خیار مجلس چیست مشاوره حقوقی

خیار مجلس در حقوق ایران

خیار مجلس یکی از خیارات قانونی در حقوق ایران است که به موجب آن، برای هر یک از بایع و مشتری در معامله‌ی بیع، تا زمانی که مبیع به قبض مشتری درنیامده و ثمن به قبض بایع نرسیده است، حق فسخ معامله وجود دارد.

مبنای قانونی خیار مجلس:

• ماده 396 قانون مدنی: “در بیع الخیار تا زمانی که مبیع به قبض مشتری درنیامده و ثمن به قبض بایع نرسیده باشد برای هر یک از بایع و مشتری ثابت است.”

شرایط اعمال خیار مجلس:

• معامله بیع: خیار مجلس فقط در معامله‌ی بیع (خرید و فروش) اعمال می‌شود.
• عدم قبض مبیع و ثمن: تا زمانی که مبیع به قبض مشتری درنیامده و ثمن به قبض بایع نرسیده باشد، خیار مجلس قابل اعمال است.

آثار اعمال خیار مجلس:

• فسخ معامله: با اعمال خیار مجلس، معامله به طور کامل فسخ می‌شود و گویی از ابتدا انجام نشده است.
• استرداد مبیع و ثمن: بایع و مشتری موظفند مبیع و ثمن را به یکدیگر مسترد کنند.

نکات:

• خیار مجلس خیاری اسقاطی است، به این معنی که اگر بایع و مشتری بعد از انعقاد عقد و قبل از اعمال خیار، با یکدیگر توافق کنند که خیار مجلس را اسقاط کنند، دیگر حق اعمال این خیار را نخواهند داشت.
• در برخی موارد، ممکن است در ضمن عقد شرطی در مورد خیار مجلس وجود داشته باشد. در اینگونه موارد، شرط مذکور بر حکم قانونی تقدم خواهد داشت.
• خیار مجلس خیاری ذاتی است، به این معنی که برای اعمال آن نیاز به ذکر در ضمن عقد نیست و به طور ذاتی برای بایع و مشتری ثابت است.

مبنای قانونی خیار مجلس

خیار مجلس یکی از خیارات قانونی در عقد بیع است که به موجب آن، هر یک از متبایعین (خریدار و فروشنده) بعد از عقد فی‌المجلس و مادام که متفرق نشده‌اند اختیار فسخ معامله را دارند. (ماده 397 قانون مدنی)

مبنای قانونی خیار مجلس در موارد زیر یافت می‌شود:

1. قانون مدنی:

• ماده 397 قانون مدنی به طور صریح حق فسخ معامله را در خیار مجلس برای هر یک از طرفین عقد بیع به رسمیت شناخته است. این ماده مقرر می‌دارد: “هر یک از متبایعین بعد از عقد فی‌المجلس و مادام که متفرق نشده‌اند اختیار فسخ معامله را دارند.”
• مواد 398 تا 401 قانون مدنی نیز به بیان شرایط و احکام مربوط به خیار مجلس می‌پردازند.

2. رویه قضایی:

• آراء متعددی از مراجع قضایی در تأیید و تفسیر ماده 397 قانون مدنی و احکام مربوط به خیار مجلس صادر شده است. این آراء مبنای محکمی برای اعمال این خیار در دعاوی و اختلافات مربوط به عقد بیع به شمار می‌روند.

3. منابع فقهی:

• برخی از فقهای امامیه نیز خیار مجلس را به عنوان یکی از خیارات لازم در عقد بیع به رسمیت شناخته‌اند. نظرات این فقها در استنباط و تفسیر احکام مربوط به این خیار مورد توجه قرار می‌گیرد.

4. عرف و عادت:

• در برخی از موارد، عرف و عادت نیز می‌تواند مبنای وجود خیار مجلس باشد. به عنوان مثال، در معاملات ملکی، معمولاً طرفین تا زمانی که از محل معامله خارج نشده‌اند، حق فسخ معامله را برای خود قائل می‌شوند.

نکات مهم:

• خیار مجلس از جمله خیارات لازم است، به این معنی که وجود آن در عقد شرط نشده است و به طور طبیعی برای طرفین عقد ایجاد می‌شود.
• مدت خیار مجلس تا زمانی است که متبایعین از یکدیگر جدا شوند.
• برای اعمال خیار مجلس، نیازی به ایجاب و قبول نیست و هر یک از طرفین می‌تواند به طور یک‌جانبه معامله را فسخ کند.
• در صورت فسخ معامله با استفاده از خیار مجلس، عقد بیع از ابتدا باطل می‌شود و گویی هیچ‌گاه معامله‌ای انجام نشده است.

شرایط اعمال خیار مجلس

خیار مجلس یکی از خیارات قانونی در عقد بیع است که به موجب آن، هر یک از طرفین عقد بیع حق دارد مادامی که از یکدیگر جدا نشده‌اند، عقد را فسخ کنند.

شرایط اعمال خیار مجلس عبارتند از:

• انعقاد عقد بیع: خیار مجلس فقط در عقد بیع جاری می‌شود و در سایر عقود مثل اجاره و هبه وجود ندارد.
• عدم جدایی طرفین: مادامی که طرفین از یکدیگر جدا نشده‌اند، خیار مجلس قابل اعمال است. منظور از جدایی، فراق مکانی یا زمانی است. به عنوان مثال، اگر خریدار و بایع در یک مکان باشند ولی برای صرف ناهار از هم جدا شوند، این جدایی مانع از اعمال خیار مجلس نخواهد شد.
• عدم علم به عیب یا فساد مبیع: اگر در زمان انعقاد عقد، یکی از طرفین از عیب یا فساد مبیع آگاه باشد، خیار مجلس برای او ساقط می‌شود.
• عدم علم به خیار فسخ: اگر در زمان انعقاد عقد، یکی از طرفین از وجود خیار فسخ برای خود یا طرف مقابل آگاه باشد، خیار مجلس برای او ساقط می‌شود.
• عدم اسقاط خیار: طرفین می‌توانند با توافق یکدیگر خیار مجلس را اسقاط کنند.

نحوه اعمال خیار مجلس:

برای اعمال خیار مجلس، نیازی به انجام تشریفات خاصی نیست. هر یک از طرفین می‌تواند با اعلام فسخ به طرف مقابل، از این خیار استفاده کند.

آثار اعمال خیار مجلس:

• فسخ عقد بیع: با اعمال خیار مجلس، عقد بیع فسخ شده و طرفین به وضعیت قبل از انعقاد عقد باز می‌گردند.
• استرداد مبیع و ثمن: بایع باید مبیع را به خریدار و خریدار باید ثمن را به بایع مسترد کند.
• خسارات: در صورتی که یکی از طرفین در اثر اعمال خیار مجلس متحمل ضرر و زیان شود، می‌تواند از طرف مقابل مطالبه خسارت کند.

نکاتی در مورد خیار مجلس:

• خیار مجلس فوری است، یعنی باید بلافاصله پس از اطلاع از وجود سبب آن اعمال شود.
• خیار مجلس قابل انتقال است، یعنی می‌توان آن را به شخص ثالث منتقل کرد.
• خیار مجلس با مرگ یکی از طرفین ساقط می‌شود.

نحوه اعمال خیار مجلس

خیار مجلس یکی از خیارات قانونی در عقد بیع است که به هر یک از طرفین معامله (بایع و مشتری) این حق را می دهد که تا زمانی که از یکدیگر جدا نشده اند، معامله را فسخ کنند.

مراحل اعمال خیار مجلس:

1. اعلام فسخ: طرف ی که قصد فسخ معامله را دارد، باید به طور شفاهی یا کتبی به طرف مقابل اعلام فسخ کند.
2. جدایی: طرفین معامله باید از یکدیگر جدا شوند. منظور از جدایی، فاصله گرفتن فیزیکی و قطع مذاکرات است.
3. عدم انجام معامله: طرفین معامله نباید هیچ اقدامی در جهت انجام معامله انجام داده باشند. به عنوان مثال، ثمن معامله نباید پرداخت شده باشد و مبیع نباید به مشتری تسلیم شده باشد.

نکات مهم:

• مدت زمان اعمال خیار مجلس: مدت زمان اعمال خیار مجلس مشخص نیست و تا زمانی که طرفین از یکدیگر جدا نشده اند، می توان از این خیار استفاده کرد.
• نحوه اعلام فسخ: اعلام فسخ نیازی به تشریفات خاصی ندارد و می تواند به صورت شفاهی یا کتبی انجام شود.
• اثبات فسخ: اثبات فسخ خیار مجلس در صورت بروز اختلاف، بر عهده طرفی است که فسخ را اعلام کرده است.
• اسقاط خیار مجلس: خیار مجلس با انجام هرگونه معامله ای در خصوص مبیع یا ثمن، اسقاط می شود.

شرایط اعمال خیار مجلس

خیار مجلس یکی از خیارات قانونی در عقد بیع است که به موجب آن، هر یک از طرفین معامله (بایع و مشتری) تا زمانی که مجلس بیع بهم نخورده باشد، حق فسخ معامله را دارند.

شرایط اعمال خیار مجلس:

• انعقاد عقد بیع: اولین شرط اعمال خیار مجلس، وقوع عقد بیع است. این خیار در سایر عقود لازم مانند صلح و هبه جاری نمی‌شود.
• معین بودن مبیع و ثمن: مبیع و ثمن (مورد معامله و عوض آن) باید معین و مشخص باشند.
• حاضر بودن طرفین در مجلس: طرفین معامله باید در مجلس بیع حاضر باشند. منظور از مجلس، مکانی است که در آن عقد بیع منعقد شده است.
• عدم بهم خوردن مجلس: مجلس بیع زمانی بهم می‌خورد که یکی از طرفین مجلس را ترک کند یا کاری انجام دهد که دلالت بر عدم رضایت او از معامله داشته باشد.

موارد فوری زوال خیار مجلس:

• قبض مبیع: با قبض مبیع توسط مشتری، خیار مجلس از بایع ساقط می‌شود.
• قبض ثمن: با قبض ثمن توسط بایع، خیار مجلس از مشتری ساقط می‌شود.
• تخلف از شروط ضمن عقد: اگر در ضمن عقد، شرطی در خصوص مبیع یا ثمن شده باشد و یکی از طرفین از آن شرط تخلف کند، طرف مقابل می‌تواند از خیار مجلس استفاده کند.
• انقضای مدت: اگر برای اعمال خیار مجلس در ضمن عقد، مدتی تعیین شده باشد و آن مدت به پایان برسد، خیار مجلس ساقط می‌شود.

نحوه اعمال خیار مجلس:

• برای اعمال خیار مجلس، نیازی به انجام تشریفات خاصی نیست.
• هر یک از طرفین می‌توانند به طور شفاهی یا کتبی به طرف مقابل اعلام کنند که از حق فسخ خود استفاده می‌کنند.
• اعلام فسخ باید به اطلاع طرف مقابل برسد.

آثار اعمال خیار مجلس:

• با اعمال خیار مجلس، عقد بیع منفسخ می‌شود و طرفین به وضعیت قبل از عقد باز می‌گردند.
• هر یک از طرفین موظف است آنچه را که از طرف مقابل دریافت کرده است، به او مسترد کند.
• اگر مبیع یا ثمن دچار تلف یا نقص شده باشد، متصرف آن باید به طرف مقابل خسارت بپردازد.

مراحل اعمال خیار مجلس

خیار مجلس یکی از خیارات قانونی در عقد بیع است که به موجب آن، هر یک از متبایعین (خریدار و فروشنده) بعد از عقد فی‌المجلس و مادام که متفرق نشده‌اند اختیار فسخ معامله را دارند. (ماده 397 قانون مدنی)

مراحل اعمال خیار مجلس به شرح زیر است:

1. اعلام فسخ:

• اولین قدم برای اعمال خیار مجلس، اعلام فسخ به طرف مقابل است. این اعلام می‌تواند به صورت شفاهی یا کتبی انجام شود.
• در صورت اعلام شفاهی، شاهد یا مدرک دیگری برای اثبات فسخ معامله وجود داشته باشد.
• بهترین روش برای اعلام فسخ، ارسال اخطار کتبی به طرف مقابل است. در این اخطار باید تاریخ و زمان عقد، مشخصات طرفین، موضوع معامله و اراده فسخ معامله به طور صریح ذکر شود.

2. عدم مطالبه ثمن یا رد مبیع:

• پس از اعلام فسخ، خریدار باید ثمن معامله را به فروشنده مسترد کند و فروشنده نیز باید مبیع را به خریدار رد کند.
• اگر ثمن یا مبیع قبلاً به طرف مقابل تسلیم شده باشد، باید در زمان اعمال خیار مجلس مسترد شود.

3. اثبات وجود خیار مجلس:

• در صورت بروز اختلاف، بار اثبات وجود خیار مجلس و اعمال صحیح آن بر عهده کسی است که به این خیار استناد می‌کند.
• شهادت شهود، اقرار طرف مقابل، اسناد و مدارک و هر نوع دلیل دیگری که مؤید وجود و اعمال صحیح خیار مجلس باشد، می‌تواند در اثبات این امر به کار گرفته شود.

نکات مهم:

• خیار مجلس از جمله خیارات لازم است، به این معنی که وجود آن در عقد شرط نشده است و به طور طبیعی برای طرفین عقد ایجاد می‌شود.
• مدت خیار مجلس تا زمانی است که متبایعین از یکدیگر جدا شوند.
• برای اعمال خیار مجلس، نیازی به ایجاب و قبول نیست و هر یک از طرفین می‌تواند به طور یک‌جانبه معامله را فسخ کند.
• در صورت فسخ معامله با استفاده از خیار مجلس، عقد بیع از ابتدا باطل می‌شود و گویی هیچ‌گاه معامله‌ای انجام نشده است.
• اگر بعد از انعقاد عقد، هر یک از طرفین از حق خیار مجلس خود صرف‌نظر کند، دیگر نمی‌تواند به این خیار استناد کند.