وکیل انتقال سرقفلی

انتقال سرقفلی

انتقال سرقفلی فرآیندی است که طی آن، مالک حق سرقفلی، این حق را به شخص دیگری واگذار می‌کند. حق سرقفلی حقی است که به موجب آن، مستأجر می‌تواند در مقابل پرداخت وجهی به عنوان سرقفلی، از مالک ملک، تقاضای تمدید اجاره را داشته باشد.

مراحل انتقال سرقفلی:

1. تنظیم مبایعه‌نامه: در اولین قدم، باید بین خریدار و فروشنده سرقفلی، مبایعه‌نامه‌ای تنظیم شود. در این مبایعه‌نامه باید مشخصات طرفین معامله، مشخصات ملک، میزان سرقفلی، شرایط پرداخت و سایر توافقات بین طرفین قید شود.
2. ارائه مدارک به دفترخانه: پس از تنظیم مبایعه‌نامه، باید مدارک لازم به دفترخانه اسناد رسمی ارائه شود. این مدارک شامل سند مالکیت ملک، سند انتقال سرقفلی (در صورتی که قبلاً صادر شده باشد)، مبایعه‌نامه و سایر مدارک مورد نیاز است.
3. ثبت انتقال در دفترخانه: در نهایت، با حضور طرفین معامله در دفترخانه و پس از بررسی مدارک، انتقال سرقفلی در دفترخانه ثبت می‌شود و سند انتقال سرقفلی به نام خریدار صادر می‌شود.

نکات مهم در مورد انتقال سرقفلی:

• برای انتقال سرقفلی حتماً باید از طریق دفترخانه اسناد رسمی اقدام شود.
• در صورتی که سند انتقال سرقفلی قبلاً صادر نشده باشد، ابتدا باید سند انتقال سرقفلی به نام انتقال دهنده صادر شود و سپس فرآیند انتقال به خریدار انجام شود.
• در مبایعه‌نامه باید به طور کامل مشخصات ملک، میزان سرقفلی، شرایط پرداخت و سایر توافقات بین طرفین قید شود.
• قبل از انجام معامله، حتماً از یک مشاور حقوقی یا متخصص املاک و مستغلات مشاوره بگیرید.

انواع روش های انتقال سرقفلی:

• انتقال سرقفلی با سند رسمی: در این روش، انتقال سرقفلی در دفترخانه اسناد رسمی ثبت می‌شود و سند انتقال سرقفلی به نام خریدار صادر می‌شود. این روش مطمئن‌ترین روش انتقال سرقفلی است.
• انتقال سرقفلی با سند عادی: در این روش، انتقال سرقفلی با تنظیم یک سند عادی بین خریدار و فروشنده انجام می‌شود. این روش اعتبار کمتری نسبت به انتقال با سند رسمی دارد و در صورت بروز اختلاف، ممکن است برای اثبات مالکیت خریدار با مشکل مواجه شود.
• انتقال سرقفلی بدون سند: در این روش، هیچ سندی دال بر انتقال سرقفلی تنظیم نمی‌شود. این روش غیرقانونی است و به هیچ وجه توصیه نمی‌شود.

مزایای انتقال سرقفلی با سند رسمی:

• اعتبار و امنیت بیشتر: انتقال سرقفلی با سند رسمی از نظر قانونی معتبرتر است و در صورت بروز اختلاف، سند رسمی می تواند به عنوان مدرک در مراجع قضایی ارائه شود.
• پیشگیری از بروز اختلاف: تنظیم سند رسمی در دفترخانه، تکالیف و تعهدات طرفین معامله را به طور شفاف مشخص می‌کند و این امر از بروز اختلافات احتمالی در آینده جلوگیری می‌کند.

هزینه های انتقال سرقفلی:

هزینه های انتقال سرقفلی شامل موارد زیر است:

• مالیات نقل و انتقال: این مالیات توسط خریدار به اداره مالیات پرداخت می‌شود.
• هزینه های دفترخانه: شامل حق التحریر، حق الثبت و سایر هزینه های مربوط به ثبت انتقال در دفترخانه است.
• هزینه های مشاوره: در صورتی که از مشاور حقوقی یا متخصص املاک و مستغلات مشاوره بگیرید، باید هزینه مشاوره را نیز بپردازید.

هزینه های انتقال سرقفلی به چند دسته تقسیم می شوند:

1. حق سرقفلی:

• این مهم ترین هزینه است و به موقعیت، متراژ، نوع کاربری و قدمت ملک تجاری بستگی دارد.
• برای تعیین دقیق قیمت سرقفلی، باید به یک کارشناس رسمی دادگستری یا مشاور املاک مراجعه کنید.

2. مالیات:

• طبق قانون مالیات های مستقیم، فروشنده و خریدار سرقفلی موظف به پرداخت مالیات هستند.
• نرخ مالیات برای فروشنده 4% و برای خریدار 4% است.

3. عوارض نقل و انتقال:

• این عوارض توسط شهرداری محل ملک دریافت می شود.
• نرخ عوارض نقل و انتقال 2% ارزش معاملاتی سرقفلی است.

4. هزینه های دفترخانه:

• برای تنظیم سند انتقال سرقفلی در دفترخانه باید هزینه پرداخت کنید.
• این هزینه ها شامل حق الثبت، حق التحریر و سایر هزینه های جانبی است.

5. حق الوکاله:

• اگر از وکیل برای انجام مراحل قانونی انتقال سرقفلی استفاده می کنید، باید حق الوکاله به او پرداخت کنید.

نکات:

• در برخی موارد، ممکن است مالک ملک برای رضایت به انتقال سرقفلی، مبلغی را به عنوان حق رضایت از خریدار طلب کند.
• همچنین، خریدار و فروشنده سرقفلی می توانند با توافق یکدیگر، برخی از هزینه های انتقال را به یکدیگر منتقل کنند.

برای اطلاع دقیق از هزینه های انتقال سرقفلی در مورد خاص خود، باید به یک مشاور املاک یا وکیل متخصص در امور املاک و مستغلات مراجعه کنید.

روش های انتقال سرقفلی

دو روش کلی برای انتقال سرقفلی وجود دارد:

1. انتقال سرقفلی با سند رسمی:

• در این روش، انتقال سرقفلی در دفترخانه اسناد رسمی و با تنظیم سند انتقال سرقفلی انجام می‌شود.
• این روش مطمئن‌ترین روش انتقال سرقفلی است و از بروز اختلافات احتمالی در آینده جلوگیری می‌کند.
• برای انتقال سرقفلی با سند رسمی، به مدارک زیر نیاز دارید:
  • سند مالکیت ملک
  • سند انتقال سرقفلی (در صورت وجود)
  • کارت ملی طرفین معامله
  • گواهی عدم حجر طرفین معامله
  • فرم مخصوص تنظیم سند انتقال سرقفلی

2. انتقال سرقفلی بدون سند رسمی:

• در این روش، انتقال سرقفلی با تنظیم یک قولنامه عادی بین طرفین معامله انجام می‌شود.
• این روش از نظر قانونی معتبر است، اما به اندازه انتقال سرقفلی با سند رسمی امن نیست و ممکن است در آینده مشکلاتی را برای طرفین معامله ایجاد کند.
• برای انتقال سرقفلی بدون سند رسمی، به مدارک زیر نیاز دارید:
  • قولنامه عادی انتقال سرقفلی
  • کارت ملی طرفین معامله
  • گواهی عدم حجر طرفین معامله

نکات مهم:

• در هر دو روش انتقال سرقفلی، باید به نکات زیر توجه داشته باشید:
  • قبل از انجام معامله، از نظر یک کارشناس حقوقی یا مشاور املاک معتبر استفاده کنید.
  • از صحت و سلامت سند یا قولنامه اطمینان حاصل کنید.
  • تمام شرایط معامله را به طور دقیق در سند یا قولنامه قید کنید.
  • قبل از امضای نهایی سند یا قولنامه، متن آن را به دقت مطالعه کنید.

مراحل انتقال سرقفلی با سند رسمی:

1. مراجعه طرفین معامله به دفترخانه اسناد رسمی
2. ارائه مدارک لازم
3. تنظیم سند انتقال سرقفلی
4. امضای سند توسط طرفین معامله و شهود
5. ثبت سند در دفترخانه
6. تحویل سند به طرفین معامله

مراحل انتقال سرقفلی بدون سند رسمی:

1. تنظیم قولنامه عادی انتقال سرقفلی توسط طرفین معامله
2. امضای قولنامه توسط طرفین معامله و شهود
3. مبادله قولنامه و ثمن معامله

قوانین مربوط به انتقال سرقفلی:

• قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356
• قانون اوقاف مصوب 1351
• آیین‌نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1357

مراحل انتقال سرقفلی

انتقال سرقفلی به دو روش کلی انجام می‌شود:

1. انتقال سرقفلی با سند رسمی:

• مرحله اول: تنظیم مبایعه‌نامه:

  • در این مرحله، باید بین متصرف و متصفی (خریدار) مبایعه‌نامه‌ای تنظیم شود که در آن مشخصات ملک، میزان سرقفلی، بهای معامله و سایر شرایط مورد توافق طرفین قید شده باشد.
  • مبایعه‌نامه باید به دو نسخه تنظیم و توسط طرفین امضا و اثر انگشت شود.

• مرحله دوم: مراجعه به دفترخانه:

  • متصرف و متصفی باید با در دست داشتن مدارک لازم، شامل مبایعه‌نامه، سند مالکیت، کارت ملی و شناسنامه، به دفترخانه اسناد رسمی مراجعه کنند.
  • در دفترخانه، هویت طرفین احراز و مفاد مبایعه‌نامه قرائت و توسط آنها تأیید می‌شود.
  • سپس، دفترخانه‌دار سند انتقال سرقفلی را تنظیم و به امضا و اثر انگشت طرفین می‌رساند.

• مرحله سوم: پرداخت مالیات و هزینه‌ها:

  • پس از تنظیم سند، طرفین باید مالیات و هزینه‌های مربوط به انتقال را به اداره ثبت اسناد و املاک پرداخت کنند.
  • این هزینه‌ها شامل مالیات نقل و انتقال، حق الثبت و سایر هزینه‌های جانبی است.

• مرحله چهارم: ثبت سند در دفتر املاک:

  • در نهایت، سند انتقال سرقفلی به اداره ثبت اسناد و املاک محل ارسال می‌شود و پس از verification، در دفتر املاک به ثبت می‌رسد.

2. انتقال سرقفلی بدون سند رسمی:

انتقال سرقفلی بدون سند رسمی نیز امکان‌پذیر است، اما این روش به دلیل عدم اعتبار کافی، توصیه نمی‌شود. در این روش، مبایعه‌نامه‌ای بین متصرف و متصفی تنظیم می‌شود و طرفین در حضور شهود، معامله را به صورت شفاهی به یکدیگر اعلام می‌کنند.

نکات مهم:

• قبل از انجام هرگونه معامله‌ای، حتماً از یک مشاور حقوقی یا متخصص املاک مشورت بگیرید.
• از صحت و سلامت سند و مدارک مربوطه اطمینان حاصل کنید.
• معامله را حتماً در دفترخانه اسناد رسمی و با تنظیم سند رسمی انجام دهید.
• به پرداخت مالیات و هزینه‌های مربوط به انتقال به موقع اقدام کنید.

قوانین انتقال سرقفلی

قوانین مربوط به انتقال سرقفلی در دو دسته کلی قوانین عام و قوانین خاص تقسیم می‌شوند:

قوانین عام:

• قانون مدنی: قواعد کلی مربوط به عقود و قراردادها در قانون مدنی آمده است که در انتقال سرقفلی نیز مانند سایر معاملات لازم الاجرا است.
• قانون ثبت اسناد و املاک: مطابق این قانون، هر معامله‌ای که مربوط به نقل و انتقال املاک یا حقوق ارتفاقی باشد، باید به ثبت برسد. ثبت انتقال سرقفلی نیز از این قاعده مستثنی نیست.

قوانین خاص:

• قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶: این قانون قواعد و مقررات مربوط به روابط موجر و مستأجر را در املاک تجاری تعیین کرده است. در فصل دوم این قانون، به طور خاص به موضوع سرقفلی و شرایط انتقال آن پرداخته شده است.
• آئین‌نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۷: این آئین‌نامه به منظور تکمیل و اجرای قانون روابط موجر و مستأجر تصویب شده است و در آن به جزئیات بیشتری در مورد نحوه انتقال سرقفلی پرداخته شده است.

مهمترین نکات قانونی مربوط به انتقال سرقفلی:

• لزوم وجود حق سرقفلی: برای انتقال سرقفلی، ابتدا باید وجود حق سرقفلی برای مستأجر به اثبات برسد. این امر معمولاً با ارائه سند انتقال سرقفلی یا حکم دادگاه مبنی بر احراز حق سرقفلی امکان‌پذیر است.
• اخذ مجوز از مالک: در صورتی که در اجاره‌نامه قید شده باشد که مستأجر برای انتقال سرقفلی نیاز به اخذ مجوز از مالک دارد، باید قبل از انجام معامله، از مالک مجوز کتبی اخذ کند.
• رعایت تشریفات قانونی: انتقال سرقفلی باید با رعایت تشریفات قانونی و تنظیم سند رسمی در دفترخانه اسناد رسمی انجام شود.
• پرداخت حق سرقفلی به مالک: در صورتی که مستأجر حق انتقال سرقفلی را به غیر داشته باشد، موظف است در صورت تمایل مالک به فسخ اجاره، حق سرقفلی را به او پرداخت کند.

نکات تکمیلی:

• در برخی از موارد، ممکن است مالک و مستأجر در مورد انتقال سرقفلی به توافق نرسند. در اینگونه موارد، مستأجر می‌تواند با طرح دعوا در دادگاه، حکم به الزام مالک به تنظیم سند انتقال سرقفلی را اخذ کند.
• در هنگام انتقال سرقفلی، حتماً از یک مشاور حقوقی یا متخصص املاک و مستغلات کمک بگیرید تا از بروز مشکلات حقوقی در آینده جلوگیری کنید.

انتقال سرقفلی بدون سند رسمی طبق قانون ممنوع است و اعتبار قانونی ندارد.

معاملات ملکی، به خصوص املاک تجاری، باید به صورت قانونی و با سند رسمی انجام شوند تا از حقوق طرفین معامله به طور کامل محافظت شود.

درست است که برخی افراد ممکن است برای فرار از پرداخت مالیات یا به دلایل دیگر، اقدام به انتقال سرقفلی بدون سند رسمی کنند، اما این کار خطرات زیادی را به دنبال دارد، از جمله:

• عدم امکان اثبات مالکیت: در صورت بروز اختلاف، خریدار سرقفلی بدون سند رسمی هیچ مدرکی برای اثبات مالکیت خود در مراجع قانونی نخواهد داشت.
• ابطال معامله: معاملات سرقفلی بدون سند رسمی باطل هستند و هر یک از طرفین می تواند در هر زمانی نسبت به فسخ آن اقدام کند.
• ضمانت اجرایی ضعیف: در صورت بروز مشکل، خریدار سرقفلی بدون سند رسمی از ضمانت اجرایی ضعیفی برخوردار خواهد بود و امکان پیگیری حقوق خود را به سختی خواهد داشت.

راه حل قانونی:

تنها راه قانونی و معتبر برای انتقال سرقفلی، تنظیم سند رسمی در دفترخانه اسناد رسمی است.

در این روش، با حضور و نظارت کارشناس رسمی دادگستری، تمام جوانب معامله بررسی می شود و حقوق هر دو طرف به طور کامل لحاظ می گردد.

همچنین، با تنظیم سند رسمی، مالیات ها و عوارض مربوطه نیز به طور کامل پرداخت می شود و از بروز مشکلات بعدی جلوگیری می شود.

هزینه های انتقال سرقفلی با سند رسمی

هزینه های انتقال سرقفلی با سند رسمی شامل موارد زیر است:

• حق سرقفلی: این مهم ترین هزینه است و به موقعیت، متراژ، نوع کاربری و قدمت ملک تجاری بستگی دارد.
• مالیات: طبق قانون مالیات های مستقیم، فروشنده و خریدار سرقفلی موظف به پرداخت مالیات هستند.
• عوارض نقل و انتقال: این عوارض توسط شهرداری محل ملک دریافت می شود.
• هزینه های دفترخانه: برای تنظیم سند انتقال سرقفلی در دفترخانه باید هزینه پرداخت کنید.
• حق الوکاله: اگر از وکیل برای انجام مراحل قانونی انتقال سرقفلی استفاده می کنید، باید حق الوکاله به او پرداخت کنید.

مزایای انتقال سرقفلی با سند رسمی:

• اعتبار قانونی: سند رسمی، مدرکی معتبر و قابل استناد در مراجع قانونی است و مالکیت خریدار را به طور کامل اثبات می کند.
• ضمانت اجرایی قوی: در صورت بروز مشکل، خریدار سرقفلی با سند رسمی از ضمانت اجرایی قوی برخوردار خواهد بود و می تواند به راحتی حقوق خود را پیگیری کند.
• معامله ای امن: تنظیم سند رسمی در دفترخانه اسناد رسمی با حضور کارشناس رسمی دادگستری انجام می شود و از بروز هرگونه مشکل یا سوء استفاده جلوگیری می کند.

نحوه انتقال سرقفلی با سند رسمی

انتقال سرقفلی با سند رسمی روشی مطمئن و قانونی برای واگذاری حق کسب و پیشه یا سرقفلی یک ملک تجاری به فرد دیگر است. در این روش، سند انتقال سرقفلی در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم می‌شود و به این ترتیب، مالکیت سرقفلی به طور رسمی به خریدار منتقل می‌شود.

مراحل انتقال سرقفلی با سند رسمی:

1. مراجعه طرفین معامله به دفترخانه اسناد رسمی: اولین قدم، مراجعه طرفین معامله (خریدار و فروشنده) به دفترخانه اسناد رسمی است.

2. ارائه مدارک لازم: در دفترخانه، مدارک لازم برای انتقال سرقفلی باید ارائه شود. این مدارک شامل موارد زیر است:

   • سند مالکیت ملک
   • سند انتقال سرقفلی (در صورت وجود)
   • کارت ملی طرفین معامله
   • گواهی عدم حجر طرفین معامله
   • فرم مخصوص تنظیم سند انتقال سرقفلی

3. تنظیم سند انتقال سرقفلی: پس از ارائه مدارک، کارشناس دفترخانه اقدام به تنظیم سند انتقال سرقفلی می‌کند. در این سند، مشخصات ملک، مشخصات طرفین معامله، ثمن معامله (قیمت سرقفلی) و سایر شرایط معامله قید می‌شود.

4. امضای سند توسط طرفین معامله و شهود: پس از تنظیم سند، طرفین معامله و شهود باید سند را امضا کنند.

5. ثبت سند در دفترخانه: پس از امضای سند، کارشناس دفترخانه آن را در دفترخانه ثبت می‌کند.

6. تحویل سند به طرفین معامله: در نهایت، سند انتقال سرقفلی به طرفین معامله تحویل داده می‌شود.

نکات مهم:

• قبل از انجام معامله، حتماً از یک کارشناس حقوقی یا مشاور املاک معتبر برای بررسی مدارک و شرایط معامله مشورت بگیرید.
• از صحت و سلامت سند مالکیت و سایر مدارک اطمینان حاصل کنید.
• تمام شرایط معامله را به طور دقیق در سند قید کنید.
• قبل از امضای نهایی سند، متن آن را به دقت مطالعه کنید.
• در دفترخانه حتماً حضور داشته باشید و شخصاً سند را امضا کنید.

مزایای انتقال سرقفلی با سند رسمی:

• امنیت: انتقال سرقفلی با سند رسمی از نظر قانونی معتبرتر و امن‌تر از انتقال بدون سند است.
• پیشگیری از اختلافات: در صورت بروز اختلاف، سند رسمی می‌تواند به عنوان مدرک fehameh در مراجع قضایی ارائه شود.
• سهولت نقل و انتقال: در صورت تمایل به فروش مجدد سرقفلی، داشتن سند رسمی کار را آسان‌تر می‌کند.

هزینه های انتقال سرقفلی با سند رسمی:

هزینه های انتقال سرقفلی با سند رسمی شامل موارد زیر است:

• حق الثبت: مطابق با تعرفه دفترخانه اسناد رسمی
• مالیات نقل و انتقال: مطابق با نرخ مصوب سازمان امور مالیاتی
• حق التحریر: مطابق با تعرفه دفترخانه اسناد رسمی
• سایر هزینه های جانبی مانند هزینه تمبر و …