اجرت المثل ملک چیست مشاوره حقوقی

اجرت المثل ملک چیست؟

اجرت المثل ملک، به پولی گفته می‌شود که شخص متصرف غیرقانونی، به ازای استفاده از ملک متعلق به دیگری، به صاحب آن ملک پرداخت می‌کند. به عبارت دیگر، زمانی که فردی بدون رضایت صاحب ملک، از آن ملک استفاده کند، موظف است به اندازه منفعتی که از آن ملک برده است، به صاحب آن ملک پول پرداخت کند.

مبنای قانونی اجرت المثل ملک

مبنای قانونی اجرت المثل ملک، ماده 308 قانون مدنی است. این ماده می‌گوید:

«هر کس مال غیر را تصرف کند و به صاحب آن رد کند مستحق اجرت المثل آن خواهد بود مگر در صورتیکه صاحب مال تصریح کند که اجرت نمی خواهد.»

شرایط مطالبه اجرت المثل ملک

برای مطالبه اجرت المثل ملک، شرایط زیر باید وجود داشته باشد:

• اثبات مالکیت: ابتدا باید اثبات شود که ملک متعلق به خواهان (صاحب ملک) است. این اثبات可以通过 سند مالکیت، استشهاد محلی و یا سایر ادله قانونی انجام می‌شود.
• اثبات تصرف غیرقانونی: همچنین باید اثبات شود که خوانده (متصرف) بدون رضایت صاحب ملک، از آن ملک استفاده کرده است. این اثبات可以通过 شهادت شهود، اقرار خوانده و یا سایر ادله قانونی انجام می‌شود.
• رابطه سببیت: بین تصرف غیرقانونی خوانده و منفعت برده شده توسط او، رابطه سببیت وجود داشته باشد. به عبارت دیگر، تصرف خوانده باید مستقیماً باعث منفعت او شده باشد.

نحوه محاسبه اجرت المثل ملک

نحوه محاسبه اجرت المثل ملک، به نوع ملک، موقعیت آن، میزان استفاده از آن و شرایط بازار بستگی دارد. معمولاً دادگاه برای محاسبه اجرت المثل ملک، از نظر کارشناس رسمی دادگستری استفاده می‌کند.

نکات مهم در مورد اجرت المثل ملک

• اجرت المثل ملک، جزء خسارات دادرسی محسوب می‌شود و به صاحب ملک تعلق می‌گیرد.
• اگر صاحب ملک به تصرف غیرقانونی راضی باشد، مستحق اجرت المثل نخواهد بود.
• اگر متصرف ملک را تعمیر کرده باشد و یا به آن ارزش افزوده باشد، می‌تواند از صاحب ملک تقاضای خسارت کند.
• دعوای مطالبه اجرت المثل ملک در دادگاه عمومی حقوقی رسیدگی می‌شود.

قوانین اجرت المثل ملک در ایران

قوانین مربوط به اجرت المثل ملک در قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 آمده است.

ماده 30 قانون مدنی می‌گوید: «هر کس که بدون مجوز قانونی در مال دیگری تصرف کند ضامن مثل یا قیمت آن چیز خواهد بود».

ماده 562 قانون مدنی نیز می‌گوید: «اگر کسی در ملک دیگری تصرف کند و بدون اذن صاحب آن در آن تصرفات نماید صاحب ملک می‌تواند برای اجرت المثل آن تصرفات از متصرف مطالبه کند».

ماده 1 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 نیز به اجرت المثل ایام تصرف اشاره می‌کند و می‌گوید: «در صورتی که مستاجر پس از انقضای مدت اجاره یا فسخ قرارداد از طرف موجر، محل سکونت یا کسب و پیشه را تخلیه ننماید، موجر حق دارد از طریق دادگاه نسبت به تخلیه محل و مطالبه اجرت المثل ایام تصرف از تاریخ انقضای مدت اجاره یا فسخ به نفع خود اقدام نماید».

شرایط مطالبه اجرت المثل:

• اثبات مالکیت: خواهان (مالک) باید مالکیت خود بر ملک را به اثبات برساند.
• تصرف غیرقانونی: خوانده (متصرف) باید بدون مجوز قانونی در ملک تصرف کرده باشد.
• علم به غیرقانونی بودن تصرف: اثبات علم متصرف به غیرقانونی بودن تصرف ضروری نیست.
• تقصیر متصرف: تقصیر متصرف در ایجاد ضرر شرط مطالبه اجرت المثل نیست.

میزان اجرت المثل:

میزان اجرت المثل با توجه به نظر کارشناس رسمی دادگستری تعیین می‌شود. کارشناس با در نظر گرفتن عواملی مانند نوع ملک، موقعیت ملک، عرف محل و زمان، اجرت المثل را تعیین می‌کند.

نحوه مطالبه اجرت المثل:

مالک می‌تواند برای مطالبه اجرت المثل به دادگاه حقوقی مراجعه کند. دادگاه پس از رسیدگی به دعوا و احراز شرایط، حکم به پرداخت اجرت المثل به نفع مالک صادر می‌کند.

نکات مهم:

• اجرت المثل از تاریخ تصرف غیرقانونی تا زمان تخلیه ملک محاسبه می‌شود.
• اگر متصرف از ملک استفاده‌ای نبرده باشد، باز هم موظف به پرداخت اجرت المثل است.
• در برخی موارد، مانند تصرف عدوانی، علاوه بر اجرت المثل، خسارات دیگری نیز به مالک تعلق می‌گیرد.

نحوه محاسبه اجرت المثل ملک

اجرت المثل ملک، به پولی گفته می‌شود که مالک به ازای استفاده غیرمجاز شخص ثالث از ملک خود دریافت می‌کند. این مبلغ در واقع غرامت یا خسارتی است که به مالک به دلیل تصرف غیرقانونی ملک او وارد شده است.

محاسبه اجرت المثل ملک به عوامل مختلفی بستگی دارد، از جمله:

• نوع ملک: مسکونی، تجاری، اداری، کشاورزی و …
• موقعیت ملک: مکان ملک در شهر، محله و خیابان
• متراژ ملک: مساحت ملک
• کاربری ملک: تجاری، مسکونی، اداری و …
• اوضاع و احوال زمان: شرایط اقتصادی و اجتماعی حاکم بر جامعه در زمان تصرف
• نظرات کارشناسی: نظرات کارشناس رسمی دادگستری

روش‌های مختلفی برای محاسبه اجرت المثل ملک وجود دارد، از جمله:

• استفاده از نرخ‌های تعیین شده توسط مراجع قانونی: شورای حل اختلاف و اداره تعزیرات حکومتی نرخ‌هایی را برای اجرت المثل املاک مختلف در مناطق مختلف کشور تعیین می‌کنند. این نرخ‌ها حداقل مبلغی است که مالک می‌تواند بابت اجرت المثل ملک خود دریافت کند.
• استفاده از نظرات کارشناس رسمی دادگستری: کارشناس رسمی دادگستری با توجه به عوامل مختلفی که ذکر شد، نرخ اجرت المثل ملک را تعیین می‌کند. این روش دقیق‌ترین روش برای محاسبه اجرت المثل ملک است.
• ** توافق بین طرفین:** مالک و متصرف می‌توانند با توافق یکدیگر، مبلغ اجرت المثل را تعیین کنند.

نکاتی که در مورد محاسبه اجرت المثل ملک باید در نظر داشت:

• اجرت المثل از روزی که متصرف از ملک استفاده کرده است، محاسبه می‌شود.
• اگر متصرف از ملک استفاده‌ای نکرده باشد، اجرت المثل تعلق نمی‌گیرد.
• اگر متصرف به ملک آسیب رسانده باشد، مالک می‌تواند علاوه بر اجرت المثل، خسارات وارده به ملک را نیز از او مطالبه کند.
• برای محاسبه اجرت المثل ملک می‌توان از وکیل یا کارشناس رسمی دادگستری کمک گرفت.

در صورت تمایل به کسب اطلاعات بیشتر در مورد نحوه محاسبه اجرت المثل ملک در مورد خاص خود، می‌توانید جزئیات بیشتری از قبیل نوع ملک، موقعیت ملک، متراژ ملک و … را ارائه دهید تا به شما اطلاعات دقیق‌تری ارائه دهم.