تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت در ایران
قرارداد مشارکت در ساخت عقدی است که بین مالک زمین و سازنده منعقد میشود و به موجب آن، مالک زمین ملک خود را در اختیار سازنده قرار میدهد تا در آن ساختمان احداث کند و در ازای آن، سهمی از مالکیت ساختمان احداثی را به خود اختصاص دهد.
مفاد اساسی قرارداد مشارکت در ساخت:
- مشخصات طرفین: نام و نام خانوادگی، آدرس و کد ملی طرفین قرارداد
- موضوع قرارداد: آدرس و مشخصات ملک، متراژ زمین و زیربنا، تعداد طبقات و واحدها
- تعهدات مالک: فراهم کردن زمین و پرداخت هزینههای مربوط به آن، مانند هزینههای انشعابات و جواز ساخت
- تعهدات سازنده: احداث ساختمان مطابق با مفاد قرارداد، تأمین مصالح و تجهیزات مورد نیاز، اخذ مجوزهای لازم و پرداخت سهم مالک از ساختمان احداثی
- سهم طرفین: درصد سهم هر یک از طرفین از ساختمان احداثی
- مدت قرارداد: مدت زمان لازم برای احداث ساختمان
- مراحل پرداخت: نحوه و زمان پرداخت سهم مالک توسط سازنده
- فورس ماژور: شرایطی که وقوع آنها موجب معافیت طرفین از تعهداتشان میشود، مانند وقوع بلایای طبیعی و جنگ
- حل و فصل اختلافات: مرجع صالح برای رسیدگی به اختلافات احتمالی
نکات مهم در تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت:
- انتخاب وکیل: توصیه میشود برای تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت از وکیل متخصص استفاده شود تا از بروز مشکلات حقوقی در آینده جلوگیری شود.
- دقت و صحت اطلاعات: اطلاعات درج شده در قرارداد باید دقیق و کامل باشد و هیچگونه ابهامی در آن وجود نداشته باشد.
- شفافیت: شرایط قرارداد باید شفاف و روشن باشد و تعهدات هر یک از طرفین به طور واضح مشخص شده باشد.
- پیشبینی ضمانتهای اجرایی: در قرارداد باید ضمانتهای اجرایی مناسبی برای تضمین ایفای تعهدات طرفین پیشبینی شود.
مراحل تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت:
- توافقات اولیه: طرفین قرارداد در مورد مفاد کلی قرارداد با یکدیگر توافق میکنند.
- تنظیم پیشنویس قرارداد: پیشنویس قرارداد توسط وکیل یا یکی از طرفین با توجه به توافقات اولیه تنظیم میشود.
- مذاکره و نهایی کردن قرارداد: طرفین قرارداد در مورد پیشنویس قرارداد مذاکره میکنند و پس از توافق نهایی، آن را امضا میکنند.
- ثبت قرارداد: قرارداد مشارکت در ساخت باید در دفترخانه اسناد رسمی به ثبت برسد.
مفاد اساسی قرارداد مشارکت در ساخت:
قرارداد مشارکت در ساخت، عهدی است که بین مالک و سازنده منعقد میشود و به موجب آن، مالک زمین، سهمی از مالکیت اعیان را به سازنده در قبال ساخت بنا به او منتقل میکند.
مفاد اساسی این نوع قرارداد به شرح زیر است:
اطلاعات طرفین:
- مشخصات کامل مالک و سازنده (نام و نام خانوادگی، کد ملی، آدرس و …)
- مشخصات زمین (موقعیت، مساحت، پلاک ثبتی و …)
موضوع قرارداد:
- تعهدات مالک:
- تأمین زمین
- پرداخت هزینههای مربوط به آمادهسازی زمین (مانند تخریب بناهای قبلی، تسطیح زمین و …)
- پرداخت سهم خود از هزینههای ساخت (در صورت توافق)
- تعهدات سازنده:
- ساخت بنا طبق نقشه و مشخصات فنی مورد توافق
- تأمین مصالح و تجهیزات مورد نیاز
- اخذ پروانه ساخت و سایر مجوزهای لازم
- رعایت اصول فنی و مهندسی
- تحویل بنا در موعد مقرر
مبلغ قرارداد:
- قیمت تمام شده ساخت
- نحوه پرداخت (پیشپرداخت، اقساط و …)
مدت قرارداد:
- تاریخ شروع و پایان کار
- تمدید قرارداد (در صورت توافق)
تعهدات و وظایف طرفین:
- مالک:
- نظارت بر حسن اجرای تعهدات سازنده
- پرداخت به موقع سهم خود از هزینههای ساخت
- سازنده:
- پاسخگویی به مالک در خصوص پیشرفت کار
- جبران خسارات وارده به مالک در صورت عدم انجام تعهدات
فورس ماژور:
- شرایطی که طرفین را از انجام تعهدات معاف میکند (مانند وقوع بلایای طبیعی، جنگ و …)
حل و فصل اختلافات:
- مرجع صالح برای رسیدگی به اختلافات (مرجع داوری، دادگاه و …)
فسخ قرارداد:
- شرایطی که هر یک از طرفین میتوانند قرارداد را فسخ کنند
تعهدات پس از اتمام ساخت:
- اخذ سند مالکیت
- تقسیمنامه
- خسارات تأخیر
ضمانتها:
- ضمانتهای ارائه شده توسط طرفین (مانند ضمانت بانکی، سفته و …)
نکات مهم:
- قرارداد مشارکت در ساخت باید به صورت کتبی تنظیم شود و به امضای دو طرف برسد.
- توصیه میشود از نمونه قراردادهای معتبر و یا مشاوره با یک وکیل برای تنظیم قرارداد استفاده کنید.
- قبل از امضای قرارداد، تمام مفاد آن را به دقت مطالعه و بررسی کنید.
- به تعهدات خود در قبال طرف مقابل پایبند باشید.
توجه: مطالب ارائه شده در این پاسخ صرفاً جنبه اطلاعرسانی داشته و به منزله مشاوره حقوقی نیست. برای بررسی دقیق وضعیت خود و دریافت مشاوره حقوقی، باید به وکیل یا کارشناس حقوقی مراجعه کنید.
نکات حقوقی در تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت
قرارداد مشارکت در ساخت یکی از رایجترین نوع قراردادها در حوزه املاک و مستغلات است که به موجب آن، دو یا چند نفر با یکدیگر برای احداث بنا در زمینی متعلق به یکی از شرکا یا در زمینی که شرکا به طور مشترک تهیه میکنند، مشارکت میکنند.
تنظیم دقیق و اصولی این قرارداد از بروز اختلافات و دعاوی بعدی بین شرکا جلوگیری میکند.
در این مقاله، به بررسی نکات حقوقی مهم که باید در تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت به آنها توجه شود میپردازیم:
1. مشخصات طرفین:
- در ابتدای قرارداد، باید مشخصات کامل طرفین قرارداد، شامل نام و نام خانوادگی، کد ملی، آدرس و شماره تماس، به طور دقیق قید شود.
- اگر یکی از طرفین قرارداد شخص حقوقی باشد، باید نام کامل شرکت، شماره ثبت، نام و نام خانوادگی مدیرعامل و نشانی شرکت درج شود.
2. موضوع قرارداد:
- موضوع قرارداد باید به طور روشن و واضح قید شود.
- در این قسمت باید مشخص شود که طرفین قصد دارند چه نوع بنایی (مسکونی، تجاری، اداری و …) در چه زمینی و با چه متراژی احداث کنند.
3. تعهدات طرفین:
- تعهدات هر یک از طرفین قرارداد باید به طور کامل و مشخص بیان شود.
- تعهدات معمولاً شامل موارد زیر است:
- تعهدات مربوط به زمین (ارائه سند، پرداخت سهم زمین، و …)
- تعهدات مربوط به ساخت و ساز (تهیه نقشه، اخذ مجوزها، انتخاب پیمانکار، نظارت بر عملیات ساختمانی، و …)
- تعهدات مالی (پرداخت سهم آورده، پرداخت هزینههای ساخت و ساز، و …)
- در خصوص تعهدات مالی، باید نحوه پرداخت، زمان پرداخت، و مرجع پرداخت به طور شفاف قید شود.
4. سهم الشرکه:
- سهم الشرکه هر یک از طرفین در زمین و در ساخت و ساز باید به طور دقیق تعیین
- سهم الشرکه میتواند به صورت درصدی از کل ارزش زمین و یا ساخت و ساز تعیین شود، یا اینکه به صورت متراژ و یا تعداد واحد مشخص شود.
5. نحوه اداره امور مشارکت:
- باید در قرارداد مشخص شود که امور مربوط به مشارکت چگونه اداره میشود.
- این امر میتواند به صورت مشترک توسط طرفین، یا با تعیین یک نفر به عنوان مدیر انجام شود.
- در صورت تعیین مدیر، اختیارات و وظایف او باید به طور روشن قید شود.
6. حل و فصل اختلافات:
- در هر قراردادی، باید برای حل و فصل اختلافات احتمالی، سازوکاری پیشبینی شود.
- در قرارداد مشارکت در ساخت، میتوان توافق کرد که در صورت بروز اختلاف، موضوع به داوری مرضیالطرفین ارجاع شود، یا اینکه از طریق مراجع قضایی حل و فصل شود.
7. فسخ قرارداد:
- شرایط فسخ قرارداد باید به طور مشخص قید شود.
- در این قسمت باید مشخص شود که در چه شرایطی هر یک از طرفین میتواند قرارداد را فسخ کند.
- همچنین، باید تکلیف خسارات ناشی از فسخ قرارداد مشخص شود.
8. سایر شروط:
- طرفین میتوانند با توجه به نیاز خود، شروط دیگری را نیز به قرارداد اضافه کنند.
- این شروط میتوانند مربوط به تعهدات خاص، نحوه تقسیم سود و زیان
نکات تکمیلی:
- تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت باید حتماً توسط وکیل متخصص و با آگاهی کامل از قوانین و مقررات مربوطه انجام شود.
- قبل از امضای قرارداد، باید مفاد آن را به دقت مطالعه و بررسی کنید.
- در صورت وجود هرگونه ابهام یا سوال، از وکیل خود راهنمایی
- یک نسخه از قرارداد را پس از امضا برای خودتان نگه دارید.
تعهدات پس از اتمام ساخت
تعهدات پس از اتمام ساخت به تعهداتی اطلاق میشود که سازنده و یا مالک بنا به موجب قانون یا قرارداد ملزم به انجام آنها پس از اتمام عملیات ساختمانی هستند.
این تعهدات به طور کلی به دو دسته تقسیم میشوند:
1. تعهدات قانونی:
- تامین سند مالکیت: سازنده موظف است پس از اتمام عملیات ساختمانی و اخذ مجوزهای لازم، برای مالک سند مالکیت المثنی یا سند اعیانی تفکیکی (در صورت تفکیک واحدها) را از اداره ثبت اسناد و املاک اخذ کند و به مالک تحویل دهد.
- پوشش عیوب اساسی: سازنده موظف است به مدت ده سال پس از اتمام عملیات ساختمانی، عیوب اساسی بنا را که ناشی از عدم رعایت اصول فنی مهندسی و یا استفاده از مصالح نامرغوب باشد را به طور رایگان رفع کند.
- پوشش عیوب جزئی: سازنده موظف است به مدت دو سال پس از اتمام عملیات ساختمانی، عیوب جزئی بنا را که ناشی از عدم نظارت کافی یا اعمال سهلانگاری از سوی سازنده باشد را به طور رایگان رفع کند.
- رعایت الزامات قانونی: سازنده موظف است در هنگام ساخت و ساز، تمام الزامات قانونی و مقررات ملی ساختمان را رعایت کند و از مصالح و تجهیزات استاندارد استفاده کند.
2. تعهدات قراردادی:
- تعهداتی که در قرارداد پیمانکاری یا قرارداد پیشفروش بین سازنده و مالک ذکر شده است.
- این تعهدات میتوانند شامل موارد مختلفی مانند:
- ارائه گواهیهای لازم از جمله گواهی پایان کار و گواهی عدم خلاف.
- انجام تعمیرات جزئی و تکمیل نواقصات جزئی بنا.
- پرداخت خسارات تاخیر در تحویل بنا.
- ارائه خدمات پس از فروش.
نکات مهم:
- مالک باید قبل از امضای قرارداد پیمانکاری یا قرارداد پیشفروش، به دقت تمام شرایط و تعهدات طرفین را مطالعه کند و در صورت نیاز از مشاوره حقوقی استفاده کند.
- در صورتی که سازنده از انجام تعهدات خود پس از اتمام ساخت خودداری کند، مالک میتواند از طریق مراجع قانونی اقدام به احقاق حق خود کند.
- برای پیگیری تعهدات قانونی و یا قراردادی پس از اتمام ساخت، میتوان از طریق مراجع قضایی و یا مراجع حل اختلاف سازمانی اقدام کرد.
