حریم املاک خصوصی در قانون ایران
حریم املاک خصوصی در قانون ایران به محدوده‌ای از اراضی اطراف ملک گفته می‌شود که مالک آن از حق و حقوق خاصی در آن برخوردار است. هدف از تعیین حریم، حفظ حقوق مالکان و جلوگیری از تجاوز به املاک آنها است.
مبنای قانونی حریم املاک:
- ماده 136 قانون مدنی: “مقداری از اراضی واقع در اطراف ملک و قنات و نهر و امثال آن که برای کمال انتفاع از آن ضرورت دارد، حریم محسوب می‌شود و هر کس به قدر ضرورت در ملک خود حق ارتفاق دارد.”
- قوانین و مقررات خاص مربوط به برخی املاک: مانند قانون تملک اجباری و تشویق احداث بنا و تأسیسات عمومی مصوب 1352، قانون تعیین تکلیف اراضی بلاصاحب و مجهول المالک مصوب 1351 و …
انواع حریم:
- حریم مطلق: حریمی است که به موجب قانون برای همه املاک به طور یکسان تعیین شده است. مانند حریم راه ها، خیابان ها، میادین، پل ها، قنوات، رودخانه ها، دریاچه ها، جنگل ها و معادن.
- حریم نسبی: حریمی است که به موجب قانون یا عرف برای املاک خاصی تعیین شده است. مانند حریم چاه های آب، چاه های نفت و گاز، دکل های برق، آنتن های مخابراتی و …
میزان حریم:
میزان حریم املاک در قانون به طور دقیق مشخص نشده است و توسط مراجع ذیصلاح از جمله اداره ثبت اسناد و املاک و دادگاه ها با توجه به نوع ملک، موقعیت آن، عرف و عادت و … تعیین می شود.
حقوق مالک در حریم:
مالک در حریم ملک خود از حقوق زیر برخوردار است:
- منع تجاوز: هرگونه تجاوز به حریم ملک توسط دیگران ممنوع است و مالک می تواند از طریق مراجع قانونی با متجاوز برخورد کند.
- انجام اقدامات لازم: مالک می تواند در حریم ملک خود اقداماتی را انجام دهد که برای استفاده بهتر از ملک خود ضروری است، به شرطی که به حقوق دیگران لطمه ای وارد نکند.
- احداث بنا: در برخی موارد، مالک می تواند با اخذ مجوزهای لازم در حریم ملک خود بنا احداث کند.
تکلیف مالک در حریم:
مالک موظف است از حریم ملک خود به نحوی استفاده کند که به حقوق دیگران لطمه ای وارد نکند.
محدودیت های حریم:
در برخی موارد، حریم املاک به نفع مصالح عمومی محدود می شود. به عنوان مثال، دولت می تواند برای احداث راه ها، خیابان ها، میادین، پل ها و … حریم املاک را تملک کند.
نحوه اثبات حریم:
برای اثبات حریم املاک می توان از اسناد و مدارک زیر استفاده کرد:
- سند مالکیت: در سند مالکیت برخی املاک، حریم آن ها نیز مشخص شده است.
- نظر کارشناس: در مواردی که حریم در سند مالکیت مشخص نشده باشد، می توان از نظر کارشناس رسمی دادگستری استفاده کرد.
- شهادت شهود: در برخی موارد می توان از شهادت شهود برای اثبات حریم املاک استفاده کرد.
- رویه قضایی: رویه قضایی نیز در تعیین حریم املاک نقش دارد.
مبنای قانونی حریم املاک در ایران:
مبنای قانونی حریم املاک در ایران، ترکیبی از قانون مدنی و قوانین و مقررات خاص مربوط به هر نوع ملک است.
قانون مدنی در مواد 136 تا 141 به طور کلی به موضوع حریم املاک پرداخته است.
ماده 136 قانون مدنی حریم را اینگونه تعریف می کند:
«حریم مقدار زمینی است که برای انتفاع از آن ضرورت دارد.»
بر اساس این ماده، هر ملکی دارای حریم مشخصی است که صاحب آن می‌تواند از آن برای انتفاع خود استفاده کند.
قوانین و مقررات خاص نیز برای حریم برخی از انواع املاک، مانند چاه، قنات، نهر، راه آهن، جاده، و تأسیسات برق و مخابرات، وضع شده است.
این قوانین و مقررات، میزان دقیق حریم این املاک را مشخص می‌کنند.
مهمترین قوانین و مقررات مربوط به حریم املاک عبارتند از:
- قانون تملک اجباری مصوب 1355: این قانون در ماده 12 به حریم راه ها می پردازد و مقرر می دارد که برای احداث راه ها، حریم قانونی آنها باید در نظر گرفته شود.
- قانون آب مصوب 1354: این قانون در مواد 14 و 15 به حریم چاه ها و قنات ها می پردازد و مقرر می دارد که برای حفر چاه و قنات، حریم قانونی آنها باید رعایت شود.
- آئین نامه حریم راه ها و حریم راه آهن مصوب 1354: این آئین نامه حریم راه ها و راه آهن را به طور دقیق مشخص می کند.
- آئین نامه حریم تأسیسات برق و مخابرات مصوب 1355: این آئین نامه حریم تأسیسات برق و مخابرات را به طور دقیق مشخص می کند.
نکات:
- در صورت اختلاف در مورد حریم املاک، مراجع قضایی صالح به رسیدگی می باشند.
- برای تعیین دقیق حریم هر ملک، باید به قانون مدنی و قوانین و مقررات خاص مربوط به آن ملک مراجعه کرد.
- در برخی موارد، ممکن است حریم املاک توسط مراجع ذیصلاح تغییر داده شود.
در قانون ایران، انواع مختلفی از حریم برای اموال و اشیاء مختلف در نظر گرفته شده است که هر کدام کارکرد و ضوابط خاص خود را دارند.
برخی از مهمترین انواع حریم عبارتند از:
1. حریم راه:
- حریم راه به فضایی اطلاق می شود که در اطراف راه ها برای حفظ و حراست از آنها و تأمین ایمنی تردد در آنها در نظر گرفته می شود.
- عرض حریم راه ها بر اساس نوع راه و شرایط جغرافیایی و توپوگرافی محل احداث راه، توسط وزارت راه و شهرسازی تعیین می شود.
- انجام هرگونه احداث بنا و تأسیسات در حریم راه ها بدون مجوز از وزارت راه و شهرسازی ممنوع است.
2. حریم خطوط انتقال برق:
- حریم خطوط انتقال برق به فضایی اطلاق می شود که در اطراف خطوط انتقال برق برای حفظ و حراست از آنها و تأمین ایمنی عبور و مرور در آنها در نظر گرفته می شود.
- عرض حریم خطوط انتقال برق بر اساس ولتاژ خط و شرایط جغرافیایی و توپوگرافی محل احداث خط، توسط وزارت نیرو تعیین می شود.
- انجام هرگونه احداث بنا و تأسیسات در حریم خطوط انتقال برق بدون مجوز از وزارت نیرو ممنوع است.
3. حریم چاه ها:
- حریم چاه ها به فضایی اطلاق می شود که در اطراف چاه ها برای حفظ و حراست از آنها و جلوگیری از آلودگی منابع آب زیرزمینی در نظر گرفته می شود.
- شعاع حریم چاه ها بر اساس نوع چاه، عمق چاه، نوع سفره آب زیرزمینی و شرایط زمین شناسی محل احداث چاه، توسط سازمان آب منطقه ای تعیین می شود.
- انجام هرگونه حفاری و احداث بنا و تأسیسات در حریم چاه ها بدون مجوز از سازمان آب منطقه ای ممنوع است.
4. حریم منابع طبیعی:
- حریم منابع طبیعی به فضایی اطلاق می شود که در اطراف منابع طبیعی مانند جنگل ها، مراتع، رودخانه ها و دریاچه ها برای حفظ و حراست از آنها و جلوگیری از تخریب آنها در نظر گرفته می شود.
- عرض حریم منابع طبیعی بر اساس نوع منبع طبیعی، شرایط جغرافیایی و توپوگرافی محل و سایر عوامل، توسط سازمان حفاظت محیط زیست تعیین می شود.
- انجام هرگونه احداث بنا و تأسیسات در حریم منابع طبیعی بدون مجوز از سازمان حفاظت محیط زیست ممنوع است.
5. حریم اماکن مذهبی و تاریخی:
- حریم اماکن مذهبی و تاریخی به فضایی اطلاق می شود که در اطراف اماکن مذهبی و تاریخی برای حفظ و حراست از آنها و حفظ ارزش های فرهنگی و مذهبی آنها در نظر گرفته می شود.
- عرض حریم اماکن مذهبی و تاریخی بر اساس نوع مکان مذهبی یا تاریخی، قدمت آن، وسعت آن و سایر عوامل، توسط سازمان میراث فرهنگی، صنایع دستی و گردشگری تعیین می شود.
- انجام هرگونه احداث بنا و تأسیسات در حریم اماکن مذهبی و تاریخی بدون مجوز از سازمان میراث فرهنگی، صنایع دستی و گردشگری ممنوع است.
6. حریم قانونی شهر، روستا و شهرک:
- حریم قانونی شهر، روستا و شهرک به فضایی اطلاق می شود که در اطراف شهرها، روستاها و شهرک ها برای توسعه آتی آنها و حفظ و حراست از آنها در نظر گرفته می شود.
- محدوده و حریم شهرها، روستاها و شهرک ها توسط وزارت راه و شهرسازی و با همکاری سایر دستگاه های ذی ربط تعیین می شود.
- انجام هرگونه احداث بنا و تأسیسات در حریم شهرها، روستاها و شهرک ها بدون مجوز از وزارت راه و شهرسازی و سایر دستگاه های ذی ربط ممنوع است.
توجه:
- ضوابط و مقررات مربوط به حریم ها در قوانین و مقررات مختلفی از جمله قانون مدنی، قانون تملک اجباری، قانون حفظ و احیای منابع طبیعی – مصوب ۱۳۶۲، قانون تأسیس سازمان حفاظت محیط زیست – مصوب ۱۳۵۴، قانون حفظ آثار فرهنگی ملی – مصوب ۱۳۰۹ و آئین نامه های مربوط به آنها آمده است.
- برای اطلاع از ضوابط و مقررات دقیق مربوط به هر نوع حریم، باید به قانون و یا آئین نامه مربوطه مراجعه کرد.
حقوق مالک در حریم
حریم به معنای مقداری از اراضی اطراف ملک، قنات، نهر و امثال آن است که برای کمال انتفاع از آن ضرورت دارد.
مالک در حریم ملک خود از حقوق متعددی برخوردار است که به شرح زیر است:
1. حق انتفاع:
- مالک می‌تواند از حریم ملک خود برای هر نوع استفاده‌ای که ضرری به ملک مجاور یا حقوق دیگران نرساند، استفاده کند.
- به عنوان مثال، مالک می‌تواند در حریم ملک خود اقدام به احداث بنا، حفر چاه، کاشت درخت و یا هر فعالیت دیگری کند که برای او مفید باشد.
2. حق منع تجاوز:
- مالک می‌تواند از ورود و تصرف دیگران در حریم ملک خود جلوگیری کند.
- هیچ کس بدون اذن مالک حق ندارد وارد حریم ملک دیگری شود یا در آن تصرف کند.
- در صورت تجاوز، مالک می‌تواند با طرح دعوای حقوقی، از متجاوز تقاضای خلع ید و جبران خسارات کند.
3. حق احداث بنا:
- مالک می‌تواند در حریم ملک خود بنا احداث کند، مشروط به اینکه این امر به حقوق مجاوران یا حقوق عمومی لطمه‌ای وارد نکند.
- برای احداث بنا در حریم، باید ضوابط و مقررات قانونی مربوط به تراکم و عقب‌نشینی و سایر مقررات شهرسازی رعایت شود.
4. حق حفر چاه و قنات:
- مالک می‌تواند در حریم ملک خود چاه یا قنات حفر کند، مشروط به اینکه این امر به منابع آب زیرزمینی یا ملک مجاور ضرری وارد نکند.
- برای حفر چاه یا قنات، باید مجوزهای لازم از مراجع ذیصلاح اخذ شود.
5. حق غرس اشجار:
- مالک می‌تواند در حریم ملک خود درخت غرس کند، مشروط به اینکه این امر به ملک مجاور یا معابر عمومی تجاوز نکند.
- برای غرس درخت در حریم، باید ضوابط و مقررات مربوط به فاصله درختان از یکدیگر و از املاک مجاور و معابر عمومی رعایت شود.
نکات مهم:
- میزان حریم املاک با توجه به نوع ملک، موقعیت جغرافیایی و سایر عوامل توسط مراجع قانونی تعیین می‌شود.
- در برخی موارد، ممکن است برای برخی از املاک، حریم قانونی تعیین نشده باشد. در این موارد، حریم ملک بر اساس عرف و عادت و نظرات کارشناسان تعیین می‌شود.
- مالک در حریم ملک خود موظف به رعایت حقوق مجاوران و حقوق عمومی است و هرگونه اقدامی که به این حقوق لطمه‌ای وارد کند، مجاز نیست.
محدودیت های حریم در ایران
حریم در اصطلاح حقوقی به محدوده‌ای مشخص در اطراف اموال یا تأسیسات گفته می‌شود که برای حفظ و حراست از آن و جلوگیری از ایجاد مزاحمت یا خطر برای آن در نظر گرفته می‌شود.
قوانین و مقررات متعددی در خصوص حریم اموال و تأسیسات مختلف در ایران وجود دارد که هر کدام محدودیت‌های خاص خود را برای ساخت و ساز و سایر فعالیت‌ها در این محدوده‌ها تعیین می‌کنند.
مهمترین قوانین مربوط به حریم در ایران عبارتند از:
- قانون تعاریف محدوده و حریم شهر، روستا و شهرک و نحوه تعیین آنها
- آیین نامه اجرایی قانون تعاریف محدوده و حریم شهر، روستا و شهرک و نحوه تعیین آنها
- قانون حفظ و گسترش فضای سبز در شهرها
- آیین نامه اجرایی قانون حفظ و گسترش فضای سبز در شهرها
- قانون تملک املاک و اراضی برای مصارف عمومی
- آیین نامه اجرایی قانون تملک املاک و اراضی برای مصارف عمومی
محدودیت های حریم به طور کلی شامل موارد زیر است:
- ممنوعیت ساخت و ساز: در حریم برخی از اموال و تأسیسات، ساخت و ساز به طور کامل ممنوع است.
- محدودیت ارتفاع: در حریم برخی از اموال و تأسیسات، ساخت و ساز تا ارتفاع مشخصی مجاز است.
- محدودیت تراکم: در حریم برخی از اموال و تأسیسات، تراکم ساخت و ساز به تعداد طبقات یا واحدهای مسکونی در هکتار محدود می‌شود.
- محدودیت فواصل: در حریم برخی از اموال و تأسیسات، باید بین ساختمان‌ها و تأسیسات موجود در این محدوده، فواصل مشخصی رعایت شود.
- محدودیت ایجاد تأسیسات: در حریم برخی از اموال و تأسیسات، ایجاد تأسیسات خاص مانند چاه فاضلاب، انبار مواد قابل اشتعال و … ممنوع یا محدود است.
تخلف از محدودیت های حریم:
- در صورت تخلف از محدودیت های حریم، متخلف به مجازات‌های قانونی از جمله جریمه نقدی، قلع و قم و … محکوم خواهد شد.
نکات مهم:
- برای اطلاع از دقیق محدودیت های حریم هر ملک یا تأسیسات، باید به مراجع ذیصلاح از جمله اداره راه و شهرسازی، اداره منابع طبیعی و آبخیزداری و … مراجعه کرد.
- در برخی موارد، ممکن است با پرداخت عوارض و اخذ مجوزهای لازم، بتوان از برخی از محدودیت های حریم عبور کرد.
- قوانین و مقررات مربوط به حریم ممکن است در طول زمان تغییر کند.
