قرارداد پیش فروش آپارتمان
ماده 1: طرفین قرارداد
این قرارداد بین آقای/خانم [نام و نام خانوادگی پیش فروشنده] به آدرس [آدرس پیش فروشنده] که در این قرارداد پیش فروشنده نامیده میشود و آقای/خانم [نام و نام خانوادگی پیش خریدار] به آدرس [آدرس پیش خریدار] که در این قرارداد پیش خریدار نامیده میشود، در تاریخ [تاریخ] منعقد گردید.
ماده 2: مشخصات آپارتمان
- آدرس آپارتمان: [آدرس دقیق آپارتمان شامل خیابان، کوچه، پلاک، طبقه و واحد]
- مساحت: [مساحت دقیق آپارتمان به متر مربع]
- تعداد اتاق ها: [تعداد اتاق خواب، پذیرایی، آشپزخانه و …]
- امکانات: [ذکر تمام امکانات آپارتمان مانند پارکینگ، انباری، آسانسور، بالکن و …]
ماده 3: ثمن معامله
- مبلغ کل ثمن معامله: [مبلغ کل به تومان]
- شرایط پرداخت: [شرح دقیق نحوه پرداخت ثمن معامله به صورت قسطی یا نقدی، تاریخ سررسید هر قسط و …]
- ضمانت: [ذکر نوع و مبلغ ضمانت ارائه شده توسط پیش خریدار]
ماده 4: تعهدات پیش فروشنده
- احداث آپارتمان مطابق با مشخصات و نقشههای پیوستی به این قرارداد
- استفاده از مصالح مرغوب و استاندارد در ساخت آپارتمان
- تکمیل و تحویل آپارتمان در تاریخ [تاریخ دقیق]
- ارائه سند رسمی انتقال مالکیت آپارتمان به پیش خریدار پس از تکمیل و پرداخت کامل ثمن معامله
- اخذ کلیه مجوزهای لازم برای ساخت و سکونت در آپارتمان
- جبران خسارات وارده به پیش خریدار در صورت عدم انجام تعهدات
ماده 5: تعهدات پیش خریدار
- پرداخت ثمن معامله طبق شرایط مندرج در این قرارداد
- عدم واگذاری آپارتمان به شخص ثالث بدون رضایت پیش فروشنده
- حفظ و نگهداری از آپارتمان پس از تحویل
ماده 6: فسخ قرارداد
- در صورت عدم پرداخت هر یک از اقساط ثمن معامله بیش از [تعداد روز] روز، پیش فروشنده حق فسخ قرارداد و ضبط مبالغ پرداختی پیش خریدار را خواهد داشت.
- در صورت عدم تکمیل و تحویل آپارتمان در تاریخ مقرر، پیش خریدار حق فسخ قرارداد و مطالبه خسارات را خواهد داشت.
- طرفین میتوانند با توافق یکدیگر نسبت به فسخ این قرارداد اقدام نمایند.
ماده 7: مرجع حل اختلاف
- در صورت بروز هرگونه اختلاف در اجرای مفاد این قرارداد، طرفین متعهدند ابتدا موضوع را از طریق مذاکره حل و فصل نمایند.
- در صورت عدم توافق از طریق مذاکره، مراجع قضایی محل وقوع آپارتمان صالح به رسیدگی خواهند بود.
ماده 8: نسخ و الحاق
- هرگونه تغییر یا الحاقی به این قرارداد باید به صورت کتبی و با امضای طرفین انجام شود.
ماده 9: نسخ قرارداد
- این قرارداد در [تعداد] نسخه تنظیم و به هر یک از طرفین یک نسخه تحویل گردید.
امضای طرفین
پیش فروشنده:
[نام و نام خانوادگی]
[امضاء]
پیش خریدار:
[نام و نام خانوادگی]
[امضاء]
نکات مهم:
- قبل از امضای قرارداد پیش فروش آپارتمان، حتماً آن را به دقت مطالعه کرده و از مفاد آن کاملاً آگاه شوید.
- در صورت تمایل میتوانید از یک وکیل یا مشاور حقوقی برای بررسی قرارداد کمک بگیرید.
- حتماً مدارک و مستندات مربوط به آپارتمان، مانند پروانه ساختمانی و سند مالکیت زمین، را از پیش فروشنده دریافت کنید.
- در متن قرارداد به تمام جزئیات مربوط به آپارتمان، مانند مساحت، تعداد اتاق ها، امکانات و … به طور دقیق اشاره کنید.
- شرایط پرداخت ثمن معامله را به طور شفاف و واضح در قرارداد قید کنید.
- در مورد ضمانت ارائه شده توسط پیش خریدار در قرارداد توضیح دهید.
نکات حقوقی قرارداد پیش فروش آپارتمان
قانون پیش فروش آپارتمان در سال 1389 به تصویب مجلس شورای اسلامی رسید و به طور کامل به حقوق و تعهدات طرفین قرارداد پیش فروش میپردازد.
نکات مهمی که باید در قرارداد پیش فروش آپارتمان قید شود:
- مشخصات طرفین قرارداد: شامل نام، نام خانوادگی، کد ملی، آدرس و شماره تماس خریدار و فروشنده
- مشخصات و اوصاف آپارتمان: شامل موقعیت، پلاک ثبتی، مساحت، تعداد طبقات، واحد، امکانات و سایر مشخصات
- مبلغ و نحوه پرداخت ثمن: شامل مبلغ کل، نحوه پرداخت (نقد، اقساطی)، زمان پرداخت هر قسط و جریمه دیرکرد
- زمان تحویل آپارتمان: تاریخ دقیق تحویل واحد به خریدار
- تعهدات فروشنده: شامل تعهد به ساخت آپارتمان طبق مشخصات و نقشههای مصوب، ارائه پایان کار و سایر مدارک قانونی، جبران خسارات در صورت تاخیر در تحویل
- تعهدات خریدار: شامل پرداخت ثمن طبق زمانبندی، عدم فسخ یکطرفه قرارداد، عدم واگذاری آپارتمان به شخص ثالث بدون رضایت فروشنده
- فورس ماژور: شرایطی که طرفین را از انجام تعهدات معاف میکند، مانند بلایای طبیعی، جنگ و …
- حل و فصل اختلافات: مرجع حل و فصل اختلافات در صورت بروز مشکل
نکات تکمیلی:
- قبل از امضای قرارداد، از اعتبار جواز ساخت و پروانه پیش فروش ملک توسط مراجع ذیصلاح اطمینان حاصل کنید.
- مفاد قرارداد را به دقت مطالعه کنید و در صورت وجود ابهام، از یک مشاور حقوقی کمک بگیرید.
- قرارداد را به صورت کتبی تنظیم کنید و از امضاء و اثر انگشت دو طرف در آن استفاده کنید.
- یک نسخه از قرارداد را نزد خود نگه دارید.
در صورت بروز مشکل، میتوانید به مراجع قانونی از جمله:
- اداره تعزیرات حکومتی
- دادسرای عمومی و انقلاب
- شورای حل اختلاف
مراجعه کنید.
برای اطلاعات بیشتر، میتوانید به منابع زیر مراجعه کنید:
- قانون پیش فروش آپارتمان مصوب 1389
- وب سایت وزارت راه و شهرسازی
- کانون وکلای دادگستری
قوانین قرارداد پیش فروش آپارتمان
قانون پیشفروش آپارتمان در سال 1389 به تصویب مجلس شورای اسلامی رسید و به طور کلی به قراردادهایی اطلاق میشود که در آن، مالک رسمی زمین متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین میشود و واحد ساختمانی مذکور با هر نوع کاربری از ابتدا یا در حین احداث و تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی، به مالکیت طرف دیگر قرارداد (پیشخریدار) درآید.
نکات مهم در مورد قانون پیشفروش آپارتمان:
- رسمی بودن قرارداد: طبق ماده 2 این قانون، قرارداد پیشفروش آپارتمان باید به صورت رسمی در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شود. در غیر این صورت، از نظر قانونی معتبر نخواهد بود.
- مشخصات آپارتمان: در قرارداد باید مشخصات آپارتمان مورد معامله از جمله پلاک ثبتی، طبقه، شماره واحد، مساحت، تعداد اتاق ها و سایر مشخصات و امکانات مربوط به آن به طور دقیق ذکر شود.
- مبلغ و نحوه پرداخت ثمن معامله: در قرارداد باید مبلغ کل آپارتمان و نحوه پرداخت آن به طور شفاف مشخص شود. این موضوع میتواند به صورت نقدی، اقساطی یا ترکیبی از هر دو باشد.
- زمان تحویل آپارتمان: در قرارداد باید تاریخ دقیق تحویل آپارتمان به پیشخریدار قید شود.
- تعهدات پیشفروشنده: پیشفروشنده متعهد است که آپارتمان را مطابق با مشخصات و شرایط درج شده در قرارداد و در موعد مقرر به پیشخریدار تحویل دهد. همچنین، باید کلیه مجوزهای لازم برای ساخت و ساز را اخذ نماید و عملیات ساختمانی را مطابق با اصول فنی و مهندسی انجام دهد.
- تعهدات پیشخریدار: پیشخریدار متعهد است که مبلغ آپارتمان را مطابق با شرایط درج شده در قرارداد به پیشفروشنده پرداخت نماید.
نکات تکمیلی:
- در قرارداد پیشفروش آپارتمان میتوان شروطی را نیز درج کرد که مورد توافق طرفین باشد.
- در صورت بروز اختلاف بین طرفین قرارداد، میتوان به مراجع قانونی از جمله هیأت داوری موضوع ماده 20 قانون پیشفروش آپارتمان یا دادگستری مراجعه کرد.
- برای تنظیم قرارداد پیشفروش آپارتمان، میتوان از نمونه قراردادهای موجود در دفاتر اسناد رسمی یا از وکلای متخصص در امور ملکی استفاده کرد.
قبل از امضای هرگونه قرارداد پیشفروش آپارتمان، حتماً آن را به طور کامل مطالعه و بررسی نمایید و در صورت نیاز از یک مشاور حقوقی یا وکیل متخصص در امور ملکی کمک بگیرید.
قانون پیش فروش آپارتمان مصوب 1389
قانون پیش فروش آپارتمان در تاریخ 12 دی ماه 1389 به تصویب مجلس شورای اسلامی رسید و در تاریخ 9 بهمن 1389 ابلاغ شد. این قانون شامل 25 ماده و 6 تبصره است و به منظور ایجاد نظم و ساماندهی در معاملات پیش فروش آپارتمان و حفظ حقوق پیش خریداران و پیش فروشندگان وضع شده است.
موضوع قانون:
این قانون به بیان شرایط و ضوابط پیش فروش آپارتمان، تعهدات طرفین قرارداد پیش فروش، ضمانت اجرای تعهدات، و مراجع رسیدگی به تخلفات میپردازد.
مفاد مهم قانون:
- تعریف پیش فروش آپارتمان: هر قراردادی با هر عنوانی که به موجب آن مالک رسمی زمین متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین شود و واحد ساختمانی مذکور با هر نوع کاربری از ابتدا یا در حین احداث و تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی به مالکیت طرف دیگر قرارداد درآید، از نظر مقررات این قانون “قرارداد پیش فروش آپارتمان” محسوب میشود.
- شرایط ضروری صحت قرارداد پیش فروش:
- تنظیم سند رسمی
- احراز مالکیت رسمی پیش فروشنده نسبت به زمین موضوع قرارداد
- اخذ پروانه ساختمانی
- تعیین مشخصات و اوصاف واحد ساختمانی مورد معامله
- تعیین قیمت و نحوه پرداخت آن
- تعیین زمان تحویل واحد ساختمانی
- تعیین تکلیف در خصوص خسارات، تضمینها و بیمه، تغییر قیمت و تغییر مشخصات مورد معامله
- تعهدات پیش فروشنده به مرجع صادر کننده پروانه و سایر مراجع قانونی
- تعهدات پیش فروشنده:
- احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مطابق با مشخصات و اوصاف و در موعد مقرر در قرارداد
- ارائه سند رسمی انتقال قطعی به پیش خریدار پس از اتمام عملیات ساختمانی و اخذ گواهی پایان کار
- جبران خسارات وارده به پیش خریدار در صورت عدم انجام تعهدات
- تعهدات پیش خریدار:
- پرداخت ثمن معامله طبق شرایط مقرر در قرارداد
- پرداخت سایر هزینههای مربوط به واحد ساختمانی مانند هزینههای انشعابات، بیمه و مالیات
- ضمانت اجرای تعهدات:
- در صورت عدم انجام تعهدات توسط هر یک از طرفین، طرف مقابل میتواند به مراجع قضایی یا مراجع حل اختلاف پیش بینی شده در قرارداد مراجعه کند.
- پیش فروشنده میتواند برای تضمین انجام تعهدات خود از ضمانت بانکی، بیمه یا سایر روشهای قانونی استفاده کند.
نقاط قوت قانون:
- ایجاد نظم و ساماندهی در معاملات پیش فروش آپارتمان
- حفظ حقوق پیش خریداران و پیش فروشندگان
- پیشگیری از وقوع تخلفات در این زمینه
نقاط ضعف قانون:
- برخی از مفاد قانون مبهم و قابل تفسیر به چند وجه است.
- ضمانت اجرای تعهدات در برخی موارد کافی نیست.
- نیاز به آیین نامه اجرایی برای تکمیل و روشن شدن برخی از مفاد قانون وجود دارد.
آراء و نظرات:
قانون پیش فروش آپارتمان از جمله قوانین مهمی است که در سالهای اخیر به تصویب رسیده است. این قانون تا حد زیادی به ساماندهی معاملات پیش فروش آپارتمان و حفظ حقوق طرفین قرارداد کمک کرده است. با این حال، این قانون نیازمند تکمیل و اصلاح در برخی از موارد است.
- این خلاصه ای از قانون پیش فروش آپارتمان مصوب 1389 است و برای ارائه مشاوره حقوقی کافی نیست.
- در صورت نیاز به اطلاعات بیشتر یا مشاوره در خصوص این قانون، باید به وکیل یا مشاور حقوقی مراجعه کنید.
