در ایران، دستور تخلیه فوری ملک به دستوری اطلاق می شود که توسط مراجع قضایی یا اداری ذیصلاح صادر می شود و به موجب آن، مستاجر موظف است ملک را در اسرع وقت تخلیه کند.
شرایط صدور دستور تخلیه فوری ملک:
برای صدور دستور تخلیه فوری ملک، باید یکی از شرایط زیر وجود داشته باشد:
- انقضای مدت اجاره: در صورتی که مدت اجاره به پایان رسیده باشد و مستاجر ملک را تخلیه نکرده باشد، موجر می تواند برای صدور دستور تخلیه فوری ملک به شورای حل اختلاف یا اداره اجرای ثبت مراجعه کند.
- عدم پرداخت اجاره بها: در صورتی که مستاجر دو ماه متوالی یا سه ماه متناوب اجاره بها را پرداخت نکرده باشد، موجر می تواند برای صدور دستور تخلیه فوری ملک به شورای حل اختلاف مراجعه کند.
- تخلف مستاجر از مفاد قرارداد اجاره: در صورتی که مستاجر از مفاد قرارداد اجاره، مانند تعهد به عدم واگذاری ملک به غیر یا تعهد به عدم تغییر کاربری ملک، تخطی کند، موجر می تواند برای صدور دستور تخلیه فوری ملک به شورای حل اختلاف مراجعه کند.
- استفاده غیرمجاز از ملک: در صورتی که مستاجر از ملک برای مقاصدی غیرمجاز، مانند استفاده مسکونی از ملکی که برای استفاده تجاری اجاره داده شده است، استفاده کند، موجر می تواند برای صدور دستور تخلیه فوری ملک به شورای حل اختلاف مراجعه کند.
مراحل صدور دستور تخلیه فوری ملک:
برای صدور دستور تخلیه فوری ملک، موجر باید به یکی از مراجع ذیصلاح، مانند شورای حل اختلاف یا اداره اجرای ثبت، مراجعه کند و دادخواست صدور دستور تخلیه فوری ملک را ارائه دهد.
در دادخواست باید مشخصات موجر و مستاجر، نشانی ملک، دلیل درخواست صدور دستور تخلیه فوری و مستندات مربوطه قید شود.
مرجع رسیدگی کننده به دادخواست، پس از بررسی مدارک و اسناد، در صورت احراز شرایط قانونی، دستور تخلیه فوری ملک را صادر می کند.
اجرای دستور تخلیه فوری ملک:
دستور تخلیه فوری ملک پس از صدور، به مستاجر ابلاغ می شود. مستاجر موظف است در مهلت تعیین شده در دستور، ملک را تخلیه کند. در غیر این صورت، موجر می تواند از طریق مراجع قضایی نسبت به تخلیه ملک اقدام کند.
نکات مهم:
- دستور تخلیه فوری ملک فقط در شرایطی صادر می شود که یکی از شرایط قانونی مذکور وجود داشته باشد.
- مستاجر می تواند نسبت به دستور تخلیه فوری ملک اعتراض کند و پرونده را به مراجع قضایی ذیصلاح ارجاع دهد.
- صدور دستور تخلیه فوری ملک مانع از رسیدگی به سایر دعاوی بین موجر و مستاجر، مانند مطالبه اجاره بها یا خسارات وارده به ملک، نمی شود.
مراحل گرفتن دستور تخلیه فوری ملک در ایران (آذر 1402)
دستور تخلیه فوری یکی از راه‌های قانونی برای تخلیه سریع مستأجر از ملک است. این دستور توسط شورای حل اختلاف یا اداره ثبت اسناد و املاک صادر می‌شود و برای املاک مسکونی و تجاری قابل استفاده است.
شرایط صدور دستور تخلیه فوری:
- وجود قرارداد کتبی اجاره: اولین شرط صدور دستور تخلیه فوری، وجود قرارداد کتبی اجاره بین موجر و مستأجر است. قرارداد باید به امضای هر دو طرف رسیده باشد و در آن شرایط اجاره، از جمله مدت اجاره، مبلغ اجاره و تعهدات طرفین ذکر شده باشد.
- انقضای مدت اجاره: در صورتی که مدت اجاره مندرج در قرارداد به پایان رسیده باشد و مستأجر ملک را تخلیه نکرده باشد، موجر می‌تواند برای دریافت دستور تخلیه فوری اقدام کند.
- عدم پرداخت اجاره بها: اگر مستأجر دو ماه متوالی یا سه ماه متناوب اجاره بها را پرداخت نکند، موجر می‌تواند برای دریافت دستور تخلیه فوری اقدام کند.
- تخلف مستأجر از مفاد قرارداد: در صورتی که مستأجر از مفاد قرارداد اجاره، مانند استفاده از ملک برای مقاصدی مغایر با منظور اجاره یا عدم رعایت نظافت و بهداشت ملک، تخلف کند، موجر می‌تواند برای دریافت دستور تخلیه فوری اقدام کند.
مراحل صدور دستور تخلیه فوری:
- مراجعه به شورای حل اختلاف یا اداره ثبت اسناد و املاک: موجر باید با در دست داشتن مدارک لازم به یکی از شعب شورای حل اختلاف یا اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک مراجعه کند.
- ارائه مدارک: مدارک لازم برای صدور دستور تخلیه فوری عبارتند از:
- نسخه قرارداد اجاره:
- مدارک مربوط به اثبات انقضای مدت اجاره (در صورت انقضای مدت):
- مدارک مربوط به عدم پرداخت اجاره بها (در صورت عدم پرداخت):
- مدارک مربوط به تخلف مستأجر از مفاد قرارداد (در صورت تخلف):
- ثبت درخواست: پس از ارائه مدارک، درخواست موجر در شورای حل اختلاف یا اداره ثبت اسناد و املاک ثبت می‌شود.
- بررسی درخواست: شورای حل اختلاف یا اداره ثبت اسناد و املاک به درخواست موجر رسیدگی می‌کند و در صورت احراز شرایط، دستور تخلیه فوری را صادر می‌کند.
- ابلاغ دستور تخلیه: دستور تخلیه فوری به مستأجر ابلاغ می‌شود و او موظف است ظرف مهلت قانونی (معمولاً 10 روز) ملک را تخلیه کند.
نکات مهم:
- دستور تخلیه فوری فقط در صورتی صادر می‌شود که یکی از شرایط ذکر شده در بالا وجود داشته باشد.
- در صورت صدور دستور تخلیه فوری، مستأجر حق اعتراض دارد و می‌تواند ظرف 20 روز از تاریخ ابلاغ دستور به دادگاه عمومی مراجعه کند.
- صدور دستور تخلیه فوری هیچ‌گونه آثار حقوقی بر سایر دعاوی احتمالی بین موجر و مستأجر ندارد.
- برای اطلاع دقیق از جزئیات و شرایط صدور دستور تخلیه فوری، باید به قانون روابط موجر و مستأجر و آیین‌نامه‌های مربوطه مراجعه کرد.
مراحل صدور دستور تخلیه فوری در ایران (آذر 1402)
دستور تخلیه فوری یکی از راه‌های قانونی برای تخلیه سریع مستأجر از ملک است. این دستور توسط شورای حل اختلاف یا اداره ثبت اسناد و املاک صادر می‌شود و برای املاک مسکونی و تجاری قابل استفاده است.
شرایط صدور دستور تخلیه فوری:
- وجود قرارداد کتبی اجاره: اولین شرط صدور دستور تخلیه فوری، وجود قرارداد کتبی اجاره بین موجر و مستأجر است. قرارداد باید به امضای هر دو طرف رسیده باشد و در آن شرایط اجاره، از جمله مدت اجاره، مبلغ اجاره و تعهدات طرفین ذکر شده باشد.
- انقضای مدت اجاره: در صورتی که مدت اجاره مندرج در قرارداد به پایان رسیده باشد و مستأجر ملک را تخلیه نکرده باشد، موجر می‌تواند برای دریافت دستور تخلیه فوری اقدام کند.
- عدم پرداخت اجاره بها: اگر مستأجر دو ماه متوالی یا سه ماه متناوب اجاره بها را پرداخت نکند، موجر می‌تواند برای دریافت دستور تخلیه فوری اقدام کند.
- تخلف مستأجر از مفاد قرارداد: در صورتی که مستأجر از مفاد قرارداد اجاره، مانند استفاده از ملک برای مقاصدی مغایر با منظور اجاره یا عدم رعایت نظافت و بهداشت ملک، تخلف کند، موجر می‌تواند برای دریافت دستور تخلیه فوری اقدام کند.
مراحل صدور دستور تخلیه فوری:
1. مراجعه به مرجع صالح:
- موجر باید با در دست داشتن مدارک لازم به یکی از مراجع ذیل مراجعه کند:
- شورای حل اختلاف: در صورتی که مبلغ اجاره بها تا 200 میلیون تومان باشد.
- دادگاه عمومی حقوقی: در صورتی که مبلغ اجاره بها بیش از 200 میلیون تومان باشد.
- در برخی از مجتمع‌های مسکونی، واحدهای مشاوره حقوقی یا دفاتر املاک نیز امکان تنظیم درخواست صدور دستور تخلیه فوری را دارند.
2. ارائه مدارک:
- مدارک لازم برای صدور دستور تخلیه فوری عبارتند از:
- نسخه قرارداد اجاره:
- مدارک مربوط به اثبات انقضای مدت اجاره (در صورت انقضای مدت):
- در صورت انقضای مدت اجاره، ارائه گواهی انقضای مدت قرارداد کافی است.
- مدارک مربوط به عدم پرداخت اجاره بها (در صورت عدم پرداخت):
- ارائه گواهی عدم پرداخت اجاره بها از سوی دفاتر اسناد رسمی یا اظهارنامه ثبتی
- مدارک مربوط به تخلف مستأجر از مفاد قرارداد (در صورت تخلف):
- ارائه مدارک و شواهد دال بر تخلف مستأجر از مفاد قرارداد، مانند صورتجلسه شهود، گزارشات اداره اماکن یا نظرات کارشناس
- در صورت وجود دلایل و مستندات دیگر، ارائه آنها نیز می‌تواند به روند رسیدگی کمک کند.
3. ثبت درخواست:
- پس از ارائه مدارک، درخواست موجر در مرجع صالح ثبت می‌شود.
- به درخواست موجر، یک شماره پرونده اختصاص داده می‌شود.
4. بررسی درخواست:
- مرجع صالح به درخواست موجر رسیدگی می‌کند و در صورت احراز شرایط، دستور تخلیه فوری را صادر می‌کند.
- در برخی موارد، مرجع صالح ممکن است برای بررسی بیشتر، از مستأجر نیز دعوت به حضور و ارائه توضیحات کند.
5. ابلاغ دستور تخلیه:
- دستور تخلیه فوری به طرفین (موجر و مستأجر) ابلاغ می‌شود.
- در دستور تخلیه، مهلت قانونی برای تخلیه ملک توسط مستأجر قید می‌شود که معمولاً 10 روز است.
6. اجرای دستور تخلیه:
- در صورت عدم تخلیه ملک توسط مستأجر در مهلت قانونی، موجر می‌تواند با مراجعه به دایره اجرای مرجع صدور کننده دستور، نسبت به تخلیه ملک از طریق مامورین اقدام کند.
شرایط صدور دستور تخلیه فوری در ایران:
طبق قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1376، در برخی موارد موجر می‌تواند بدون طی کردن مراحل دادرسی و حکم دادگاه، از طریق شورای حل اختلاف یا اداره ثبت محل، تقاضای صدور دستور تخلیه فوری ملک را بنماید.
شرایط صدور دستور تخلیه فوری عبارتند از:
1. انقضای مدت اجاره:
- اگر مدت اجاره در قرارداد ذکر شده باشد و به پایان رسیده باشد، موجر می تواند برای تخلیه ملک از طریق دستور تخلیه فوری اقدام کند.
- در این مورد، مستاجر موظف است پس از اتمام مدت اجاره، ملک را به موجر تحویل دهد.
2. عدم پرداخت اجاره بها:
- اگر مستاجر دو ماه متوالی یا سه ماه متناوب اجاره بها را پرداخت نکند، موجر می تواند برای تخلیه ملک از طریق دستور تخلیه فوری اقدام کند.
- برای اثبات عدم پرداخت اجاره بها، موجر باید اصل و کپی قرارداد اجاره و همچنین مدارک مربوط به عدم پرداخت (مانند گواهی عدم پرداخت صادره از دفترخانه) را به شورای حل اختلاف یا اداره ثبت ارائه دهد.
3. تخلف مستاجر از شروط مندرج در قرارداد:
- اگر مستاجر از شروطی که در قرارداد اجاره ذکر شده است، مانند تعهد به عدم واگذاری یا تغییر کاربری ملک، تخلف کند، موجر می تواند برای تخلیه ملک از طریق دستور تخلیه فوری اقدام کند.
- نوع تخلف باید در قرارداد به طور واضح ذکر شده باشد و مستنداتی دال بر تخلف مستاجر از شروط قرارداد به شورای حل اختلاف یا اداره ثبت ارائه شود.
4. سایر موارد:
- در برخی موارد دیگر نیز که در قانون روابط موجر و مستاجر ذکر شده است، موجر می تواند برای تخلیه ملک از طریق دستور تخلیه فوری اقدام کند.
- این موارد شامل غصب ملک توسط مستاجر، فسخ قرارداد اجاره به دلیل ضرورت برای موجر و استفاده غیرمجاز از ملک توسط مستاجر می‌شود.
مراحل صدور دستور تخلیه فوری:
- موجر باید با در دست داشتن مدارک لازم به شورای حل اختلاف یا اداره ثبت محل مراجعه کند.
- در شورای حل اختلاف، پرونده تشکیل شده و به مستاجر برای حضور در جلسه و ارائه دفاعیات خود اخطار داده می شود.
- در صورت عدم حضور مستاجر یا عدم ارائه دفاعیات قانع کننده، شورای حل اختلاف یا اداره ثبت، دستور تخلیه فوری ملک را صادر خواهد کرد.
- مستاجر می تواند ظرف 10 روز از تاریخ ابلاغ دستور تخلیه فوری، به آن اعتراض کند و پرونده به دادگاه ارجاع داده شود.
نکات:
- دستور تخلیه فوری فقط در موارد قانونی صادر می شود و مستاجر حق دفاع از خود را در شورای حل اختلاف یا دادگاه دارد.
- در صورت صدور دستور تخلیه فوری، مستاجر موظف است در اسرع وقت ملک را تخلیه کند.
- در صورت عدم تخلیه ملک توسط مستاجر، موجر می تواند از طریق مراجع قضایی اقدام به تخلیه قانونی ملک کند.
