تفکیک ملک مشاع

تفکیک ملک مشاع چیست؟

تفکیک ملک مشاع فرآیندی است که طی آن یک ملک با چند مالک، به قطعات مجزا با سندهای مستقل تفکیک می‌شود. به عبارت دیگر، در این فرآیند سهم هر یک از مالکین در ملک، مشخص و مجزا شده و برای هر کدام سند مالکیت جداگانه صادر می‌شود.

دو نوع اصلی تفکیک ملک مشاع وجود دارد:

• تفکیک افرازی: در این نوع تفکیک، ملک مشاع بین مالکین به صورت قطعات جداگانه و با سند مستقل به هر یک از مالکان واگذار می‌شود.
• تفکیک آپارتمانی: این نوع تفکیک زمانی اتفاق می‌افتد که یک ساختمان چند واحدی به آپارتمان‌های مستقل با سند رسمی و جداگانه برای هر واحد تقسیم می‌شود.

مراحل تفکیک ملک مشاع

مراحل تفکیک ملک مشاع به طور کلی به شرح زیر است:

1. تطبیق سند: اولین قدم برای تفکیک ملک مشاع، تطبیق سند آن در اداره ثبت اسناد و املاک است. در این مرحله، مشخصات و حدود ملک در سند بررسی و در صورت وجود any discrepancy, اصلاح می‌شود.
2. ارائه تقاضا: پس از تطبیق سند، متقاضی یا متقاضیان تفکیک باید با مراجعه به اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک، تقاضای تفکیک را به صورت کتبی ارائه کنند.
3. کارشناسی ملک: در این مرحله، یک کارشناس رسمی دادگستری به ملک مراجعه کرده و مساحت، حدود و ارزش هر سهم از ملک را تعیین می‌کند.
4. ثبت نظرات: نظرات کارشناس در پرونده ثبت می‌شود و به اطلاع all مالکین می‌رسد.
5. مذاکره و توافق: در این مرحله، all مالکین باید در مورد نحوه تقسیم ملک به توافق برسند. در صورت عدم توافق، پرونده به مراجع قضایی ارسال خواهد شد.
6. صدور سندهای مجزا: پس از توافق all مالکین یا صدور حکم قضایی، برای هر سهم از ملک سند مالکیت مجزا صادر می‌شود.

مدارک مورد نیاز برای تفکیک ملک مشاع

• سند مالکیت
• identification card همه مالکین
• ใบ حصر وراثت (در صورت فوت مالک)
• گواهی پایان کار ساختمان (در صورت وجود)
• نقشه ثبتی ملک

نکات مهم در مورد تفکیک ملک مشاع

• تفکیک ملک مشاع نیازمند رضایت all مالکین است.
• در صورت عدم توافق all مالکین، می‌توان از طریق مراجع قضایی اقدام به تفکیک ملک کرد.
• هزینه تفکیک ملک مشاع به عهده متقاضی یا متقاضیان آن است.
• برای انجام تفکیک ملک مشاع، می‌توان از یک وکیل یا کارشناس رسمی دادگستری کمک گرفت.

مراحل تفکیک ملک مشاع

تفکیک ملک مشاع به فرآیندی اطلاق می‌شود که طی آن، یک ملک که دارای چند مالک است به قطعات کوچکتر تقسیم شده و برای هر قطعه سند مالکیت جداگانه صادر می‌شود. این امر می‌تواند به درخواست یکی از مالکین یا به موجب رای دادگاه انجام شود.

مراحل تفکیک ملک مشاع به شرح زیر است:

1. مراجعه به اداره ثبت اسناد و املاک:

• اولین قدم مراجعه به اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک است. در این مرحله، متقاضی باید با ارائه مدارک لازم، درخواست تفکیک ملک را ثبت کند.
• مدارک لازم برای ثبت درخواست تفکیک ملک مشاع عبارتند از:
  • سند مالکیت ملک
  • کپی برابر اصل مدارک شناسایی تمام مالکین
  • فرم مخصوص تفکیک ملک
  • پرداخت هزینه‌های مربوطه

2. بررسی ملک توسط کارشناس:

• پس از ثبت درخواست، کارشناس اداره ثبت اسناد و املاک به محل ملک مراجعه کرده و آن را از نظر فنی و ثبتی بررسی می‌کند.
• کارشناس در این مرحله موارد ذیل را بررسی می‌کند:
  • موقعیت و مساحت ملک
  • تعداد مالکین و میزان سهم هر یک
  • امکان تفکیک ملک از نظر فنی و ثبتی
  • وجود یا عدم تجاوز به املاک مجاور

3. اظهارنظر اداره ثبت:

• پس از بررسی کارشناس، اداره ثبت اسناد و املاک با توجه به نظر کارشناس، اظهارنظر خود را مبنی بر امکان یا عدم امکان تفکیک ملک به متقاضی ابلاغ می‌کند.

4. در صورت امکان تفکیک:

• اگر اداره ثبت اسناد و املاک تفکیک ملک را امکان‌پذیر بداند، مراتب را به مالکین دیگر ملک ابلاغ می‌کند.
• مالکین دیگر ملک می‌توانند ظرف یک ماه نسبت به این موضوع اعتراض کنند.
• در صورت عدم اعتراض از سوی سایر مالکین، اداره ثبت اسناد و املاک نسبت به تفکیک ملک و صدور سند مالکیت مجزا برای هر قطعه اقدام می‌کند.

5. در صورت عدم امکان تفکیک:

• اگر اداره ثبت اسناد و املاک تفکیک ملک را به لحاظ فنی یا ثبتی غیرممکن بداند، مراتب را به متقاضی ابلاغ می‌کند.
• متقاضی در این صورت می‌تواند به رای اداره ثبت اسناد و املاک در دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک اعتراض کند.

نکات مهم:

• تفکیک ملک مشاع نیاز به حضور و رضایت تمام مالکین ملک دارد.
• اگر یکی از مالکین فوت کرده باشد، باید از طریق وراث او اقدام به تفکیک ملک کرد.
• در صورت وجود محجور (صغیر یا مجنون) در بین مالکین، باید برای او قیم تعیین شود و قیم به جای او در فرآیند تفکیک ملک اقدام کند.
• هزینه‌های تفکیک ملک مشاع به عهده متقاضی است و این هزینه‌ها شامل حق‌الزحمه کارشناس، هزینه‌های ثبت و سایر هزینه‌های مربوطه می‌شود.

موارد زیر در تفکیک ملک مشاع باید مورد توجه قرار گیرد:

• حداقل مساحت هر قطعه: مطابق با آئین‌نامه تفکیک و افراز املاک، حداقل مساحت هر قطعه تفکیکی در داخل محدوده شهرها و قصبات طبق ضوابط و مقررات شهرسازی و در خارج از محدوده شهرها و قصبات طبق آراء و نظرات کمیسیون‌های ماده ۱ قانون حفظ کاربری اراضی، زراعی و باغ‌ها تعیین می‌شود.
• شرایط راه و شرب: هر قطعه تفکیکی باید دارای راه و شرب مناسب باشد.
• محدودیت‌های قانونی: در هنگام تفکیک ملک مشاع باید به limitations قانونی مانند حریم خطوط برق، لوله‌های گاز، فاضلاب و … توجه شود.

مزایای تفکیک ملک مشاع:

• سهولت اداره و مدیریت ملک: پس از تفکیک ملک مشاع، هر یک از مالکین می‌توانند به طور مستقل نسبت به ملک خود اقدام کنند.
• افزایش ارزش ملک: معمولاً پس از تفکیک، ارزش هر قطعه از ملک مشاع بیشتر از زمانی است که ملک به صورت مشاع باشد.
• قابلیت معامله آسانتر: ملک تفکیکی به دلیل داشتن سند مالکیت مجزا، به مراتب راحت‌تر از ملک مشاع قابل معامله است.

مدارک مورد نیاز برای تفکیک ملک مشاع در ایران:

مدارک مربوط به ملک:

• سند مالکیت تکبرگ یا سند دفترخانه‌ای با تمام صفحات و ظهر آن
• گواهی پایان کار یا پروانه ساختمانی (در صورت وجود)
• صورت مجلس تحدید حدود و نقشه ثبتی ملک
• گواهی عدم خلاف شهرداری
• مدارک مربوط به پرداخت مالیات نقل و انتقال و عوارض شهرداری

مدارک مربوط به مالکین:

• اصل و کپی شناسنامه و کارت ملی تمام مالکین
• در صورت فوت یکی از مالکین، ارائه گواهی حصر وراثت

مدارک تکمیلی:

• فرم درخواست تفکیک
• وکالت‌نامه (در صورت اقدام به تفکیک توسط وکیل)
• پرداخت هزینه‌های مربوط به تفکیک

نکات:

• در برخی از موارد ممکن است مدارک دیگری نیز برای تفکیک ملک مشاع مورد نیاز باشد. برای اطلاع دقیق از لیست مدارک مورد نیاز، به اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک مراجعه کنید.
• توصیه می شود قبل از اقدام به تفکیک ملک مشاع، با یک وکیل یا مشاور حقوقی مشورت کنید.

مراحل تفکیک ملک مشاع:

1. مراجعه به اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک و تکمیل فرم درخواست تفکیک
2. ارائه مدارک مورد نیاز
3. پرداخت هزینه‌های مربوط به تفکیک
4. بررسی مدارک توسط کارشناسان اداره ثبت
5. صدور دستور تفکیک توسط رئیس اداره ثبت
6. تهیه نقشه تفکیکی توسط مهندس نقشه‌بردار
7. تأیید نقشه تفکیکی توسط اداره ثبت
8. صدور سند مالکیت مجزا برای هر یک از مالکین

قوانین مربوط به املاک مشاع در ایران

قوانین مربوط به املاک مشاع در قانون مدنی و قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب 1357 آمده است.

ملک مشاع به مالی گفته می‌شود که مالکیت آن بین دو یا چند نفر به صورت مشترک باشد، به طوری که سهم هر یک از شرکا در هر جزء از آن مشاع و غیرقابل تفکیک باشد. به عبارت دیگر، هر یک از مالکین در تمام اجزای ملک سهم دارند، اما سهم هر یک به طور مشخص و مجزا تعیین نشده است.

موارد مشاع شدن ملک:

• ارث: زمانی که ملکی در اثر ارث به چند نفر می‌رسد، آن ملک مشاع می‌شود.
• شراکت: زمانی که دو یا چند نفر ملکی را به صورت مشترک خریداری می‌کنند، آن ملک مشاع می‌شود.
• هبه: زمانی که شخصی ملکی را به چند نفر به طور مشترک هبه می‌کند، آن ملک مشاع می‌شود.
• مخلوط شدن: زمانی که اموال دو یا چند نفر به طور اتفاقی مخلوط شود، به طوری که قابل تفکیک نباشد، آن اموال مشاع می‌شود.

حقوق و تکالیف شرکای ملک مشاع:

• تصرف در ملک: هر یک از شرکا به نسبت سهم خود حق تصرف در ملک را دارد.
• انتفاع از ملک: هر یک از شرکا به نسبت سهم خود حق انتفاع از ملک را دارد.
• اداره ملک: شرکا می‌توانند با توافق یکدیگر در مورد اداره ملک تصمیم بگیرند. اگر شرکا در مورد اداره ملک به توافق نرسند، هر یک از آنها می‌تواند به دادگاه مراجعه کند و تقاضای اداره مشترک ملک را بدهد.
• تصرفات حقوقی: هر یک از شرکا می‌تواند به تنهایی در مورد سهم خود از ملک تصرفات حقوقی انجام دهد، مانند اینکه سهم خود را به دیگری بفروشد یا رهن بگذارد.
• تعهدات: تعهدات مربوط به ملک مشاع بر عهده تمام شرکا به نسبت سهم آنهاست.

تقسیم و افراز ملک مشاع:

هر یک از شرکای ملک مشاع می‌تواند هر وقت که بخواهد تقاضای تقسیم و افراز ملک را بدهد.

تقسیم به دو صورت انجام می‌شود:

• تراضی: شرکا می‌توانند با توافق یکدیگر ملک را بین خود تقسیم کنند.
• اجباری: اگر شرکا در مورد تقسیم ملک به توافق نرسند، هر یک از آنها می‌تواند به دادگاه مراجعه کند و تقاضای تقسیم اجباری ملک را بدهد.

افراز به عملی گفته می‌شود که در آن سهم هر یک از شرکا در ملک مشاع به طور مشخص و مجزا تعیین و به او اختصاص داده می‌شود. افراز ملک به دو صورت انجام می‌شود:

• مفاهمه: شرکا می‌توانند با توافق یکدیگر در مورد افراز ملک تصمیم بگیرند.
• دادگاهی: اگر شرکا در مورد افراز ملک به توافق نرسند، هر یک از آنها می‌تواند به دادگاه مراجعه کند و تقاضای افراز دادگاهی ملک را بدهد.

نکات مهم در مورد املاک مشاع:

• اداره و فروش ملک مشاع ممکن است دشوار باشد، زیرا برای انجام هر اقدامی نیاز به توافق تمام شرکا است.
• اگر شرکا در مورد اداره یا فروش ملک به توافق نرسند، هر یک از آنها می‌تواند به دادگاه مراجعه کند و تقاضای حل اختلاف را بدهد.
• قبل از خرید ملک مشاع، باید از سهم هر یک از شرکا و وضعیت حقوقی ملک اطلاع پیدا کرد.