فسخ قرارداد اجاره مشاوره حقوقی

فسخ قرارداد اجاره در قانون ایران

فسخ قرارداد اجاره به معنای برهم زدن و از بین بردن آثار آن است. فسخ می تواند توسط هر یک از طرفین قرارداد و در شرایطی که قانون مقرر کرده است، انجام شود.

شرایط فسخ قرارداد اجاره از سوی موجر:

• عدم پرداخت اجاره بها: در صورتی که مستاجر در دو نوبت متوالی نسبت به پرداخت اجاره بها تأخیر کند، موجر می تواند قرارداد را فسخ کند.
• تخلف از تعهدات مستاجر: مستاجر موظف است که از ملک مورد اجاره طبق شرایط مندرج در قرارداد استفاده کند و به آن صدمه نزند. در صورتی که مستاجر از تعهدات خود در این خصوص تخلف کند، موجر می تواند قرارداد را فسخ کند.
• انقضای مدت اجاره: در صورتی که مدت اجاره در قرارداد مشخص شده باشد، با انقضای آن، قرارداد خود به خود فسخ می شود.
• فوت موجر: در صورت فوت موجر، وراث او می توانند ظرف شش ماه از تاریخ فوت، قرارداد را فسخ کنند.

شرایط فسخ قرارداد اجاره از سوی مستاجر:

• عیب ملک: در صورتی که ملک مورد اجاره دارای عیبی باشد که مانع استفاده از آن شود، مستاجر می تواند قرارداد را فسخ کند.
• عدم سکونت در ملک: در صورتی که موجر از تسلیم ملک به مستاجر امتناع کند یا در تسلیم آن تأخیر کند، مستاجر می تواند قرارداد را فسخ کند.
• تخلف از تعهدات موجر: موجر موظف است که تعمیرات ضروری ملک را انجام دهد و از سکونت غیرمجاز در آن جلوگیری کند. در صورتی که موجر از تعهدات خود در این خصوص تخلف کند، مستاجر می تواند قرارداد را فسخ کند.

نحوه فسخ قرارداد اجاره:

برای فسخ قرارداد اجاره، باید به طرف مقابل اخطار کتبی ارسال شود. در اخطار باید دلیل فسخ به طور دقیق ذکر شود و به طرف مقابل مهلت داده شود تا نسبت به رفع ایراد اقدام کند. در صورتی که ایراد رفع نشود، طرف فسخ کننده می تواند به دادگاه مراجعه کند و تقاضای فسخ قرارداد را بنماید.

آثار فسخ قرارداد اجاره:

با فسخ قرارداد اجاره، مستاجر موظف است که ملک را تخلیه کند و در غیر این صورت، موجر می تواند از طریق مراجع قانونی اقدام به تخلیه ملک کند.

نکات مهم:

• در برخی موارد، در قرارداد اجاره شرایطی برای فسخ آن پیش بینی می شود که این شرایط بر شرایط قانونی فسخ قرارداد اجاره تقدم دارد.
• برای فسخ قرارداد اجاره، باید از طریق مراجع قانونی اقدام شود و اقدام خودسرانه به فسخ قرارداد می تواند موجب مشکلات حقوقی برای طرفین شود.
• در صورت بروز اختلاف در خصوص فسخ قرارداد اجاره، باید به وکیل دادگستری مراجعه کرد.

شرایط فسخ قرارداد اجاره از سوی موجر در حقوق ایران

طبق قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶، موجر می‌تواند در شرایط زیر قرارداد اجاره را فسخ کند:

1. عدم پرداخت اجاره بها:

• اگر مستاجر در موعد مقرر اجاره بها را به موجر پرداخت نکند، موجر می‌تواند پس از ده روز از سررسید، با ارسال اظهارنامه به مستاجر، به وی اخطار دهد.
• در صورت عدم پرداخت اجاره بها در مهلت سی روز پس از ارسال اظهارنامه، موجر می‌تواند قرارداد اجاره را فسخ و از مستاجر بخواهد که محل را تخلیه کند.

2. تخلف مستاجر از شروط ضمن عقد:

• اگر مستاجر از شروط ضمن عقد اجاره، مانند استفاده مسکونی از ملک، عدم واگذاری به غیر، تعمیرات جزئی و غیره، تخلف کند، موجر می‌تواند پس از اخطار کتبی به مستاجر و عدم رفع تخلف در مدت مقرر، قرارداد اجاره را فسخ کند.

3. تعدی و تفریط مستاجر:

• اگر مستاجر در استفاده از ملک تعدی و تفریط کند، به طوری که به ملک یا حقوق مجاوران ضرر و زیان قابل توجهی وارد شود، موجر می‌تواند قرارداد اجاره را فسخ کند.

4. نیاز به ملک برای سکونت خود یا افراد تحت تکفل:

• موجر می‌تواند در صورتی که برای سکونت خود یا افراد تحت تکفل به ملک مورد اجاره نیاز داشته باشد، با پرداخت تمام یا قسمتی از قرض‌المساعده به مستاجر، پس از شش ماه از تاریخ انعقاد قرارداد، از مستاجر بخواهد که محل را تخلیه کند.

5. سایر موارد:

• در برخی از موارد خاص، مانند انقضای مدت اجاره، فسخ قرارداد به دلیل حکم مراجع قضایی، و غیره، نیز موجر می‌تواند قرارداد اجاره را فسخ کند.

مراحل فسخ قرارداد اجاره از سوی موجر:

• موجر باید با توجه به مورد فسخ، به مستاجر اخطار کتبی دهد.
• در صورت عدم رفع تخلف توسط مستاجر در مهلت مقرر، موجر می‌تواند به دادگاه مراجعه و دادخواست فسخ قرارداد اجاره را مطرح کند.
• دادگاه پس از رسیدگی به پرونده، در صورت احراز شرایط فسخ، حکم به فسخ قرارداد اجاره و تخلیه محل توسط مستاجر صادر خواهد کرد.

نکات مهم:

• موجر فقط در صورتی می‌تواند قرارداد اجاره را فسخ کند که یکی از شرایط قانونی فسخ وجود داشته باشد.
• موجر باید مراحل قانونی فسخ قرارداد را به درستی رعایت کند.
• در صورت عدم رعایت مراحل قانونی فسخ، مستاجر می‌تواند به اقدامات موجر اعتراض کند و از حقوق خود دفاع کند.

شرایط فسخ قرارداد اجاره از سوی مستاجر

طبق قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1376، مستاجر در شرایطی می تواند از حق فسخ قرارداد اجاره استفاده کند. این شرایط به شرح زیر است:

1. عدم انجام تعهدات موجر:

• عدم تسلیم مورد اجاره: اگر موجر در موعد مقرر در قرارداد، مورد اجاره را به مستاجر تسلیم نکند، مستاجر می تواند قرارداد را فسخ کند.
• عدم انجام تعمیرات ضروری: اگر موجر از انجام تعمیرات ضروری که طبق عرف بر عهده او است، امتناع کند، مستاجر می تواند با تعیین مهلت اخطار کتبی به او و عدم انجام تعمیرات در مهلت مقرر، قرارداد را فسخ کند.
• سلب منافع از مستاجر: اگر موجر با انجام فعل یا ترک فعلی، منافع مستاجر را از مورد اجاره سلب کند، مستاجر می تواند قرارداد را فسخ کند.

2. وجود شرایط سخت و غیرقابل تحمل برای مستاجر:

• فقدان سکونت در مورد اجاره: اگر به دلیل عیب ملک یا تصرف غیرمجاز دیگری، سکونت در مورد اجاره برای مستاجر غیرممکن شود، مستاجر می تواند قرارداد را فسخ کند.
• تهدید به ضرر جانی یا مالی: اگر به دلیل وجود خطر یا تهدید جانی یا مالی برای مستاجر در مورد اجاره، سکونت در آن برای او ناامن شود، مستاجر می تواند قرارداد را فسخ کند.

3. سایر موارد:

• انقضای مدت اجاره: در صورتی که مدت اجاره در قرارداد ذکر شده باشد، پس از انقضای مدت، مستاجر می تواند بدون نیاز به هیچ دلیلی قرارداد را فسخ کند.
• فسخ از سوی موجر: در برخی موارد، موجر می تواند با پرداخت حقوق قانونی مستاجر، قرارداد را فسخ کند. در این صورت، مستاجر می تواند از حق فسخ خود به عنوان اهرم فشار برای دریافت حقوق خود از موجر استفاده کند.

مراحل فسخ قرارداد اجاره از سوی مستاجر:

• ارسال اخطار کتبی به موجر: مستاجر باید با ارسال اخطار کتبی به موجر، مراتب فسخ قرارداد را به او اطلاع دهد. در اخطار کتبی باید دلیل فسخ قرارداد ذکر شود.
• تخلیه مورد اجاره: پس از ارسال اخطار کتبی و در مهلت مقرر قانونی، مستاجر باید مورد اجاره را تخلیه کند.
• پرداخت اجاره بهاء تا زمان تخلیه: مستاجر موظف است تا زمان تخلیه مورد اجاره، اجاره بهاء را به موجر پرداخت کند.

نحوه فسخ قرارداد اجاره در ایران

فسخ قرارداد اجاره در ایران، به معنای برهم زدن و از بین بردن رابطه حقوقی بین موجر و مستاجر، قبل از انقضای مدت اجاره، است.

قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستاجر، شرایط و مقررات مربوط به فسخ قرارداد اجاره را تعیین کرده است.

موجبات فسخ قرارداد اجاره از ناحیه موجر:

موجباتی که موجر می‌تواند به استناد آنها قرارداد اجاره را فسخ کند، در ماده 11 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 احصاء شده است که عبارتند از:

• عدم پرداخت اجاره بها: در صورتی که مستاجر در دو نوبت متوالی یا در سه نوبت متناوب، اجاره بها را پرداخت نکند، موجر می‌تواند قرارداد اجاره را فسخ کند.
• تخلف از تعهدات مستاجر: در صورتی که مستاجر در انجام تعهدات خود مانند تعمیر و نگهداری ملک، عدم واگذاری ملک به غیر، عدم تغییر کاربری و …، تخلف کند، موجر می‌تواند قرارداد اجاره را فسخ کند.
• سوء استفاده از ملک: در صورتی که مستاجر از ملک سوء استفاده کند، به نحوی که به آن صدمه بزند یا برای مقاصدی غیر از آنچه در اجاره نامه قید شده است، از آن استفاده کند، موجر می‌تواند قرارداد اجاره را فسخ کند.

موجبات فسخ قرارداد اجاره از ناحیه مستاجر:

موجباتی که مستاجر می‌تواند به استناد آنها قرارداد اجاره را فسخ کند، در ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 احصاء شده است که عبارتند از:

• فقدان شرایط سکونت: در صورتی که ملک مورد اجاره دارای عیوب اساسی باشد که برای سکونت ناامن یا غیرقابل استفاده باشد، مستاجر می‌تواند قرارداد اجاره را فسخ کند.
• افزایش غیرمجاز اجاره بها: در صورتی که موجر بدون مجوز قانونی، اجاره بها را افزایش دهد، مستاجر می‌تواند قرارداد اجاره را فسخ کند.
• تخلف موجر از تعهدات: در صورتی که موجر در انجام تعهدات خود مانند تعمیر و نگهداری ملک، عدم مزاحمت برای مستاجر و …، تخلف کند، مستاجر می‌تواند قرارداد اجاره را فسخ کند.

نحوه فسخ قرارداد اجاره:

برای فسخ قرارداد اجاره، باید به یکی از دو طریق زیر اقدام کرد:

• ارسال اظهارنامه: طرف فسخ کننده باید با ارسال اظهارنامه به طرف مقابل، قصد خود را از فسخ قرارداد اعلام کند. در اظهارنامه باید مشخصات کامل طرفین، موضوع قرارداد، علت فسخ و تاریخ مورد نظر برای فسخ قید شود.
• مراجعه به دادگاه: طرف فسخ کننده می‌تواند با تقدیم دادخواست به دادگاه حقوقی محل وقوع ملک، تقاضای فسخ قرارداد اجاره را داشته باشد.

نکات مهم:

• در صورتی که فسخ قرارداد اجاره به دلیل تخلف یکی از طرفین باشد، طرف متخلف باید خسارات وارده به طرف مقابل را جبران کند.
• در برخی موارد، فسخ قرارداد اجاره مشمول تشریفات خاصی مانند صدور مجوز از مراجع ذیصلاح است.
• در صورت بروز اختلاف در خصوص فسخ قرارداد اجاره، باید به مراجع قضایی مراجعه کرد.

قوانین فسخ قرارداد اجاره در ایران

فسخ قرارداد اجاره، به معنای برهم زدن و از بین بردن آثار حقوقی آن به طور یک طرفه و قبل از موعد مقرر در قرارداد است. فسخ قرارداد اجاره می تواند از سوی موجر یا مستاجر و به دلایل مختلف صورت گیرد.

قوانین مربوط به فسخ قرارداد اجاره در ایران در دو دسته کلی قابل بررسی است:

1. فسخ قرارداد اجاره به اراده موجر:

• عدم پرداخت اجاره بها: طبق ماده 11 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1376، اگر مستاجر دو ماه متوالی یا سه ماه متناوب اجاره بها را به موجر نپردازد، موجر می تواند قرارداد را فسخ و از مستاجر تقاضای تخلیه کند.
• تخلف از شروط مندرج در قرارداد: اگر مستاجر از شروطی که در قرارداد اجاره ذکر شده است، تخلف کند، موجر می تواند با توجه به نوع تخلف، قرارداد را فسخ و از مستاجر تقاضای تخلیه کند.
• سوء استفاده از مورد اجاره: اگر مستاجر از مورد اجاره در غیر از قصد و منظور موجر استفاده کند، موجر می تواند قرارداد را فسخ و از مستاجر تقاضای تخلیه کند.

2. فسخ قرارداد اجاره به اراده مستاجر:

• عدم انجام تعهدات موجر: طبق ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر، اگر موجر از انجام تعهدات خود مانند تعمیرات ضروری خودداری کند، مستاجر می تواند با تعیین مهلت اخطار کتبی به او و عدم انجام تعمیرات در مهلت مقرر، قرارداد را فسخ کند.
• وجود شرایط سخت و غیرقابل تحمل برای مستاجر: اگر به دلیل عیب ملک یا تصرف غیرمجاز دیگری، سکونت در مورد اجاره برای مستاجر غیرممکن شود، مستاجر می تواند قرارداد را فسخ کند.
• تهدید به ضرر جانی یا مالی: اگر به دلیل وجود خطر یا تهدید جانی یا مالی برای مستاجر در مورد اجاره، سکونت در آن برای او ناامن شود، مستاجر می تواند قرارداد را فسخ کند.
• انقضای مدت اجاره: در صورتی که مدت اجاره در قرارداد ذکر شده باشد، پس از انقضای مدت، مستاجر می تواند بدون نیاز به هیچ دلیلی قرارداد را فسخ کند.

نکات مهم:

• در صورت فسخ قرارداد اجاره از سوی هر یک از طرفین، باید تشریفات قانونی مربوط به آن رعایت شود.
• در صورت عدم رعایت تشریفات قانونی، فسخ قرارداد اجاره باطل و بی اثر خواهد بود.
• برای فسخ قانونی قرارداد اجاره، می توانید از وکیل متخصص کمک بگیرید.