نقل و انتقال سند ملکی
نقل و انتقال سند ملکی فرآیندی است که به موجب آن، مالکیت یک ملک از یک شخص به شخص دیگر منتقل می شود. این فرآیند شامل مراحل مختلفی است که باید به طور دقیق و صحیح انجام شود تا از بروز مشکلات حقوقی در آینده جلوگیری شود.
مراحل نقل و انتقال سند ملکی:
1. تنظیم مبایعه نامه:
- اولین قدم در نقل و انتقال سند ملکی، تنظیم مبایعه نامه است. مبایعه نامه سندی کتبی است که در آن، شرایط واگذاری ملک از جمله مشخصات طرفین معامله، ثمن معامله (قیمت ملک)، نحوه پرداخت ثمن، تاریخ تحویل ملک و سایر شرایط مورد توافق طرفین درج می شود.
- مبایعه نامه باید به صورت دو نسخه تنظیم و به امضای هر دو طرف معامله برسد.
2. اخذ کد رهگیری از سامانه املاک و مستغلات:
- پس از تنظیم مبایعه نامه، طرفین معامله باید برای اخذ کد رهگیری به سامانه املاک و مستغلات مراجعه کنند.
- برای دریافت کد رهگیری، باید اطلاعات مربوط به مبایعه نامه و مدارک مورد نیاز را در سامانه ثبت کنید.
- کد رهگیری به عنوان یک سند رسمی، اعتبار معامله را افزایش می دهد و از بروز برخی از مشکلات حقوقی در آینده جلوگیری می کند.
3. پرداخت مالیات نقل و انتقال:
- طبق قانون، برای نقل و انتقال سند ملکی باید مالیات به دولت پرداخت شود.
- نرخ مالیات نقل و انتقال بر اساس ارزش ملک و نوع کاربری آن (مسکونی، تجاری، …) تعیین می شود.
- برای پرداخت مالیات نقل و انتقال، باید به اداره امور مالیاتی محل وقوع ملک مراجعه کنید.
4. مراجعه به دفترخانه:
- پس از انجام مراحل فوق، طرفین معامله باید با در دست داشتن مدارک لازم به یکی از دفاتر اسناد رسمی مراجعه کنند.
- در دفترخانه، صیغه نقل و انتقال ملک جاری شده و سند رسمی انتقال به نام خریدار صادر می شود.
مدارک لازم برای نقل و انتقال سند ملکی:
- اصل و کپی شناسنامه و کارت ملی طرفین معامله
- اصل و کپی سند مالکیت
- مبایعه نامه
- کد رهگیری
- گواهی پرداخت مالیات نقل و انتقال
- در صورت وجود وکالت، اصل وکالت نامه و کارت ملی وکیل
هزینه های نقل و انتقال سند ملکی:
- هزینه های نقل و انتقال سند ملکی شامل موارد زیر است:
- حق التحقیق و النظافه
- هزینه ثبت سند در دفترخانه
- مالیات نقل و انتقال
- حق الوکاله وکیل (در صورت استفاده از وکیل)
- هزینه های مربوط به اخذ کد رهگیری
نکات مهم:
- قبل از انجام معامله، حتماً از نظر یک مشاور املاک یا وکیل دادگستری معتبر برای بررسی مدارک و شرایط ملک و معامله استفاده کنید.
- در هنگام تنظیم مبایعه نامه، به تمام جزئیات معامله از جمله قیمت ملک، نحوه پرداخت ثمن، تاریخ تحویل ملک و سایر شرایط مورد توافق طرفین به طور دقیق و روشن اشاره کنید.
- برای جلوگیری از بروز مشکلات حقوقی در آینده، حتماً معامله را در دفاتر اسناد رسمی و با حضور وکیل معتبر انجام دهید.
تذکر:
- اطلاعات ارائه شده در این پاسخ صرفاً جنبه اطلاع رسانی دارد و به هیچ وجه جایگزین مشاوره حقوقی تخصصی نیست. برای دریافت مشاوره در خصوص نقل و انتقال سند ملکی، باید به وکیل دادگستری یا مشاوران حقوقی معتبر مراجعه کنید.
مدارک لازم برای نقل و انتقال سند ملکی در ایران:
مدارک الزامی:
- اصل سند مالکیت (ملک مورد معامله)
- بنچاق (در صورت وجود)
- شناسنامه و کارت ملی طرفین معامله (خریدار و فروشنده)
- کارت پایان کار (برای املاک نوساز)
- گواهی مفاصا حساب (شهرداری و مالیات)
- ใบ حصر وراثت (در صورت فوت مالک)
- رضایت ولی قهری (برای معاملات مربوط به افراد زیر 18 سال)
- وکالت نامه (در صورت اقدام از طریق وکیل)
مدارک تکمیلی:
- سند طلاق (در صورت معامله توسط زن و شوهر)
- گواهی عدم سوء پیشینه (برای برخی از معاملات خاص)
- گواهی ارزش ملک (اختیاری)
- صورت مجلس تفکیکی (در صورت تفکیک ملک از پلاک ثبتی بزرگتر)
مراحل نقل و انتقال سند ملکی:
- تنظیم مبایعه نامه: طرفین معامله (خریدار و فروشنده) با حضور در دفتر املاک یا بنگاه معاملات ملکی، مبایعه نامه را تنظیم می کنند. در مبایعه نامه باید مشخصات کامل ملک، ثمن معامله، شرایط پرداخت، تعهدات طرفین و سایر توافقات آنها قید شود.
- ارائه مدارک: طرفین معامله باید مدارک لازم را به دفترخانه اسناد رسمی ارائه دهند.
- بررسی مدارک: در دفترخانه، مدارک ارائه شده توسط طرفین معامله به دقت بررسی می شود و در صورت کامل بودن، به مرحله بعد می رود.
- تحقیقات ثبتی: دفترخانه در اداره ثبت اسناد و املاک، نسبت به تحقیقات ثبتی ملک مورد معامله اقدام می کند تا از وضعیت حقوقی آن (مانند وجود یا عدم وجود سند، بازداشت، رهن و غیره) اطمینان حاصل کند.
هزینه های نقل و انتقال سند ملکی در ایران به عوامل مختلفی بستگی دارد، از جمله:
- ارزش ملک: هر چه ارزش ملک بیشتر باشد، هزینه های نقل و انتقال آن نیز بیشتر خواهد بود.
- محل سکونت: هزینه های نقل و انتقال در شهرهای بزرگتر معمولاً بیشتر از شهرهای کوچکتر است.
- نوع سند: هزینه های نقل و انتقال سند ششدانگ (ملکیت کامل) با سند منگوله دار (مشاع) متفاوت است.
- نوع معامله: هزینه های نقل و انتقال در معاملات وکالتی (غیرنقدی) با معاملات نقدی متفاوت است.
- هزینه های جانبی: هزینه هایی مانند هزینه های مربوط به اخذ مفاصا حساب شهرداری، هزینه های مربوط به اخذ کد رهگیری، و یا هزینه های مربوط به اخذ گواهی پایان کار نیز جزو هزینه های نقل و انتقال سند ملکی محسوب می شوند.
به طور کلی، می توان هزینه های نقل و انتقال سند ملکی در ایران را به شرح زیر برآورد کرد:
- حداقل: حدود 2 تا 3 درصد از ارزش ملک
- حداکثر: حدود 5 تا 7 درصد از ارزش ملک
در ادامه، به برخی از عواملی که بر هزینه های نقل و انتقال سند ملکی تاثیر می گذارند، به تفصیل اشاره می کنیم:
1. ارزش ملک:
مهمترین عامل در تعیین هزینه های نقل و انتقال سند ملکی، ارزش ملک است.
- مالیات نقل و انتقال: بر اساس قانون مالیات های مستقیم، فروشنده ملک باید به نسبت ارزش معاملاتی ملک، مالیات نقل و انتقال به دولت پرداخت کند. نرخ این مالیات برای اشخاص حقیقی 5 درصد و برای اشخاص حقوقی 7.5 درصد است.
- حق الثبت: حق الثبت درصدی از ارزش معاملاتی ملک است که توسط اداره ثبت اسناد و املاک از طرفین معامله اخذ می شود. نرخ حق الثبت برای اسناد عادی 4 درصد و برای اسناد رسمی 2 درصد است.
2. محل سکونت:
هزینه های دادرسی، حق التحریر و سایر هزینه های جانبی در هر استان و شهر متفاوت است. به طور کلی، این هزینه ها در شهرهای بزرگتر بیشتر از شهرهای کوچکتر است.
3. نوع سند:
هزینه های نقل و انتقال سند ششدانگ (ملکیت کامل) با سند منگوله دار (مشاع) متفاوت است.
- سند ششدانگ: برای نقل و انتقال سند ششدانگ، باید تمام وراث متوفی در معامله حضور داشته باشند و رضایت خود را اعلام کنند. در غیر این صورت، ابتدا باید نسبت به انجام مراحل انحصار وراثت اقدام شود.
- سند منگوله دار: سند منگوله دار سندی است که برای املاک مشاع صادر می شود. در این سند، سهم هر یک از شرکا در ملک قید می شود.
4. نوع معامله:
هزینه های نقل و انتقال در معاملات وکالتی (غیرنقدی) با معاملات نقدی متفاوت است.
- معاملات نقدی: در معاملات نقدی، ثمن معامله به طور کامل در زمان تنظیم سند به فروشنده پرداخت می شود.
- معاملات وکالتی: در معاملات وکالتی، ثمن معامله به صورت کامل یا بخشی از آن در زمان تنظیم سند به فروشنده پرداخت نمی شود و فروشنده به خریدار وکالت می دهد تا نسبت به انتقال سند اقدام کند.
5. هزینه های جانبی:
علاوه بر موارد ذکر شده در بالا، هزینه های جانبی دیگری نیز وجود دارد که باید در نقل و انتقال سند ملکی پرداخت شود. این هزینه ها شامل موارد زیر است:
- هزینه های مربوط به اخذ مفاصا حساب شهرداری: شهرداری برای صدور جواز ساخت و یا پایان کار، از مالک ملک عوارض دریافت می کند. برای نقل و انتقال سند ملکی، باید مفاصا حساب شهرداری مبنی بر پرداخت کامل عوارض اخذ شود.
- هزینه های مربوط به اخذ کد رهگیری: برای انجام معاملات ملکی، باید از سامانه املاک و مستغلات کدرهگیری اخذ شود.
- هزینه های مربوط به اخذ گواهی پایان کار: برای ساختمان هایی که بعد از سال 1377 ساخته شده اند، باید گواهی پایان کار از شهرداری اخذ شود.
