فسخ قرارداد ملکی مشاوره حقوقی

فسخ قرارداد ملکی

فسخ قرارداد ملکی به معنای لغو و برهم زدن تعهدات طرفین در یک معامله ملکی است. این موضوع می‌تواند به دلایل مختلفی از جمله تخلف یکی از طرفین از تعهداتش، توافق طرفین و وجود خیارات قانونی رخ دهد.

انواع فسخ قرارداد ملکی:

• فسخ به دلیل تخلف یکی از طرفین:
  • اگر یکی از طرفین قرارداد به تعهدات خود عمل نکند، طرف مقابل می‌تواند با ارسال اظهارنامه و در صورت عدم رفع تخلف، از طریق دادگاه برای فسخ قرارداد اقدام کند.
  • از جمله مصادیق تخلف در قراردادهای ملکی، می‌توان به عدم پرداخت اجاره بها توسط مستأجر، عدم تخلیه ملک توسط مستأجر در موعد مقرر، و عدم تحویل ملک توسط موجر در موعد مقرر اشاره کرد.
• فسخ به دلیل توافق طرفین:
  • طرفین یک قرارداد ملکی می‌توانند با توافق یکدیگر، آن را فسخ کنند.
  • برای فسخ توافقی قرارداد، نیازی به مراجعه به دادگاه نیست و طرفین می‌توانند با تنظیم یک سند کتبی، فسخ قرارداد را رسمی کنند.
• فسخ به دلیل وجود خیارات قانونی:
  • قانون برخی خیارات را برای طرفین قرارداد در نظر گرفته است که می‌توانند از آنها برای فسخ قرارداد استفاده کنند.
  • از جمله خیارات قانونی مرتبط با فسخ قرارداد ملکی، می‌توان به خیار خیانت، خیار عیب، و خیار شرط اشاره کرد.

مراحل فسخ قرارداد ملکی:

• ارسال اظهارنامه:
  • اولین قدم برای فسخ قرارداد ملکی، ارسال اظهارنامه به طرف مقابل است.
  • در اظهارنامه باید علت فسخ قرارداد به طور دقیق ذکر شود.
  • اگر طرف مقابل در موعد مقرر نسبت به رفع علت فسخ اقدام نکند، می‌توان از طریق دادگاه برای فسخ قرارداد اقدام کرد.
• مراجعه به دادگاه:
  • اگر با ارسال اظهارنامه، مشکل حل نشود، می‌توان با مراجعه به دادگاه محل وقوع عقد یا محل سکونت خوانده، دادخواست فسخ قرارداد را مطرح کرد.
  • در دادخواست باید دلایل و مدارک تخلف طرف مقابل یا وجود شرایط فسخ ارائه شود.
• رسیدگی به پرونده در دادگاه:
  • دادگاه بعد از ثبت دادخواست، وقت رسیدگی تعیین می‌کند و طرفین را برای استماع دلایل و مدارک به دادگاه احضار می‌کند.
  • در روز رسیدگی، طرفین در دادگاه حاضر شده و دلایل و مدارک خود را ارائه می‌کنند.
  • دادگاه بعد از بررسی مدارک و استماع دلایل طرفین، رأی خود را صادر می‌کند.

آثار رأی دادگاه:

• در صورت صدور رأی به فسخ قرارداد، قرارداد از تاریخ صدور رأی منفسخ می‌شود.
• طرف متخلف موظف به جبران خسارات طرف مقابل خواهد بود.

نکات مهم:

• قبل از فسخ قرارداد، توصیه می‌شود با یک وکیل متخصص در امور ملکی مشورت کنید.
• فسخ قرارداد ملکی دارای تشریفات قانونی خاص خود است و عدم رعایت این تشریفات می‌تواند منجر به بطلان اقدامات شما شود.
• در صورت فسخ قرارداد به دلیل تخلف یکی از طرفین، باید مدارک و شواهدی دال بر تخلف ارائه شود.

قوانین فسخ قرارداد ملکی

قوانین مربوط به فسخ قرارداد ملکی در دو دسته کلی قابل بررسی هستند:

1. فسخ قرارداد بر اساس توافق طرفین:

• در بسیاری از قراردادهای ملکی، شرایط فسخ به طور دقیق در بندهای مخصوص ذکر شده‌اند. طرفین قرارداد می توانند با توافق یکدیگر، قرارداد را فسخ کنند.
• در این حالت، نیازی به مراجعه به مراجع قضایی نیست و طرفین می توانند با تنظیم یک صورتجلسه توافقی، نسبت به فسخ قرارداد اقدام نمایند.

2. فسخ قرارداد به دلیل تخلف یکی از طرفین:

• در صورتی که یکی از طرفین قرارداد به تعهدات خود عمل نکند، طرف دیگر می تواند با رعایت تشریفات قانونی، نسبت به فسخ قرارداد اقدام نماید.
• به عنوان مثال، اگر مستاجر در موعد مقرر اجاره بها را پرداخت نکند، موجر می تواند با ارسال اخطار واخواست و در صورت عدم پرداخت، با مراجعه به دادگاه و اخذ حکم فسخ اجاره، قرارداد را فسخ نماید.

موارد فسخ قرارداد ملکی به دلیل تخلف یکی از طرفین:

• عدم پرداخت تعهدات: اگر یکی از طرفین تعهدات خود را در قرارداد به طور کامل یا بخشی انجام ندهد، طرف مقابل می تواند قرارداد را فسخ کند.
• فرا رسیدن موعد فسخ: در برخی از قراردادها، موعدی برای فسخ قرارداد تعیین می شود. پس از فرا رسیدن این موعد، هر یک از طرفین می تواند بدون نیاز به دلیل، قرارداد را فسخ کند.
• وقوع فورس ماژور: فورس ماژور به وقایعی مانند سیل، زلزله، جنگ و… اطلاق می شود که خارج از کنترل طرفین قرارداد است. در صورت وقوع فورس ماژور، قرارداد به طور خود به خود فسخ می شود.
• فرا رسیدن شروط ضمن عقد: در برخی از قراردادها، شروطی ضمن عقد پیش بینی می شود که در صورت تحقق آنها، قرارداد به طور خود به خود فسخ می شود.

مراحل فسخ قرارداد ملکی به دلیل تخلف یکی از طرفین:

• ارسال اخطار: اولین قدم برای فسخ قرارداد به دلیل تخلف یکی از طرفین، ارسال اخطار به متخلف است. در اخطار باید نوع تخلف، مهلت برای رفع تخلف و عواقب عدم رفع تخلف قید شود.
• مراجعه به مراجع قضایی: در صورتی که متخلف در مهلت مقرر نسبت به رفع تخلف اقدام نکند، طرف مقابل می تواند با مراجعه به دادگاه و طرح دعوی، تقاضای فسخ قرارداد را بنماید.
• صدور رأی: دادگاه پس از بررسی مدارک و استماع اظهارات طرفین، مبادرت به صدور رأی می کند. در صورت صدور رأی به نفع خواهان، قرارداد فسخ شده و متخلف موظف به جبران خسارات وارده به طرف مقابل خواهد بود.

نکات مهم:

• در صورتیکه قصد دارید قرارداد ملکی خود را فسخ کنید، بهتر است قبل از هر اقدامی با یک وکیل مجرب در امور ملکی مشورت نمایید.
• هزینه فسخ قرارداد ملکی به نوع قرارداد، میزان تخلف و ارزش ملک بستگی دارد.
• در صورت فسخ قرارداد ملکی، طرف متخلف موظف به جبران خسارات وارده به طرف مقابل خواهد بود.

شرایط فسخ قرارداد ملکی در ایران

فسخ قرارداد ملکی به معنای برهم زدن و از بین بردن تعهدات قراردادی است که بین طرفین (خریدار و فروشنده یا موجر و مستاجر) ایجاد شده است. این امر می‌تواند به دلایل مختلفی از جمله عدم اجرای تعهدات توسط یکی از طرفین، توافق طرفین یا وجود شرایط خاص در قانون رخ دهد.

شرایط فسخ قرارداد ملکی از طرف فروشنده:

• عدم پرداخت ثمن معامله: اگر خریدار در موعد مقرر ثمن معامله را پرداخت نکند، فروشنده می‌تواند با ارسال اظهارنامه فسخ به خریدار و سپس مراجعه به دادگاه، قرارداد را فسخ کند.
• انصراف خریدار: در برخی از قراردادها، شرطی وجود دارد که به خریدار اجازه می‌دهد تا در صورت انصراف از خرید، مبلغی را به عنوان غرامت به فروشنده بپردازد و قرارداد را فسخ کند.
• فورس ماژور: در برخی موارد، ممکن است به دلیل وقوع حوادث غیرمترقبه مانند سیل، زلزله و … امکان اجرای تعهدات قراردادی وجود نداشته باشد. در اینگونه موارد، طرفین می‌توانند با توافق یکدیگر یا با حکم دادگاه، قرارداد را فسخ کنند.
• وجود شروط ضمن عقد: طرفین می‌توانند در قرارداد شروطی را در نظر بگیرند که در صورت تحقق آنها، امکان فسخ قرارداد برای یکی از طرفین یا هر دو طرف ایجاد شود.

شرایط فسخ قرارداد ملکی از طرف خریدار:

• عدم تسلیم مبیع: اگر فروشنده در موعد مقرر مبیع (ملک) را به خریدار تسلیم نکند، خریدار می‌تواند با ارسال اظهارنامه فسخ به فروشنده و سپس مراجعه به دادگاه، قرارداد را فسخ کند.
• وجود عیوب در مبیع: اگر در مبیع عیوبی وجود داشته باشد که در متن قرارداد ذکر نشده باشد، خریدار می‌تواند با اثبات عیب و نقص و با حکم دادگاه، قرارداد را فسخ کند.
• فورس ماژور: در برخی موارد، ممکن است به دلیل وقوع حوادث غیرمترقبه مانند سیل، زلزله و … امکان سکونت در ملک وجود نداشته باشد. در اینگونه موارد، مستاجر می‌تواند با توافق موجر یا با حکم دادگاه، قرارداد را فسخ کند.
• وجود شروط ضمن عقد: طرفین می‌توانند در قرارداد شروطی را در نظر بگیرند که در صورت تحقق آنها، امکان فسخ قرارداد برای یکی از طرفین یا هر دو طرف ایجاد شود.

نکات مهم:

• در صورت فسخ قرارداد ملکی، طرف خاطی باید خسارات وارده به طرف مقابل را جبران کند.
• برای فسخ قرارداد ملکی، حتماً باید از طریق مراجع قانونی و با رعایت تشریفات قانونی اقدام شود.
• در صورت وجود ابهام یا اختلاف در مورد فسخ قرارداد ملکی، باید به یک وکیل مجرب مراجعه کنید.

شرایط فسخ قرارداد ملکی از طرف خریدار

در قوانین ایران، شرایط مختلفی برای فسخ قرارداد ملکی از طرف خریدار در نظر گرفته شده است. این شرایط به طور کلی به دو دسته تقسیم می شوند:

1. شرایط فسخ مندرج در قرارداد:

• بسیاری از قراردادهای ملکی، بندی را به شرایط فسخ اختصاص می دهند. در این بند، شرایطی که خریدار می تواند بر اساس آن قرارداد را فسخ کند، به طور دقیق ذکر می شود.
• به عنوان مثال، ممکن است در قرارداد قید شده باشد که اگر در ملک مورد معامله، عیبی پنهان وجود داشته باشد، خریدار می تواند قرارداد را فسخ کند.
• یا اینکه اگر فروشنده در موعد مقرر، سند ملک را به خریدار منتقل نکند، خریدار حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.

2. شرایط فسخ قانونی:

• علاوه بر شرایطی که در قرارداد ذکر شده است، قانون نیز در برخی موارد به خریدار حق فسخ قرارداد را می دهد.

• مهمترین موارد فسخ قانونی عبارتند از:

  • غیرقابل سکونت بودن ملک: اگر بعد از تنظیم قرارداد مشخص شود که ملک مورد معامله به دلیل عیبی که دارد، قابل سکونت نیست، خریدار می تواند قرارداد را فسخ کند.
  • عدم تطابق سند با واقعیت: اگر مشخص شود که متراژ یا سایر مشخصات درج شده در سند ملک با واقعیت مطابقت ندارد، خریدار می تواند قرارداد را فسخ کند.
  • وجود مالكیت یا حق ارتفاق برای شخص ثالث: اگر در ملک مورد معامله، شخص ثالثی مالکیت یا حق ارتفاق داشته باشد، خریدار می تواند قرارداد را فسخ کند.
  • فَسخ به دلیل خیارات: در برخی از موارد، خریدار به دلیل خیارات قانونی (مانند خیار عیب، خیار غبن، خیار شرط) حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.

نحوه فسخ قرارداد:

• اگر خریدار قصد فسخ قرارداد را داشته باشد، باید مراتب را به صورت کتبی به فروشنده ابلاغ کند.
• در ابلاغیه باید دلیل فسخ قرارداد به طور دقیق ذکر شود.
• همچنین، خریدار باید ظرف مدت قانونی (معمولاً 10 روز) نسبت به فسخ قرارداد اقدام کند.
• اگر بعد از انقضای مهلت قانونی، خریدار همچنان خواهان فسخ قرارداد باشد، باید به دادگاه مراجعه و دادخواست فسخ قرارداد ارائه کند.

نکاتی که باید به خاطر داشته باشید:

• قبل از امضای قرارداد ملکی، به دقت تمام بندهای آن را مطالعه کنید و از مفاد آن، به خصوص بند مربوط به شرایط فسخ، اطمینان حاصل کنید.
• اگر قصد دارید به دلیل وجود عیب در ملک، قرارداد را فسخ کنید، حتماً از یک کارشناس رسمی دادگستری برای بررسی عیب و نقص ملک استفاده کنید.
• برای فسخ قرارداد، حتماً از یک وکیل مجرب مشورت بگیرید.

شرایط فسخ قرارداد ملکی از طرف فروشنده در ایران:

فسخ قرارداد به معنای بر هم زدن یک طرفه قرارداد توسط یکی از طرفین است. در معاملات ملکی، فسخ قرارداد می تواند به دلایل مختلفی از جمله عدم تعهد یکی از طرفین به شروط قرارداد، حکم دادگاه، توافق طرفین و … انجام شود.

شرایط فسخ قرارداد ملکی از طرف فروشنده:

1. فسخ بر اساس شرایط قرارداد:

• در بسیاری از قراردادهای ملکی، شرایط فسخ به طور دقیق در بندهای مخصوص ذکر شده اند.
• فروشنده می تواند با بررسی این شروط، در صورت وجود شرایط لازم برای فسخ از طرف خود، اقدام به فسخ قرارداد کند.
• مثال:
  • عدم پرداخت ثمن معامله در موعد مقرر
  • عدم حضور خریدار در دفترخانه برای تنظیم سند رسمی
  • تغییر کاربری غیرمجاز ملک توسط خریدار

2. فسخ به حکم دادگاه:

• در مواردی که شرایط فسخ در قرارداد به طور واضح ذکر نشده باشد یا در صورت اختلاف نظر بین طرفین، فروشنده می تواند به دادگاه مراجعه کرده و حکم فسخ قرارداد را درخواست کند.
• دادگاه با بررسی دلایل و مدارک ارائه شده توسط هر دو طرف، رای نهایی را صادر می کند.

3. فسخ به دلیل عدم انعقاد سند رسمی:

• طبق قانون مدنی ایران، تا زمانی که سند رسمی انتقال ملک به نام خریدار صادر نشود، همچنان حق فسخ برای هر دو طرف (خریدار و فروشنده) محفوظ است.
• در این حالت، فروشنده می تواند با ارسال اظهارنامه به خریدار و فسخ یک طرفه قرارداد، از انجام معامله خودداری کند.

4. فسخ به دلیل شرایط قانونی:

• در برخی موارد، قانون به طور کلی اجازه فسخ قرارداد را به یکی از طرفین می دهد.
  • مثال:
    • در صورت فوت یکی از طرفین قبل از تنظیم سند رسمی
    • در صورت وقوع حوادث قهریه مانند سیل، زلزله و … که باعث آسیب دیدگی به ملک شود

نکات مهم:

• در صورت فسخ قرارداد، فروشنده موظف است که خسارات وارده به خریدار را جبران کند.
• میزان خسارات با توجه به نوع فسخ، شرایط قرارداد و نظر کارشناس رسمی دادگستری تعیین می شود.
• برای فسخ قانونی قرارداد ملکی، حتماٌ از یک وکیل یا مشاور حقوقی مجرب کمک بگیرید.