فریب در معاملات ملکی (تدلیس)
فریب در معاملات ملکی، که در اصطلاح حقوقی به آن “تدلیس” گفته می‌شود، به هرگونه عمل فریبنده‌ای اطلاق می‌شود که یک طرف معامله را با هدف فریب و سوء استفاده از او، به انجام معامله‌ای ترغیب می‌کند که در شرایط عادی به آن رضایت نمی‌داد.
انواع فریب در معاملات ملکی:
- اظهار خلاف واقع: فروشنده یا واسطه ملکی، اطلاعات نادرستی راجع به ملک به خریدار ارائه می‌دهد، مانند اغراق در مورد متراژ، امکانات، موقعیت جغرافیایی و یا پنهان کردن عیوب و مشکلات ملک.
- سوء استفاده از جهل یا سادگی: فریبنده از عدم آگاهی یا ساده‌لوحی طرف مقابل سوء استفاده می‌کند و او را به انجام معامله‌ای که به نفع او نیست، راضی می‌کند.
- ایجاد جو متشنج و اضطراری: فریبنده با ایجاد جو روانی نامناسب و القاء حس فوریت و ضرورت، طرف مقابل را تحت فشار قرار می‌دهد تا بدون بررسی دقیق و تفکر کافی، اقدام به معامله کند.
آثار حقوقی فریب در معاملات ملکی:
- خیار فسخ: مطابق قانون مدنی، هرگاه یکی از طرفین معامله با توسل به تدلیس (فریب) طرف مقابل را به انجام معامله راضی کرده باشد، فریب خورده حق فسخ معامله را خواهد داشت.
- مطالبه خسارات: فریب خورده می‌تواند علاوه بر فسخ معامله، از فریبنده مطالبه خسارات وارده را نیز بنماید.
- مسئولیت کیفری: در برخی موارد، فریب در معاملات ملکی می‌تواند جنبه کیفری نیز داشته باشد و مرتکب به مجازات‌های قانونی مندرج در قانون مجازات اسلامی محکوم شود.
نکاتی برای پیشگیری از فریب در معاملات ملکی:
- معامله را از طریق مشاوران املاک معتبر انجام دهید.
- قبل از انجام معامله، از ملک به طور کامل بازدید و بررسی کنید.
- به اسناد و مدارک ملک، از جمله سند مالکیت، پروانه ساخت و پایان کار و … دقت کنید.
- در صورت مشاهده هرگونه ابهام یا تناقض، از یک کارشناس حقوقی یا ثمنه متخصص مشاوره بگیرید.
- هرگز معامله را بدون تحقیق و بررسی کامل و اخذ مدارک و مستندات لازم انجام ندهید.
در صورت فریب خوردن در معامله ملکی، چه باید کرد؟
- در اسرع وقت به یک وکیل متخصص در امور ملکی مراجعه کنید.
- مدارک و مستندات مربوط به معامله را جمع آوری کنید.
- با ارائه شکواییه به مراجع قضایی یا اداره کار و امور اجتماعی، نسبت به احقاق حقوق خود اقدام کنید.
غش در معاملات ملکی چیست؟
غش در معاملات ملکی به معنای پنهان کردن عيب و نقص ملک توسط فروشنده به قصد فریب خریدار و بالا بردن قیمت ملک است. این کار از نظر شرعی و قانونی حرام و ممنوع بوده و مجازات سنگینی برای آن در نظر گرفته شده است.
مصادیق غش در معاملات ملکی:
- پنهان کردن ترک خوردگی، نشت آب، یا مشکلات لوله کشی در ملک
- رنگ آمیزی یا مرمت سهل انگارانه برای پنهان کردن عیوب
- ارائه اطلاعات نادرست در مورد متراژ یا امکانات ملک
- جعل اسناد و مدارک مربوط به ملک
مجازات غش در معاملات ملکی:
- از نظر شرعی: غش در معاملات حرام بوده و در روایات و احادیث مختلف به آن اشاره شده است. در برخی از روایات، غش به ظلم به مسلمانان تشبیه شده است.
- از نظر قانونی: طبق ماده 522 قانون مجازات اسلامی، هر کس در معامله با قصد فریب و ضرر رساندن به طرف مقابل، مال یا حق یا امتیاز متعلق به او را به عنوان مال یا حق یا امتیاز دیگری به او بفهماند و سپس معامله را انجام دهد، مرتکب کلاهبرداری می شود. مجازات این جرم حبس از یک تا سه سال و جزای نقدی معادل دو تا پنج برابر مبلغ ضرر وارده می باشد.
راه های پیشگیری از غش در معاملات ملکی:
- معاینه دقیق ملک: قبل از خرید ملک، به طور کامل آن را معاینه کنید و از تمام نقاط آن بازدید نمایید.
- کارشناسی ملک: از یک کارشناس معتمد برای بررسی وضعیت ملک استفاده کنید.
- معامله در بنگاه معاملات ملکی معتبر: معاملات ملکی خود را فقط در بنگاه های معاملات ملکی معتبر انجام دهید.
- مطالعه اسناد و مدارک: قبل از امضای هرگونه قرارداد، اسناد و مدارک مربوط به ملک را به دقت مطالعه کنید.
- مشورت با وکیل: در صورت هرگونه ابهام یا سوال، با یک وکیل مشورت کنید.
در صورت مشاهده هرگونه مورد مشکوک به غش در معاملات ملکی، می توانید به مراجع قانونی از جمله دادگستری یا سازمان تعزیرات حکومتی مراجعه نمایید.
قوانین خیار تدلیس در معاملات ملکی
خیار تدلیس یکی از خیارات قانونی در معاملات است که به موجب آن، هرگاه یکی از طرفین معامله با فریب و پنهان‌کاری طرف دیگر را به انجام معامله راضی کند، فریب‌خورده حق فسخ معامله را خواهد داشت.
شرایط تحقق خیار تدلیس در معاملات ملکی:
- وجود فریب و پنهان‌کاری: اثبات فریب و پنهان‌کاری از سوی یکی از طرفین معامله بر عهده طرف فریب‌خورده است.
- تأثیر فریب در معامله: فریب و پنهان‌کاری باید به گونه‌ای باشد که اگر طرف فریب‌خورده از آن آگاه بود، به معامله رضایت نمی‌داد.
- سوء نیت: اثبات سوء نیت فریب‌دهنده در تحقق خیار تدلیس ضروری نیست، اما در صورت اثبات، به نفع فریب‌خورده خواهد بود.
- سلامت معامله: معامله باید از نظر ارکان و شرایط اساسی صحیح باشد.
موارد فسخ معامله به دلیل تدلیس:
- پنهان کردن عیوب اساسی ملک مانند ترک‌خوردگی دیوار، فرسودگی تأسیسات، یا سند معارض
- ارائه اطلاعات غلط در مورد متراژ، امکانات، یا موقعیت ملک
- جعل اسناد یا مدارک مربوط به ملک
- سوء استفاده از اعتماد طرف مقابل
نحوه اعمال خیار تدلیس:
- اعلام فسخ: طرف فریب‌خورده باید در اسرع وقت پس از اطلاع از فریب، مراتب را به طرف مقابل اعلام کند.
- طرح دعوا: در صورت عدم توافق طرفین، فریب‌خورده می‌تواند با طرح دعوا در دادگاه، تقاضای فسخ معامله و استرداد وجوه پرداختی و خسارات وارده را بنماید.
نکات مهم:
- خیار تدلیس از جمله خیارات اسقاط‌نشدنی است، یعنی طرفین معامله نمی‌توانند با توافق یکدیگر آن را از بین ببرند.
- اثبات وجود تدلیس در معاملات ملکی می‌تواند دشوار باشد و نیاز به ارائه مستندات و شواهد کافی دارد.
- در صورت بروز اختلاف در خصوص خیار تدلیس، مشورت با وکیل متخصص در امور ملکی ضروری است.
غش در معامله و حکم آن
غش در معامله به معنای فریب دادن و پنهان کردن عیب و نقص کالا از طرف یکی از طرفین معامله به طرف دیگر با هدف به دست آوردن منفعت است. این عمل در اسلام حرام و از نظر حقوقی نیز باطل و غیرقابل نفوذ است.
انواع غش در معامله:
- غش در جنس: مخفی کردن عیب و نقص کالا مانند مخلوط کردن جنس خوب با جنس بد، کم فروشی، ترازوکشی و …
- غش در مکان: معامله کردن کالا در مکانی که عیب و نقص آن به خوبی قابل مشاهده نباشد.
- غش در زمان: معامله کردن کالا در زمانی که عیب و نقص آن به خوبی قابل مشاهده نباشد.
- غش در صفت: بیان صفات دروغین برای کالا مانند سالم بودن، نو بودن، اصل بودن و …
حکم غش در معامله:
- طبق فقه اسلام، غش در معامله حرام و ظلم به شمار می‌رود.
- معامله‌ای که با غش انجام شده باشد، باطل و غیرقابل نفوذ است.
- طرف فریب خورده می‌تواند معامله را فسخ کند و ثمن (پول) پرداختی را مطالبه کند.
- طرف فریب دهنده علاوه بر استرداد ثمن، ممکن است به مجازات نیز برسد.
ماده 338 قانون مدنی ایران نیز به موضوع غش در معامله پرداخته و مقرر می‌دارد:
- “هرگاه یکی از بایع و مشتری در معامله غش کند، معامله باطل می‌شود.”
- “اگر غش در مقدار یا نوع یا وصف جنس باشد، مشتری حق فسخ دارد.”
- “اگر غش در مقدار یا نوع یا وصف جنس باشد، بایع حق فسخ ندارد، مگر در موردی که مشتری به جهالت خود آن را به صحت وصف قبول کرده باشد.”
غش در معامله در قانون مدنی ایران
ماده 388 قانون مدنی به موضوع غش در معامله می‌پردازد و آن را اینگونه تعریف می‌کند: “هرگاه یکی از طرفین در معامله عمداً دیگری را به جهل در امری که در اساس معامله موثر است و یا به عدم صحت آن امر اقناع کند، معامله باطل خواهد بود.”
** ارکان غش در معامله:**
- سوء نیت: اثبات سوء نیت و قصد فریب از سوی طرف غاش برای تحقق غش ضروری است.
- اظهار خلاف واقع: طرف غاش باید مطلبی خلاف واقع را به طرف مقابل القا کند.
- ** موثر بودن در معامله:** اطلاعات خلاف واقع ارائه شده باید در تصمیم‌گیری طرف مقابل برای انجام معامله موثر باشد.
آثار غش در معامله:
- بطلان معامله: مطابق ماده 388 قانون مدنی، معامله‌ای که با غش انجام شده باشد، باطل خواهد بود.
- مطالبه خسارات: طرف متضرر می‌تواند از طرف غاش خسارات وارده را مطالبه کند.
- مجازات کیفری: در برخی موارد، غش در معامله می‌تواند جرم تلقی شده و مشمول مجازات کیفری نیز باشد.
تفاوت غش با تدلیس:
تدلیس نوعی فریب است که در آن، طرف مقابل با استفاده از حیله و نیرنگ، طرف دیگر را به انجام معامله ترغیب می‌کند. در حالی که در غش، طرف غاش با ارائه اطلاعات خلاف واقع، طرف مقابل را به جهل در امری که در اساس معامله موثر است، اقناع می‌کند.
ماده 389 قانون مدنی به موضوع تدلیس می‌پردازد و آن را اینگونه تعریف می‌کند: “هرگاه کسی در معامله به قصد فریب، اظهار یا اقرار کند که بر خلاف واقع است، اثر آن این است که معامله فضولی محسوب و به نفع صاحب حق
اگر بخواهد قابل اجراء خواهد بود.”
تفاوت غش و تدلیس در معاملات ملکی
غش و تدلیس دو نوع فریبکاری هستند که می‌توانند در معاملات ملکی اتفاق بیفتند. با این حال، بین این دو مفهوم تفاوت‌های ظریفی وجود دارد که در ادامه به آنها می‌پردازیم:
غش به معنای پنهان کردن عیب یا نقص اموال فروخته شده است. به عبارت دیگر، در غش، فروشنده عمداً عیب یا نقصی را که در مال وجود دارد، به خریدار نشان نمی‌دهد یا از آن حرفی نمی‌زند.
تدلیس به معنای اقدامات فریبنده‌ای است که خریدار را به انجام معامله‌ای که به نفع او نیست، ترغیب می‌کند. به عبارت دیگر، در تدلیس، فروشنده با استفاده از دروغ، اغراق، تلقین یا سایر روش‌های فریبنده، خریدار را وادار به انجام معامله‌ای می‌کند که اگر از واقعیت آگاه بود، آن را انجام نمی‌داد.
مصادیق غش:
- پنهان کردن ترک خوردگی دیوار در یک آپارتمان
- رنگ کردن مجدد نمای ساختمان برای پنهان کردن فرسودگی آن
- اعلام متراژ بیشتر از متراژ واقعی ملک
- ارائه اسناد جعلی برای اثبات مالکیت
مصادیق تدلیس:
- اغراق در مورد مزایای ملک، مانند بزرگ جلوه دادن متراژ یا امکانات
- بیان اطلاعات نادرست در مورد وضعیت حقوقی ملک، مانند عدم وجود وام یا مستأجر
- استفاده از اسناد جعلی برای اثبات هویت یا صلاحیت
- سوء استفاده از موقعیت ضعف یا ناآگاهی خریدار
آثار حقوقی غش و تدلیس:
غش و تدلیس هر دو از جمله عیوب خیاری محسوب می‌شوند. به این معنی که اگر بعد از معامله مشخص شود که غش یا تدلیسی رخ داده است، خریدار حق فسخ معامله را دارد.
علاوه بر این، فروشنده متخلف در غش و تدلیس به پرداخت خسارات به خریدار نیز محکوم می‌شود.
تشخیص غش و تدلیس:
تشخیص غش و تدلیس در برخی موارد دشوار است و به ارائه دلایل و شواهد از سوی خریدار نیاز دارد. در این موارد، توصیه می‌شود که برای اثبات غش یا تدلیس، از وکیل یا مشاور حقوقی کمک بگیرید.
مصادیق خیار تدلیس در معاملات ملکی
خیار تدلیس در قانون مدنی ایران به عنوان یکی از خیارات فسخ شناخته می‌شود که به موجب آن، هرگاه یکی از طرفین معامله با انجام عملی، طرف مقابل را به اشتباه و فریب اندازد و او را به انجام معامله راضی کند، متضرر می‌تواند معامله را فسخ کند.
در معاملات ملکی، مصادیق متعددی برای خیار تدلیس وجود دارد که از جمله آنها می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:
- اظهار خلاف واقع در خصوص مشخصات ملک: مانند اغراق در مورد متراژ، امکانات، วิว، موقعییت و کاربری ملک.
- پوشاندن عیوب و ایرادات ملک: مانند ترک خوردگی، نم زدگی، فقدان سند، مشکلات حقوقی و موارد مشابه.
- انتساب اوصاف موهوم به ملک: مانند ادعای موقعییت خاص برای ملک که واقعیت ندارد و یا ادعای وجود امکانات خاص که در ملک وجود ندارد.
- استناد به اسناد و مدارک جعلی: مانند ارائه سند مالکیت جعلی یا پروانه ساخت غیر واقعی.
- سوء استفاده از ناآگاهی یا ضعف طرف مقابل: مانند استفاده از بی سوادی یا ساده لوحی طرف مقابل برای فریب دادن او و انجام معامله به ضرر او.
اثبات خیار تدلیس:
برای اثبات خیار تدلیس، متضرر باید به دادگاه مراجعه کند و دلایل و مستندات خود را ارائه دهد. این دلایل می‌توانند شامل موارد زیر باشند:
- شهادت شهود: افرادی که در جریان معامله و اظهارات طرفین بوده‌اند می‌توانند به عنوان شاهد در دادگاه حاضر شوند و شهادت دهند.
- استعلام از ادارات مربوطه: می‌توان از ادارات مربوطه مانند شهرداری، اداره ثبت اسناد و املاک و سایر ادارات ذیربط استعلام گرفت تا اطلاعات دقیق در خصوص ملک به دست آید و تطابق آن با اظهارات طرف فریب دهنده بررسی شود.
- کارشناسی: می‌توان از کارشناسان رسمی دادگستری برای ارائه نظر کارشناسی در خصوص ملک و ارزش واقعی آن استفاده کرد.
- فیلم و عکس: اگر فیلم یا عکسی از ملک و اظهارات طرفین در حین معامله وجود داشته باشد، می‌توان آن را به عنوان مدرک به دادگاه ارائه کرد.
- خیار تدلیس فقط در صورتی قابل اعمال است که طرف متضرر قبل از نقل و انتقال ملک و یا پرداخت ثمن از آن آگاه شود. به محض اطلاع از فریب خوردن، باید در مهلت معقولی اقدام به فسخ معامله کند.
- اگر طرف متضرر با علم به فریب خوردن، معامله را تنفیذ کند (یعنی آن را قبول کند و به انجام تعهدات خود عمل کند)، دیگر حق فسخ معامله به اوضاع خیار تدلیس را نخواهد داشت.
