اموال غیر منقول مشاوره حقوقی

اموال غیرمنقول در قانون ایران

تعریف:

اموال غیرمنقول به اموالی گفته می‌شود که نقل و انتقال آنها از محلی به محل دیگر بدون اینکه به خود مال یا محل آن لطمه‌ای وارد شود، ممکن نباشد.

مصادیق اموال غیرمنقول:

• زمین: اعم از زراعی و غیرزراعی، با تمام حقوق و امتیازات متعلق به آن مانند معادن، قنوات و چاه‌ها.
• ابنیه: یعنی بناها و ساختمان‌ها اعم از مسکونی، تجاری، اداری و …
• حقوق ارتفاق: مانند حق عبور، حق مجرا، حق مسقط، حق رهن و …
• اشجار و نباتات: تا زمانی که از زمین جدا نشده‌اند.
• بناهای احداثی در قاع دریا: تا زمانی که از بستر دریا جدا نشده‌اند.

انواع اموال غیرمنقول:

• اموال غیرمنقول ذاتی: اموالی که به طور طبیعی غیرمنقول هستند، مانند زمین و معادن.
• اموال غیرمنقول به دست انسان: اموالی که به وسیله انسان غیرمنقول می‌شوند، مانند بناها و ساختمان‌ها.
• اموال غیرمنقول در حکم: اموالی که به موجب قانون غیرمنقول محسوب می‌شوند، مانند حقوق ارتفاق.
• اموال غیرمنقول تبعی: اموالی که به تبع مال غیرمنقول دیگر غیرمنقول محسوب می‌شوند، مانند درب و پنجره در یک آپارتمان.

قوانین مربوط به اموال غیرمنقول:

• قانون مدنی: قواعد کلی مربوط به اموال غیرمنقول در کتاب اول قانون مدنی آمده است.
• قانون ثبت اسناد و املاک: قواعد مربوط به ثبت و انتقال اموال غیرمنقول در این قانون آمده است.
• قانون روابط موجر و مستاجر: قواعد مربوط به املاک اجاری در این قانون آمده است.
• سایر قوانین: در برخی از موارد، قوانین خاص دیگری نیز برای اموال غیرمنقول وجود دارد.

نکات مهم:

• معاملات مربوط به اموال غیرمنقول باید به طور رسمی و با سند عادی یا سند رسمی انجام شود.
• برای انتقال مالکیت اموال غیرمنقول، باید به دفترخانه اسناد رسمی مراجعه کرد.
• اموال غیرمنقول دارای سابقه ثبتی هستند و می‌توان با مراجعه به اداره ثبت اسناد و املاک، از وضعیت آنها مطلع شد.
• در صورت بروز اختلاف در مورد اموال غیرمنقول، می‌توان به مراجع قضایی یا مراجع حل اختلاف مراجعه کرد.

مصادیق اموال غیرمنقول طبق قانون مدنی ایران:

1. اموال غیرمنقول ذاتی:

• زمین و معدن: زمین به عنوان اساس و شالوده ی املاک، غیرمنقول ذاتی محسوب می شود. معادن نیز به دلیل قرارگیری در دل زمین، غیرمنقول ذاتی هستند. ([ماده 13 قانون مدنی])
• کوه ها و جنگل ها: کوه ها و جنگل ها به عنوان عوارض طبیعی زمین، غیرمنقول ذاتی هستند. ([ماده 13 قانون مدنی])
• آب های جاری:** رودخانه ها، چشمه ها، و قنات ها به عنوان منابع طبیعی آب، غیرمنقول ذاتی هستند. ([ماده 13 قانون مدنی])

2. اموال غیرمنقول به سبب انسان:

• بناها و ابنیه: ساختمان ها، خانه ها، و هر گونه سازه ای که توسط انسان بر روی زمین ساخته شده باشد، غیرمنقول به سبب انسان محسوب می شود. ([ماده 14 قانون مدنی])
• درختان و نباتات: درختان و نباتاتی که در زمین کاشته شده و ریشه در آن دارند، تا زمانی که قطع نشده باشند، غیرمنقول به سبب انسان محسوب می شوند. ([ماده 16 قانون مدنی])
• حفر چاه و قنات: چاه ها و قنات هایی که توسط انسان حفر شده باشند، غیرمنقول به سبب انسان محسوب می شوند. ([ماده 15 قانون مدنی])

3. اموال غیرمنقول در حکم:

• حقوق ارتفاقی: حقوقی مانند حق عبور، حق مجرا، و حق مسقط، که به ملکی تعلق می گیرد و با آن منتقل می شود، غیرمنقول در حکم محسوب می شوند. ([ماده 18 قانون مدنی])
• حق انتفاع: حقی مانند سکونت یا انتفاع از منافع ملکی، که به شخص داده می شود، غیرمنقول در حکم محسوب می شود. ([ماده 18 قانون مدنی])
• دعوای خلع ید: دعوای مربوط به بازپس گیری ملک از تصرف غیرمجاز، غیرمنقول در حکم محسوب می شود. ([ماده 18 قانون مدنی])

4. اموال غیرمنقول تبعی:

• اموالی که به خودی خود غیرمنقول نیستند، ولی به عنوان متعلقات اموال غیرمنقول محسوب می شوند، غیرمنقول تبعی نامیده می شوند.
• برای مثال، دوشاخه و لوستر که به طور دائمی به یک ساختمان نصب شده باشند، غیرمنقول تبعی محسوب می شوند. ([ماده 17 قانون مدنی])

نکات:

• در برخی موارد، تفکیک اموال غیرمنقول از اموال منقول دشوار است و به بررسی دقیق ماهیت و شرایط آنها نیاز دارد.
• در صورت بروز اختلاف در خصوص اینکه مالی غیرمنقول است یا منقول، مراجع قضایی صالح به رسیدگی می باشند.

در قانون مدنی ایران، اموال غیرمنقول به چهار دسته تقسیم می شوند:

1. اموال غیرمنقول ذاتی:

• این دسته از اموال، به طور طبیعی غیرمنقول هستند و جابجایی آنها بدون از بین رفتن خود مال یا محل آن امکان پذیر نیست.
• نمونه هایی از اموال غیرمنقول ذاتی عبارتند از:
  • زمین
  • کوه
  • معدن

2. اموال غیرمنقول به دست انسان:

• این دسته از اموال، به طور طبیعی منقول هستند، اما به وسیله انسان به زمین یا بنای غیرمنقول چسبیده و غیرمنقول می شوند.
• نمونه هایی از اموال غیرمنقول به دست انسان عبارتند از:
  • درختان
  • بناها
  • لوله های به کار رفته در ساختمان

3. اموال غیرمنقول در حکم:

• این دسته از اموال، به خودی خود منقول هستند، اما به لحاظ وابستگی به اموال غیرمنقول، غیرمنقول محسوب می شوند.
• نمونه هایی از اموال غیرمنقول در حکم عبارتند از:
  • حق انتفاع
  • حق ارتفاق

4. اموال غیرمنقول تبعی:

• این دسته از اموال، به طور مستقل غیرمنقول نیستند، اما به تبع مال غیرمنقول دیگر، غیرمنقول محسوب می شوند.
• نمونه هایی از اموال غیرمنقول تبعی عبارتند از:
  • میوه درختان
  • زراعت

قوانین مربوط به اموال غیرمنقول:

• احکام مربوط به اموال غیرمنقول در کتاب اول قانون مدنی، از ماده 12 به بعد آمده است.
• مهمترین این احکام عبارتند از:
  • شرایط انتقال اموال غیرمنقول
  • ارث اموال غیرمنقول
  • حقوق ارتفاق
  • حق انتفاع
  • وثیقه اموال غیرمنقول

نکات مهم:

• اموال غیرمنقول از جمله اموال با ارزش هستند و قوانین خاصی برای نقل و انتقال و معاملات آنها وجود دارد.
• برای انجام هرگونه معامله ای در مورد اموال غیرمنقول، باید به قانون مدنی و سایر قوانین و مقررات مربوطه مراجعه کرد.
• همچنین مشورت با یک وکیل متخصص می تواند در این زمینه مفید باشد.

قوانین مربوط به اموال غیرمنقول در ایران

قوانین مربوط به اموال غیرمنقول در ایران، در مجموعه قوانین مختلفی از جمله قانون مدنی، قانون ثبت اسناد و املاک، قانون روابط موجر و مستأجر و سایر قوانین و مقررات مربوطه آمده است.

در اینجا به برخی از مهمترین قوانین مربوط به اموال غیرمنقول اشاره می‌کنم:

قانون مدنی:

• کتاب اول: در اموال و مالکیت: در این کتاب، اموال به دو دسته منقول و غیرمنقول تقسیم شده و قواعد مربوط به هر کدام از آنها بیان شده است.
• باب اول: در اموال: در این باب، ماده 11 تا 18 به تعریف اموال غیرمنقول و انواع آن می‌پردازد.
• باب دوم: در مالکیت: در این باب، قواعد مربوط به مالکیت و طرق اکتساب آن بیان شده است.

قانون ثبت اسناد و املاک:

• این قانون، در خصوص ثبت اموال غیرمنقول و اسناد مربوط به آنها در دفاتر اسناد رسمی و آثار قانونی این ثبت، مقررات وضع کرده است.
• مهمترین هدف این قانون، ایجاد نظم و امنیت در معاملات مربوط به اموال غیرمنقول و جلوگیری از وقوع دعاوی و سوء استفاده‌ها است.

قانون روابط موجر و مستأجر:

• این قانون، روابط بین موجر و مستأجر در مورد املاک غیرمنقول اجاره‌ای را مورد حکم قرار می‌دهد.
• در این قانون، حقوق و تکالیف موجر و مستأجر، شرایط اجاره، نحوه فسخ اجاره و سایر موارد مربوط به اجاره املاک غیرمنقول بیان شده است.

سایر قوانین و مقررات:

• علاوه بر قوانین فوق، قوانین و مقررات دیگری نیز در خصوص اموال غیرمنقول وجود دارد، از جمله:
  • قانون تملک اجباری: این قانون، شرایط و نحوه تملک اجباری املاک غیرمنقول توسط دولت را برای اجرای طرح‌های عمرانی و سایر موارد عمومی، تعیین می‌کند.
  • آیین‌نامه‌های اجرایی: آیین‌نامه‌های اجرایی برای هر یک از قوانین فوق‌الذکر توسط مراجع ذیصلاح تهیه و ابلاغ شده است که جزئیات بیشتری را در خصوص نحوه اجرای آن قانون ارائه می‌کند.

نکات مهم:

• برای اطلاع دقیق از قوانین و مقررات مربوط به اموال غیرمنقول، باید به متن قوانین و مقررات مربوطه مراجعه کرد.
• توصیه می‌شود برای انجام هرگونه معامله یا اقدامی در خصوص اموال غیرمنقول، از مشاوره حقوقی متخصصان این امر استفاده کنید.

قوانین مربوط به اموال غیرمنقول در ایران، در بخش‌های مختلفی از جمله قانون مدنی، قانون ثبت اسناد و املاک و سایر قوانین و مقررات پراکنده شده است.

در اینجا به طور خلاصه به برخی از مهمترین قوانین مربوط به اموال غیرمنقول اشاره می‌کنم:

قانون مدنی:

• کتاب اول: در این کتاب، در مواد 11 تا 18 به تعریف اموال غیرمنقول، انواع آن و حقوق ارتفاقی که بر اموال غیرمنقول مترتب می‌شود، پرداخته شده است.
• کتاب دوم: در این کتاب، در باب هشتم، به احکام مربوط به املاک و اراضی مصالحه نشده اشاره شده است.
• کتاب سوم: در این کتاب، در ابواب مختلف، به احکام مربوط به وصیت، ارث و حقوق مربوط به اموال غیرمنقول در دعاوی اشاره شده است.

قانون ثبت اسناد و املاک:

• این قانون در جهت ساماندهی و نظم بخشیدن به معاملات اموال غیرمنقول و ایجاد امنیت معاملاتی وضع شده است.
• مطابق این قانون، ثبت سند رسمی برای اموال غیرمنقول الزامی است و معاملات اموال غیرمنقول ثبت نشده، قابل استناد در مراجع قضایی و دولتی نیست.

سایر قوانین و مقررات:

• قانون تملک اجباری مصوب 1355: این قانون در مواردی که دولت یا شهرداری برای انجام طرح‌های عمرانی و یا公益ی نیاز به تملک اموال غیرمنقول اشخاص داشته باشد، قوانینی را برای این امر تعیین کرده است.
• آئین‌نامه‌های ثبتی: این آئین‌نامه‌ها توسط سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در جهت اجرای قانون ثبت اسناد و املاک و تکمیل جزئیات آن به تصویب رسیده است.

موارد مهم:

• برای انجام هرگونه معامله ای در مورد اموال غیرمنقول، باید به قانون مدنی، قانون ثبت اسناد و املاک و سایر قوانین و مقررات مربوطه مراجعه کرد.
• همچنین مشورت با یک وکیل متخصص می تواند در این زمینه مفید باشد.

اموال غیرمنقول در حکم

در قانون ایران، “اموال غیرمنقول در حکم” به دسته ای از اموال منقول اشاره دارد که به موجب قانون، در حکم اموال غیرمنقول تلقی می شوند.

مصادیق اموال غیرمنقول در حکم:

• ادوات و آلات زراعت: مانند تراکتور، گاو، بذر و … که برای زراعت لازم بوده و مالک آنها را به این امر اختصاص داده باشد. (ماده 17 قانون مدنی)
• حقوق و دعاوی راجع به اموال غیرمنقول: مانند حق ارتفاق، حق انتفاع از اموال غیرمنقول، تقاضای خلع ید، دعوای فسخ، بطلان و عدم نفوذ نسبت به اموال غیرمنقول، حق کسب یا پیشه یا تجارت و حق سرقفلی، دعاوی مربوط به اجرت المثل و خسارات وارد بر املاک. (ماده 18 قانون مدنی)
• سهم الشرکه در شرکت های مختلط و شرکت های سهامی که موضوع آنها اموال غیرمنقول است. (ماده 19 قانون مدنی)
• جواهر آلات و اشياء قیمتی که برای تزئین اموال غیرمنقول به کار برده شده باشد. (ماده 19 قانون مدنی)
• آلات و ادوات و اثاثیه هر کارخانه یا تأسیسات که برای کار آن کارخانه یا تأسیسات لازم بوده و مالک آنها را به آن کارخانه یا تأسیسات اختصاص داده باشد. (ماده 19 قانون مدنی)

تفاوت اموال غیرمنقول در حکم با اموال غیرمنقول ذاتی:

• ذات: اموال غیرمنقول ذاتی به طور طبیعی غیرمنقول هستند، مانند زمین و معادن. اما اموال غیرمنقول در حکم، ذاتاً منقول هستند، ولی به موجب قانون در حکم اموال غیرمنقول تلقی می شوند.
• نحوه انتقال: اموال غیرمنقول ذاتی باید به طور رسمی و با سند عادی یا سند رسمی منتقل شوند. اما اموال غیرمنقول در حکم، تابع احکام اموال منقول هستند و می توان آنها را به طور شفاهی یا ضمن عقدی دیگر منتقل کرد.
• ثبت: اموال غیرمنقول ذاتی باید در دفترخانه اسناد رسمی ثبت شوند. اما اموال غیرمنقول در حکم، نیازی به ثبت ندارند.

نکات مهم:

• اموال غیرمنقول در حکم فقط در برخی از موارد خاص در حکم اموال غیرمنقول تلقی می شوند.
• برای تشخیص اینکه یک مال منقول در حکم اموال غیرمنقول است یا خیر، باید به قانون و شرایط خاص آن مال توجه کرد.
• در صورت بروز اختلاف در مورد اموال غیرمنقول در حکم، می توان به مراجع قضایی یا مراجع حل اختلاف مراجعه کرد.