دعاوی پیش فروش ساختمان
دعاوی پیش فروش ساختمان، از جمله دعاوی رایج در زمینه املاک و مستغلات هستند. این دعاوی زمانی مطرح می شوند که یکی از طرفین قرارداد پیش فروش، به تعهدات خود عمل نکند.
موارد قابل طرح در دعاوی پیش فروش ساختمان:
- عدم تحویل واحد توسط پیش فروشنده: یکی از شایع ترین دعاوی پیش فروش، مربوط به عدم تحویل واحد توسط پیش فروشنده در موعد مقرر می باشد.
- عدم پرداخت ثمن معامله توسط پیش خریدار: در مقابل، ممکن است پیش خریدار نیز به تعهدات خود عمل نکند و ثمن معامله را در موعد مقرر پرداخت ننماید.
- عدم مطابقت واحد با مشخصات مندرج در قرارداد: در برخی موارد ممکن است واحد احداث شده با مشخصات و شرایط مندرج در قرارداد پیش فروش مغایرت داشته باشد.
- افزایش غیرمجاز قیمت: پیش فروشنده مجاز به افزایش غیرمجاز قیمت واحد نیست و در صورت تخلف، پیش خریدار می تواند از وی شکایت کند.
- فسخ غیرمجاز قرارداد: هر یک از طرفین می تواند در شرایطی و طبق مقررات قانونی اقدام به فسخ قرارداد پیش فروش نماید.
مرجع رسیدگی به دعاوی پیش فروش ساختمان:
مرجع رسیدگی به دعاوی پیش فروش ساختمان، دادگاه عمومی و انقلاب محل وقوع ملک می باشد.
مراحل طرح دعوای پیش فروش ساختمان:
- ثبت دادخواست: اولین قدم برای طرح دعوای پیش فروش ساختمان، ثبت دادخواست در دادگاه عمومی و انقلاب محل وقوع ملک می باشد.
- ارائه مدارک: خواهان باید به همراه دادخواست، مدارک و مستندات مربوط به دعوای خود را به دادگاه ارائه دهد.
- رسیدگی در دادگاه: پس از ثبت دادخواست و بررسی مدارک، پرونده به شعبه مربوطه ارجاع شده و رسیدگی به آن آغاز می شود.
- صدور حکم: در نهایت دادگاه با توجه به مدارک و مستندات و اظهارات طرفین، حکم مناسب را صادر می کند.
نکات:
- برای طرح دعوای پیش فروش ساختمان، توصیه می شود از وکیل متخصص در امور مربوطه کمک بگیرید.
- مهلت طرح دعوای پیش فروش ساختمان دو سال از تاریخ ظهور علت دعوا می باشد.
- در صورت صدور حکم به نفع شما، می توانید از طرق قانونی برای اجرای حکم اقدام نمایید.
نحوه طرح شکایت دعاوی پیش فروش ساختمان
در صورت بروز مشکل در فرآیند پیش‌خرید ساختمان، شما می‌توانید با طرح شکایت در مراجع قانونی ذیصلاح، حقوق خود را استیفاء کنید.
مراحل طرح شکایت دعاوی پیش فروش ساختمان:
1. مراجعه به شورای حل اختلاف:
- اولین قدم برای طرح شکایت دعاوی پیش فروش ساختمان، مراجعه به شورای حل اختلاف محل اقامت خوانده (فروشنده) است.
- در شورای حل اختلاف، تلاش می‌شود تا با میانجی‌گری و صلح و سازش، بین طرفین توافق ایجاد شود.
2. طرح دعوا در دادگاه عمومی و انقلاب:
- در صورتی که در شورای حل اختلاف به نتیجه نرسیدید، می‌توانید با مراجعه به دادگاه عمومی و انقلاب محل اقامت خوانده، اقدام به طرح دعوا کنید.
- برای طرح دعوا در دادگاه، باید دادخواست تنظیم کنید و به همراه مدارک و مستندات مربوط به پرونده به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی مراجعه کنید.
3. رسیدگی به پرونده در دادگاه:
- پس از ثبت دادخواست، پرونده شما به شعبه رسیدگی کننده در دادگاه ارجاع می‌شود.
- در دادگاه، رسیدگی به پرونده شما توسط قاضی انجام می‌شود و هر دو طرف می‌توانند دلایل و مدارک خود را ارائه کنند.
- در نهایت قاضی با توجه به محتویات پرونده، رای خود را صادر می‌کند.
نکات مهم:
- قبل از طرح شکایت، لازم است که اطلاعات کاملی در مورد قوانین و مقررات مربوط به پیش فروش ساختمان داشته باشید.
- شما می‌توانید برای طرح شکایت و یا دفاع از حقوق خود در مراجع قانونی، از وکیل متخصص در امور ملکی کمک بگیرید.
- در صورت تمایل می‌توانید از طریق داوری نیز برای حل و فصل اختلافات خود در زمینه پیش فروش ساختمان اقدام کنید.
مدارک مورد نیاز برای طرح شکایت:
- قرارداد پیش فروش ساختمان
- مدارک مربوط به پرداخت وجه توسط پیش خریدار
- هر گونه مدرک و مستند دیگری که نشان دهنده حقانیت شما باشد
مرجع قانونی:
- قانون پیش فروش ساختمان مصوب 1389
ملاحضات:
- اطلاعات ارائه شده در این پاسخ فقط جنبه آموزشی دارد و نباید به عنوان مشاوره حقوقی تلقی شود.
- برای کسب اطلاعات بیشتر در مورد نحوه طرح شکایت دعاوی پیش فروش ساختمان و یا برای پیگیری حقوقی خود در این زمینه، باید به وکیل متخصص مراجعه کنید.
مشکلات دعاوی پیش فروش ساختمان:
دعاوی پیش فروش ساختمان از جمله دعاوی رایج در مراجع قضایی ایران است و به دلیل پیچیدگی‌های قانونی و فنی این نوع معاملات، متاسفانه شاهد بروز مشکلات و اختلافات زیادی در این زمینه هستیم.
برخی از مشکلات رایج در دعاوی پیش فروش ساختمان عبارتند از:
1. عدم احراز صلاحیت پیش فروشنده:
- یکی از مشکلات اصلی در این زمینه، عدم احراز صلاحیت پیش فروشنده است. بسیاری از افراد بدون داشتن پروانه ساخت و مجوزهای لازم اقدام به پیش فروش ساختمان می‌کنند و این موضوع می‌تواند منجر به مشکلات حقوقی زیادی برای پیش خریداران شود.
2. تخلف از شرایط قرارداد:
- یکی دیگر از مشکلات رایج در دعاوی پیش فروش ساختمان، تخلف از شرایط قرارداد است. پیش فروشنده و پیش خریدار باید کلیه شرایط معامله از جمله مبلغ معامله، مشخصات و متراژ واحد مسکونی، زمان تحویل و سایر تعهدات را به طور واضح در قرارداد ذکر کنند. در صورت تخلف از هر یک از شرایط قرارداد، طرف متضرر می‌تواند به مراجع قانونی مراجعه کند.
3. تأخیر در تحویل واحد مسکونی:
- یکی از مشکلات آزاردهنده برای پیش خریداران، تأخیر در تحویل واحد مسکونی است. طبق قانون، پیش فروشنده موظف است در تاریخ مشخص شده در قرارداد واحد مسکونی را به پیش خریدار تحویل دهد. در صورت تأخیر در تحویل، پیش خریدار می‌تواند مطالبه ضرر و زیان کند.
4. عیوب فنی و کیفیت پایین ساختمان:
- در برخی موارد مشاهده می‌شود که ساختمان پیش فروش شده دارای عیوب فنی و کیفیت پایین است. در این صورت پیش خریدار می‌تواند به مراجع قانونی مراجعه کند و مطالبه خسارت یا فسخ قرارداد را بنماید.
5. عدم فراهم شدن انشعابات آب، برق و گاز:
- در برخی موارد پیش فروشنده تعهد می‌کند که انشعابات آب، برق و گاز را برای واحد مسکونی فراهم کند، اما به تعهد خود عمل نمی‌کند. در این صورت پیش خریدار می‌تواند به مراجع قانونی مراجعه کند و مطالبه اجرای تعهد یا خسارت کند.
6. فوت یا اعسار پیش فروشنده:
- در صورت فوت یا اعسار پیش فروشنده، ممکن است پیش خریدار با مشکلاتی در زمینه تکمیل ساختمان یا دریافت واحد مسکونی مواجه شود. در این موارد قانون تدابیر خاصی را برای حمایت از حقوق پیش خریداران پیش‌بینی کرده است.
مرجع رسیدگی به دعاوی پیش فروش ساختمان به نوع دعوا و شرایط آن بستگی دارد:
1. هیئت داوری:
- ماده 20 قانون پیش فروش ساختمان مقرر می دارد که برای حل کلیه اختلافات ناشی از تعبیر، تفسیر و اجرای قراردادهای پیش فروش ساختمان، در هر حوزه قضایی یک هیئت داوری مرکب از سه نفر تشکیل می شود.
- نحوه تشکیل هیئت داوری:
- هر یک از پیش خریداران و پیش فروشندگان یک نفر داور مرضی خود را به دبیرخانه هیئت داوری معرفی می کنند.
- در صورت عدم معرفی داور توسط هر یک از طرفین، دبیرخانه هیئت داوری به درخواست طرف مقابل، در مورد معرفی داور اقدام می کند.
- داوران مرضی الطرفین، سومین داور را که باید از بین اشخاص واجد شرایط باشد، انتخاب می کنند.
- صلاحیت هیئت داوری:
- رسیدگی و فصل اختلافات ناشی از تعبیر، تفسیر و اجرای قراردادهای پیش فروش ساختمان در حوزه قضایی مربوطه.
- صدور رأی در مورد الزام به تنظیم سند رسمی، فسخ قرارداد، مطالبه خسارات، تأخیر در انجام تعهدات و سایر موارد مربوط به قرارداد.
- رأی هیئت داوری قطعی است و قابل اعتراض در مراجع قضایی نیست.
2. دادگاه عمومی:
- در برخی موارد، دعاوی پیش فروش ساختمان در دادگاه عمومی رسیدگی می شود، از جمله:
- در صورت عدم تشکیل هیئت داوری در حوزه قضایی مربوطه.
- در صورت عدم توافق طرفین در خصوص انتخاب داور مرضی الطرفین یا سومین داور.
- در صورت ابطال رأی هیئت داوری توسط دادگاه عمومی.
- در صورت طرح دعوایی که در صلاحیت هیئت داوری نیست، مانند دعاوی مربوط به بطلان قرارداد.
3. مراجع دیگر:
- در برخی موارد، ممکن است مراجع دیگری نیز به دعاوی پیش فروش ساختمان رسیدگی کنند، مانند:
- کمیسیون ماده 100 قانون شهرداری: در خصوص تخلفات ساختمانی.
- دادسرای عمومی و انقلاب: در خصوص جرایم مربوط به پیش فروش ساختمان، مانند کلاهبرداری.
نکات مهم:
- پیش از طرح دعوا، باید به قرارداد پیش فروش ساختمان مراجعه کرد و شرایط آن را بررسی کرد.
- در بسیاری از موارد، در قرارداد پیش فروش، مرجع حل اختلاف و نحوه رسیدگی به دعاوی پیش بینی شده است.
- در صورت عدم پیش بینی مرجع حل اختلاف در قرارداد، طرفین می توانند با توافق یکدیگر، مرجع مورد نظر خود را انتخاب کنند.
- در صورت عدم توافق طرفین در خصوص مرجع حل اختلاف، دعاوی در دادگاه عمومی رسیدگی خواهد شد.
قوانین پیش فروش ساختمان در ایران
قوانین پیش فروش ساختمان در ایران بر اساس قانون پیش فروش آپارتمان مصوب سال 1389 و آئین نامه اجرایی آن وضع شده اند. این قانون به منظور ساماندهی به معاملات پیش فروش آپارتمان و حفظ حقوق پیش خریداران و پیش فروشندگان تدوین شده است.
مهمترین نکات قانون پیش فروش آپارتمان عبارتند از:
- شرایط پیش فروشنده: پیش فروشنده باید دارای پروانه ساختمانی معتبر از مراجع ذیصلاح باشد و همچنین مالک رسمی زمین یا به موجب سند رسمی حق احداث بنا بر روی زمین را داشته باشد.
- شرایط پیش خریدار: پیش خریدار باید اهلیت معاملاتی داشته باشد و در صورت داشتن همسر، رضایت او را نیز به معامله اخذ کند.
- محتوای قرارداد پیش فروش: قرارداد پیش فروش باید به صورت کتبی تنظیم شده و در آن مشخصات کامل پیش فروشنده و پیش خریدار، مشخصات و موقعیت واحد آپارتمانی، متراژ، قیمت، نحوه پرداخت ثمن معامله، زمان تحویل واحد، تعهدات طرفین و سایر شرایط مورد توافق ذکر شود.
- تعهدات پیش فروشنده: پیش فروشنده متعهد است که آپارتمان را مطابق با مشخصات و شرایط قید شده در قرارداد بسازد و در موعد مقرر به پیش خریدار تحویل دهد. همچنین پیش فروشنده باید کلیه مجوزهای لازم برای ساخت و ساز را اخذ کند و در طول عملیات ساختمانی، نظارت عالیه سازمان نظام مهندسی ساختمان را بر پروژه را بپذیرد.
- تعهدات پیش خریدار: پیش خریدار متعهد است که ثمن معامله را طبق شرایط قید شده در قرارداد به پیش فروشنده پرداخت کند.
- فسخ قرارداد: در صورت تخلف هر یک از طرفین از تعهدات خود، طرف مقابل می تواند با ارسال اظهارنامه کتبی، قرارداد را فسخ کند.
- مرجع حل اختلاف: در صورت بروز اختلاف بین پیش فروشنده و پیش خریدار، مرجع صالح برای رسیدگی به این اختلاف، دادگاه محل وقوع آپارتمان است.
نکات تکمیلی:
- پیش خریداران آپارتمان می توانند با مراجعه به سامانه اطلاعات املاک و مستغلات کشور به نام سند ملک، از وضعیت حقوقی آپارتمان و مجوزهای ساختمانی آن مطلع شوند.
- همچنین پیش خریداران می توانند برای تنظیم قرارداد پیش فروش آپارتمان از مشاوران حقوقی یا دفاتر اسناد رسمی استفاده کنند.
تذکرات:
- قوانین پیش فروش ساختمان در ایران نسبتاً پیچیده است و لذا توصیه می شود قبل از انجام هرگونه معامله پیش فروش، با یک مشاور حقوقی یا وکیل متخصص در امور املاک و مستغلات مشورت کنید.
- این خلاصه ای از قوانین پیش فروش ساختمان در ایران است و برای کسب اطلاعات کامل تر باید به متن کامل قانون و آئین نامه اجرایی آن مراجعه کنید.
