تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت

تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت

مقدمات:

قبل از تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت، باید به نکات زیر توجه شود:

• انتخاب شریک مناسب: شریک مناسب کسی است که از تجربه، تخصص و تمکن مالی کافی در زمینه ساخت و ساز برخوردار باشد.
• تعیین سهم الشرکه: سهم الشرکه هر یک از طرفین باید به طور دقیق و شفاف در قرارداد مشخص شود.
• انتخاب زمین مناسب: زمین باید از نظر موقعیت، متراژ، کاربری و… مناسب با طرح ساخت و ساز باشد.
• اخذ مجوزهای لازم: قبل از شروع ساخت و ساز، باید کلیه مجوزهای لازم از مراجع ذیصلاح مانند شهرداری و نظام مهندسی اخذ شود.

مفاد اصلی قرارداد:

یک قرارداد مشارکت در ساخت کامل و جامع باید شامل مفاد زیر باشد:

• اطلاعات طرفین: شامل نام، نام خانوادگی، آدرس و کد ملی طرفین قرارداد
• موضوع قرارداد: مشخص کردن نوع مشارکت (مشارکت در ساخت، ساخت و ساز به صورت امانی و…)
• مشخصات زمین: شامل آدرس، متراژ، پلاک ثبتی و کاربری زمین
• تعهدات طرفین: مشخص کردن تعهدات هر یک از طرفین در قبال یکدیگر، مانند آورده هر یک از طرفین، نحوه تامین مصالح ساختمانی، نظارت بر عملیات ساختمانی و…
• نحوه اداره امور: تعیین نحوه اداره امور مشارکت، مانند تشکیل مجمع عمومی، انتخاب مدیر و…
• نحوه حل و فصل اختلافات: تعیین مرجع صالح برای حل و فصل اختلافات احتمالی بین طرفین
• فسخ قرارداد: تعیین شرایط فسخ قرارداد و جریمه فسخ
• امضای طرفین و شهود: قرارداد باید به امضای طرفین و دو شاهد برسد.

نکات تکمیلی:

• پیش‌نویس قرارداد: قبل از تنظیم نهایی قرارداد، می توانید از یک وکیل یا مشاور حقوقی برای تنظیم پیش‌نویس قرارداد استفاده کنید.
• ثبت قرارداد: پس از تنظیم نهایی قرارداد، باید آن را در دفاتر اسناد رسمی به ثبت برسانید.
• تعهدات مالی: در قرارداد باید به طور شفاف تعهدات مالی هر یک از طرفین، مانند نحوه تامین آورده، نحوه پرداخت سهم سود و… مشخص شود.
• تعهدات مربوط به ساخت و ساز: در قرارداد باید تعهدات مربوط به ساخت و ساز، مانند زمان شروع و پایان کار، کیفیت مصالح، نظارت بر عملیات ساختمانی و… به طور دقیق بیان شود.
• ضمانت‌ها: می‌توان در قرارداد ضمانت‌هایی برای حسن انجام تعهدات طرفین در نظر گرفت.

نکات حقوقی تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت

قرارداد مشارکت در ساخت، عهدی است که به موجب آن یکی یا چند نفر زمین یا ملکی را به مالکیت خود به دیگری یا چند نفر دیگر (سازنده) واگذار می‌کنند تا با مشارکت و همکاری یکدیگر در آن زمین یا ملک، اقدام به احداث بنا و یا تکمیل بنا نمایند و در منافع حاصله از آن به نسبت سهم خود سهیم شوند.

تنظیم یک قرارداد مشارکت در ساخت دقیق و اصولی، از بروز بسیاری از اختلافات و مشکلات احتمالی در آینده جلوگیری می‌کند.

در ادامه به برخی از نکات حقوقی مهم در تنظیم این نوع قراردادها اشاره می‌کنیم:

1. مشخصات طرفین قرارداد:

• نام، نام خانوادگی، کد ملی، آدرس و سایر مشخصات کامل طرفین قرارداد (مالک یا مالکین و سازنده یا سازندگان) باید به طور دقیق در قرارداد ذکر شود.
• در صورتی که برای هر یک از طرفین نماینده‌ای تعیین شده باشد، مشخصات کامل نماینده و نیز مجوز قانونی وی باید در قرارداد قید گردد.

2. موضوع قرارداد:

• موضوع قرارداد باید به طور واضح و روشن مشخص شود.
• این موضوع شامل آدرس دقیق زمین یا ملک، متراژ آن، نوع بنایی که قرار است احداث شود، تعداد طبقات، تعداد واحدها، و سایر مشخصات مربوط به بنا می‌شود.

3. سهم الشرکه طرفین:

• سهم الشرکه هر یک از طرفین از زمین یا ملک و همچنین از بنای احداثی باید به طور دقیق در قرارداد تعیین و قید گردد.
• سهم الشرکه می‌تواند به صورت درصدی از کل یا به صورت قدرالسهم (متراژ یا تعداد واحدها) تعیین شود.

4. تعهدات طرفین:

• تعهدات هر یک از طرفین قرارداد (مالک و سازنده) باید به طور کامل و روشن در قرارداد مشخص شود.
• تعهدات مالک می‌تواند شامل موارد زیر باشد:
  • ارائه سند مالکیت زمین یا ملک به سازنده
  • پرداخت سهم خود از هزینه‌های ساخت (در صورت توافق)
  • انجام تعهدات مربوط به اخذ مجوزهای لازم از مراجع ذیربط
• تعهدات سازنده می‌تواند شامل موارد زیر باشد:
  • تهیه نقشه و مشخصات فنی بنا
  • اجرای عملیات ساختمانی مطابق با نقشه و مشخصات فنی مصوب
  • اخذ گواهی پایان کار و سایر مجوزهای لازم
  • پرداخت سهم خود از هزینه‌های ساخت

5. مدت قرارداد:

• مدت زمان لازم برای انجام عملیات ساختمانی باید به طور مشخص در قرارداد تعیین گردد.
• در این خصوص باید تاریخ شروع و پایان کار به طور واضح قید شود.
• همچنین باید پیش‌بینی لازم برای تمدید قرارداد در صورت لزوم و با توافق طرفین انجام شود.

6. نحوه پرداخت وجوه:

• نحوه پرداخت وجوه مربوط به ساخت و ساز باید به طور دقیق در قرارداد مشخص شود.
• این امر شامل تعیین مبلغ پیش‌پرداخت، نحوه پرداخت سهم الشرکه هر یک از طرفین، و زمان پرداخت‌ها می‌شود.
• همچنین باید در مورد نحوه تسویه حساب نهایی در پایان کار نیز تعیین تکلیف شود.

7. فسخ قرارداد:

• شرایط فسخ قرارداد و نحوه جبران خسارات ناشی از فسخ باید به طور واضح در قرارداد قید گردد.
• در این خصوص باید موارد و شرایطی که هر یک از طرفین می‌توانند قرارداد را فسخ کنند، و همچنین نحوه محاسبه و پرداخت خسارات ناشی از فسخ مشخص شود.

8. حل و فصل اختلافات:

• در قرارداد باید مرجعی برای حل و فصل اختلافات احتمالی بین طرفین پیش‌بینی شود.
• این مرجع می‌تواند مراجع قضایی، داوری یا سایر مراجع مورد توافق طرفین باشد.

9. ضمانت‌ها:

• در صورت تمایل طرفین، می‌توان در قرارداد ضمانت‌هایی برای حسن انجام تعهدات در نظر گرفته شود.
• این ضمانت‌ها می‌تواند شامل ضمانت بانکی، سفته، یا وثیقه ملکی باشد.

10. سایر شروط:

• طرفین می‌توانند در صورت تمایل، سایر شروط و تعهدات مورد نظر خود را نیز در قرارداد قید کنند.

نکات تکمیلی:

• تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت باید حتما توسط یک وکیل یا مشاور حقوقی متخصص در این زمینه انجام شود.
• قبل از امضای قرارداد، باید مفاد آن به طور کامل مطالعه و بررسی شده و در صورت وجود هر گونه ابهام یا سوال، از وکیل یا مشاور حقوقی خود راهنمایی و مشاوره لازم را دریافت کنید.

کلاهبرداری در تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت

در اینجا به برخی از روش های رایج کلاهبرداری در تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت اشاره می شود:

• استفاده از اسناد و مدارک جعلی: کلاهبردار ممکن است با استفاده از اسناد و مدارک جعلی مانند سند مالکیت یا پروانه ساخت، خود را مالک واقعی زمین یا سازنده ی مجاز معرفی کند.
• درج اطلاعات نادرست در قرارداد: کلاهبردار ممکن است با درج اطلاعات نادرست در مورد سهم طرفین، قیمت زمین یا مصالح ساختمانی، طرف مقابل را فریب دهد.
• ایجاد ابهام در مفاد قرارداد: کلاهبردار ممکن است با استفاده از عبارات مبهم و گنگ در قرارداد، راه را برای تفسیر به نفع خود و تضییع حقوق طرف مقابل باز بگذارد.
• عدم پایبندی به تعهدات: کلاهبردار ممکن است پس از امضای قرارداد، از انجام تعهدات خود مانند ساخت و ساز در موعد مقرر یا پرداخت سهم طرف مقابل خودداری کند.

راهکارهای پیشگیری از کلاهبرداری در تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت:

• معامله فقط با افراد معتبر و شناخته شده: قبل از انعقاد هرگونه قرارداد، حتما در مورد طرف مقابل خود تحقیق کنید و از معتبر بودن او اطمینان حاصل کنید.
• استفاده از مشاوره حقوقی: قبل از امضای قرارداد، حتما با یک وکیل یا مشاور حقوقی متخصص در امور قرارداد مشارکت در ساخت مشورت کنید.
• دقت در مطالعه ی دقیق مفاد قرارداد: قبل از امضای قرارداد، تمام مفاد آن را به دقت مطالعه کنید و در صورت وجود هرگونه ابهام یا سوال، حتما از طرف مقابل برای رفع آن ها توضیح بخواهید.
• تنظیم قرارداد کتبی: قرارداد مشارکت در ساخت را حتما به صورت کتبی و با قید تمام جزئیات و تعهدات طرفین تنظیم کنید.
• استعلام مدارک: قبل از امضای قرارداد، از طرف مقابل استعلام مدارک لازم مانند سند مالکیت، پروانه ساخت و گواهی عدم خلاف را بگیرید.
• وثیقه گرفتن: در صورت امکان، از طرف مقابل وثیقه مناسب برای تضمین اجرای تعهداتش دریافت کنید.