متداول‌ترین روش اثبات غبن، استفاده از نظر کارشناس است. کارشناس با بررسی قیمت واقعی مبیع در زمان وقوع معامله و مقایسه آن با ثمن پرداختی، می‌تواند میزان غبن را تعیین کند.
  • استشهاد محلی: در مواردی که دسترسی به کارشناس دشوار باشد، می‌توان از استشهاد محلی برای اثبات غبن استفاده کرد. در این روش، شهادت دو نفر از افراد معتمد محل در مورد قیمت واقعی مبیع در زمان وقوع معامله اخذ می‌شود.
  • قرائن و امارات: در برخی موارد، قرائن و امارات نیز می‌توانند برای اثبات غبن کافی باشند. به عنوان مثال، اگر ثمن پرداختی برای یک ملک بسیار کمتر از قیمت سایر املاک مشابه در همان منطقه باشد، این امر می‌تواند قرینه‌ای بر وقوع غبن باشد.

2. اعلام فسخ معامله:

• پس از اثبات غبن، طرف متضرر باید به طرف مقابل اعلام فسخ معامله کند. این اعلام می‌تواند به صورت کتبی یا شفاهی انجام شود.
• در اعلام فسخ معامله باید به موارد زیر اشاره شود:
  • تاریخ و محل وقوع معامله
  • مشخصات طرفین معامله
  • موضوع معامله
  • دلیل فسخ معامله (غبن)
  • درخواست فسخ معامله

3. مراجعه به مراجع قضایی:

• اگر طرف مقابل با فسخ معامله رضایت ندهد، طرف متضرر می‌تواند برای احقاق حق خود به مراجع قضایی مراجعه کند.
• در دادگاه، طرف متضرر باید دلایل اثبات غبن را به قاضی ارائه دهد.
• قاضی پس از بررسی دلایل و مدارک، در خصوص صحت و سقم ادعای غبن و اعمال یا عدم اعمال خیار غبن تصمیم‌گیری خواهد کرد.

نکات:

• مهلت استفاده از خیار غبن: مهلت استفاده از خیار غبن برای معاملات لازم دو روز و برای معاملات غیر لازم ده روز از تاریخ وقوع معامله است.
• اسقاط خیار غبن: طرفین معامله می‌توانند با شرط ضمن عقد، خیار غبن را اسقاط کنند.
• هزینه‌های اثبات غبن: هزینه‌های مربوط به اثبات غبن، مانند هزینه کارشناسی، بر عهده طرف متضرر است.

مهلت اعمال خیار غبن

طبق ماده 420 قانون مدنی، مهلت اعمال خیار غبن یک سال از تاریخ وقوع معامله است.

نکات:

• این مهلت قهری است، به این معنی که قابل تمدید یا تقلیل نیست و طرفین معامله نمی‌توانند با توافق یکدیگر آن را تغییر دهند.
• در صورتی که در معامله شرطی درج شده باشد، مهلت اعمال خیار غبن از تاریخ انقضای شرط محاسبه می‌شود.
• اگر کسی که به او غبن شده است، صغیر یا مجنون باشد، مهلت اعمال خیار غبن تا زمانی که رشید یا عاقل شود، محسوب نمی‌شود و از تاریخ رشادت یا عاقلی او محاسبه می‌شود.
• در صورت فوت کسی که به او غبن شده است، وراث او می‌توانند تا یک سال از تاریخ فوت او، خیار غبن را اعمال کنند.

نحوه اعمال خیار غبن:

برای اعمال خیار غبن، ذینفع باید به یکی از دو طریق زیر اقدام کند:

• به طرف مقابل معامله رجوع کند و اعلام فسخ نماید.
• به دادگاه دادخواست فسخ معامله بدهد.

در هر دو صورت، ذینفع باید ظرف مهلت یک سال از تاریخ وقوع معامله اقدام کند.

در صورتی که ذینفع در مهلت مقرر برای اعمال خیار غبن اقدام نکند، حق فسخ معامله را از دست خواهد داد و معامله به طور قطعی و لازم الاجرا خواهد شد.